Vlaams Gewest
Mede-eigendom in Vlaanderen: de verplichtingen voor de gemeenschappelijke delen
Door Sébastien Dellis, vrijwillige syndicus · gecontroleerd op 3 november 2026
Het recht van de mede-eigendom is federaal: het Burgerlijk Wetboek (boek 3, artikelen 3.84 tot 3.100) regelt de vereniging van mede-eigenaars, de algemene vergadering, de meerderheden, de syndicus en de rekeningen op dezelfde manier in Brussel, Wallonië en Vlaanderen.
Eigen aan Vlaanderen zijn het asbestattest voor de gemeenschappelijke delen, dat er uiterlijk op 31 december 2026 moet zijn, een EPC van de gemeenschappelijke delen, een premie die de syndicus voor het hele gebouw aanvraagt, verhuurnormen die het gemeenschappelijke dak raken en waterdistributeurs die niets tussen de woningen verdelen.
Asbestattest voor de gemeenschappelijke delen: uiterlijk op 31 december 2026
Elke vereniging van mede-eigenaars van een gebouw dat vóór 2001 werd opgetrokken (het bouwjaar volgens het kadaster) moet uiterlijk op 31 december 2026 een asbestattest voor de gemeenschappelijke delen hebben: inkomhal, traphal, lift, kelders. Het wordt opgesteld door een gecertificeerde asbestdeskundige, na een niet-destructief visueel onderzoek.
Waarschuw als syndicus de VME dus ruim op voorhand, zodat het attest er is vóór de deadline. Voor de privatieve delen moet elke eigenaar van een woning van vóór 2001 vanaf 2032 een eigen attest hebben.
Bron: Vlaanderen.be
EPC van de gemeenschappelijke delen: tien jaar geldig
Elk gebouw met minstens twee wooneenheden moet een EPC van de gemeenschappelijke delen hebben, opgesteld door een energiedeskundige type A. Een volledig nieuw gebouw heeft het niet meteen nodig: het EPC is er uiterlijk tien jaar en één maand na het verkrijgen van de vergunning verplicht. De syndicus licht de vereniging in, die de deskundige aanstelt; de deskundige moet toegang krijgen tot het stooklokaal en het dak, en heeft de bewijsstukken van de isolatie en van de collectieve installaties nodig.
Het EPC is tien jaar geldig, of korter als minstens 15 % van de buitenschil gerenoveerd wordt of als een collectieve installatie vervangen wordt. Bij een steekproef door het VEKA riskeert de VME een boete van € 500 tot € 5.000, en ook na betaling blijft het EPC verplicht.
Bron: Vlaanderen.be
Mijn VerbouwPremie: de syndicus vraagt ze aan voor het hele gebouw
Voor de gemeenschappelijke delen vraagt de vereniging, vertegenwoordigd door de syndicus, de basispremie aan voor het hele gebouw en niet per appartement: één aanvraag per categorie van werken (dak, muren, ramen, vloer, warmtepomp), zodra de werken klaar zijn en de eindfactuur binnen is. De facturen mogen niet ouder zijn dan twee jaar en moeten samen minstens € 1.000 exclusief btw bedragen.
In Mijn VerbouwLoket kiest de syndicus de vereniging als “organisatie”; is ze nog niet ingeschreven in de Kruispuntbank van Ondernemingen, dan laat hij zich daar eerst als haar vertegenwoordiger registreren. Hij voegt de basisakte toe en de lijst van de mede-eigenaars met hun aandelen. De premie wordt aan de vereniging uitbetaald, die ze per appartement verdeelt volgens die aandelen, kelders en garages niet meegerekend. De bedragen voor 2026 staan in het artikel Energierenovatie, EPC en premies.
Bron: Vlaanderen.be
Verhuur: een geïsoleerd dak, ook boven de gemene delen
Een huurwoning in Vlaanderen moet voldoen aan de dakisolatienorm (minstens R = 0,75 m²K/W), ook een appartement. Sinds 2020 kan een niet-geïsoleerd dak van meer dan 16 m² de woning “ongeschikt” maken (gebrek van categorie II); daaronder is het een gebrek van categorie I. Voor een appartement wordt de isolatie voortaan per woning beoordeeld: ligt de energiescore onder de drempel (400 kWh/m² voor een appartement), dan wordt er geen gebrek vastgesteld.
Is het dak een gemeenschappelijk deel, dan loopt de oplossing via de algemene vergadering. Daar komt de renovatieverplichting bij: een appartement met label E of F dat sinds 2023 gekocht werd, moet binnen vijf jaar label D halen, binnen zes jaar bij een aankoop sinds 2025. Dat vraagt vaak gemeenschappelijke werken. Welke meerderheid nodig is, ziet u in de tool Welke meerderheid op de algemene vergadering?.
Bron: Vlaanderen.be · Dewaele · KBC
Water: de distributeur verdeelt het verbruik niet
Vlaanderen telt verschillende waterdistributeurs: De Watergroep, Farys, Water-link, Pidpa, IWVA en AGSO Knokke-Heist. Elk heeft zijn eigen bijzonder reglement.
Bij De Watergroep moet een appartementsgebouw dat sinds 1 juni 2006 aangesloten is, één meter per woning hebben. Op een gemeenschappelijke meter factureert De Watergroep de eigenaar of de beheerder van het gebouw, rekent ze een vaste vergoeding per wooneenheid aan en verdeelt ze het verbruik nooit tussen de woningen: dat is het werk van de syndicus. Het Vlaamse tarief, gebaseerd op de wooneenheden en de gedomicilieerde personen, wordt uitgelegd in het artikel De waterfactuur verdelen.
Bron: VMM · De Watergroep
Toeristische verhuur: aanmelden, geen akkoord van de VME
Wie aan toeristen verhuurt, ook maar enkele nachten per jaar via een platform, moet het logies aanmelden bij Toerisme Vlaanderen en de basisnormen van het logiesdecreet naleven, waaronder een brandveiligheidsattest. Het Gewest vraagt geen akkoord van de VME: de statuten en het reglement van interne orde bepalen of de activiteit verboden of geregeld is. Hoe de algemene vergadering daarover beslist, leest u in Airbnb in mede-eigendom.
Bron: Vlaanderen.be
Wat Syndo doet in Vlaanderen
Syndo is in de drie gewesten dezelfde software: het past geen enkele gewestelijke regel in uw plaats toe. Dit doet het concreet voor een Vlaams gebouw. De applicatie is voorlopig alleen in het Frans beschikbaar.
- EPC van de gemeenschappelijke delen. Voer het in als een controle die om de 120 maanden terugkomt: Syndo toont de volgende vervaldatum en bewaart het certificaat in het dossier van het gebouw.
- Asbestattest. Zodra u het ontvangt, bewaart u het in het dossier van het gebouw, bij de controleverslagen, zodat u het bij elke verkoop van een kavel terugvindt.
- Mede-eigenaars en aandelen. De kavels, de aandelen en de mede-eigenaars, die bij de aanvraag van Mijn VerbouwPremie gevraagd worden, houdt u bij in Syndo.
- Algemene vergadering. Dakisolatie, EPC, asbestattest: elke beslissing krijgt haar punt op de agenda, met de vereiste meerderheid; Syndo bereidt de oproeping voor en de notulen waarin de beslissing wordt vastgelegd.
- Water. Of het gebouw nu een gemeenschappelijke meter heeft of, sinds 2006 bij De Watergroep, een meter per woning: u voert de opgenomen meterstanden in, en Syndo berekent het verbruik, het verschil met de hoofdmeter als die er is, en de verdeelsleutel “Water” van de afrekening.
Veelgestelde vragen
Welke gebouwen moeten een asbestattest voor de gemeenschappelijke delen hebben?
Appartementsgebouwen die vóór 2001 werden opgetrokken, volgens het bouwjaar in het kadaster. De vereniging van mede-eigenaars moet het uiterlijk op 31 december 2026 hebben; de syndicus moet haar daar tijdig over inlichten.
Hoelang is het EPC van de gemeenschappelijke delen geldig?
Maximaal tien jaar. Het moet eerder opnieuw als minstens 15 % van de buitenschil gerenoveerd wordt of als een collectieve installatie vervangen wordt.
Wie vraagt Mijn VerbouwPremie aan voor de gemeenschappelijke delen?
De vereniging van mede-eigenaars, vertegenwoordigd door de syndicus, voor het hele gebouw en per categorie van werken. De premie wordt aan de vereniging uitbetaald, die ze per appartement verdeelt volgens de aandelen, kelders en garages niet meegerekend.
Kan ik Syndo in het Nederlands gebruiken voor een Vlaams gebouw?
Nog niet. Vandaag zijn de interface en de documenten die naar de mede-eigenaars gaan in het Frans; een Nederlandstalige versie is in voorbereiding.
Lees ook in de gids
Nieuws in Vlaanderen
Al het nieuws →Geldt ook in heel België
Bronnen, gecontroleerd op 3 november 2026:
- Vlaanderen.be, “Asbestattest voor gemene delen van een appartementsgebouw”
- Vlaanderen.be, “EPC van de gemeenschappelijke delen van een appartementsgebouw”
- Vlaanderen.be, “Mijn VerbouwPremie voor appartementen en appartementsgebouwen” (bedragen op 1 maart 2026)
- Vlaanderen.be, “Dakisolatie is verplicht” (woningkwaliteitsnormen)
- Dewaele, “Vlaamse dubbelglasnorm, dakisolatienorm en energienorm” (1 oktober 2026)
- VMM, “Infofiches drinkwatertarief in jouw gemeente” (Vlaamse distributeurs)
- De Watergroep, “Bijzonder waterverkoopreglement 2026” (art. 8, 38 en 39)
- KBC, “Wat betekent de versoepelde renovatieplicht voor jou?” (11 augustus 2025)
- Vlaanderen.be, “Aanmelding en erkenning van een toeristisch logies”
Algemene informatie, bijgewerkt in november 2026. Gewestelijke regels veranderen vaak: controleer ze bij de bron voor u de vereniging verbindt. Uw basisakte en uw reglement van mede-eigendom kunnen bijzondere regels bevatten. Deze pagina vervangt het advies van een advocaat of notaris niet.