Een mede-eigenaar betaalt zijn lasten niet: wat het kost en hoe u het geld terugkrijgt

Wat een wanbetaler het gebouw kost, in cijfers

Neem een gebouw met acht kavels en 1.000 aandelen (duizendsten), met een gewone begroting van € 14.400 per jaar die per kwartaal wordt opgevraagd: € 3.600 per vervaldag. Kavel 4 heeft 125/1.000, dus € 450 per kwartaal. De eigenaar heeft vier vervaldagen op rij niets gestort. Hij is de vereniging van mede-eigenaars nu € 1.800 verschuldigd.

Intussen worden de elektriciteit van de gemeenschappelijke delen, de lift en de verzekering betaald met de provisies van de zeven andere kavels. Het werkkapitaal volstaat niet meer, en de syndicus haalt geld uit het reservekapitaal met het voornemen het later terug te storten. Dat is de meest gebruikte en de gevaarlijkste uitweg: lees Het reservefonds van de VME om dat voorschot op te volgen en terug te betalen.

Twee cijfers om te onthouden. Tegen de wettelijke interestvoet van 4,50 %, die voor 2026 ongewijzigd zou blijven, levert € 1.800 per jaar € 81 interest op: daarmee krijgt u een onwillige mede-eigenaar niet aan het betalen. En wordt de schuld oninbaar, dan boekt de vereniging ze als verlies, wat € 257 extra betekent voor elke kavel van 125/1.000. Daarom raad ik aan te schrijven vanaf de tweede gemiste vervaldag, niet pas bij de vierde.

Voor u schrijft: is er echt een achterstal?

Een onterechte herinnering kost meer dan tien dagen vertraging, omdat ze het vertrouwen schaadt. Overloop de rekening dus grondig voor u de eerste brief verstuurt.

• Is de overschrijving binnengekomen met een andere omschrijving? De buur die ‘lasten app 4’ typt in plaats van de gestructureerde mededeling, wordt met de hand afgepunt, of helemaal niet. Zoek zijn naam op het rekeninguittreksel.
• Klopt het opgevraagde bedrag? Aandelen, verdeelsleutel, het deel voor het reservekapitaal dat op elke provisieaanvraag moet staan (art. 3.86, § 3). Een fout in de sleutel is een goede reden om het verschil niet te betalen; de berekening vindt u in Werkkapitaal en afrekeningen.
• Werd de begroting goedgekeurd? Zonder begroting die de algemene vergadering heeft goedgekeurd, heeft de mede-eigenaar een argument.
• Is de kavel van eigenaar veranderd? De gewone lasten gaan over op de koper zodra hij het genot heeft van de gemeenschappelijke delen (art. 3.94, § 2): een provisieaanvraag op naam van de verkoper voor de volgende periode is aan de verkeerde persoon gericht.
• Is er vruchtgebruik op de kavel? Blote eigenaar en vruchtgebruiker zijn hoofdelijk gehouden tot de lasten (art. 3.86, § 3): schrijf aan allebei.

Noteer daarna de datum van elke vervaldag en het bedrag dat nog openstaat. Dat overzicht gebruikt u in elke brief, en later bij de vrederechter.

Drie brieven, een afbetalingsplan en termijnen die u zelf bepaalt

De wet legt geen aantal herinneringen en geen termijnen op. Die staan in het reglement van mede-eigendom, dat ‘in voorkomend geval, de bedingen en sancties met betrekking tot de niet-betaling van die lasten’ bevat (art. 3.85, § 1, 2°). Lees het dus eerst na. Zegt het niets, dan is dit een redelijke volgorde die op drie maanden is afgerond.

Welke brief het ook is, herinnering, aanmaning of ingebrekestelling, drie gegevens horen erin: het exacte bedrag per vervaldag, het IBAN en de gestructureerde mededeling van de vereniging, en een uiterste datum voluit geschreven. ‘Zo snel mogelijk regulariseren’ legt niets vast en bewijst niets. Een aangetekende brief heeft alleen zin voor de ingebrekestelling: zonder andersluidend beding laat die de interesten lopen, en het bewijs van verzending wil de rechter zien. Een aangetekende brief bij de eerste vertraging schiet nodeloos in het verkeerde keelgat.

De tweede herinnering is het goede moment om een afbetalingsplan voor te stellen. Wie net zijn werk kwijt is, betaalt niet sneller onder dreiging, en een plan kost geen gerechtsdeurwaarder en geen zitting. Ik hanteer drie voorwaarden. Het plan staat op papier en is ondertekend, met het erkende bedrag, de kalender en een vervalbeding: één gemiste storting en het hele saldo is opnieuw opeisbaar. De lopende provisies blijven op hun vervaldag verschuldigd, in ons voorbeeld dus € 450 per kwartaal, plus € 150 per maand gedurende twaalf maanden. En de kalender blijft kort: hoogstens twaalf maanden voor een schuld van een jaar.

Spreiden is niet afzien: de syndicus kan op eigen gezag een redelijk plan aanvaarden op grond van zijn bevoegdheid om de lasten in te vorderen (art. 3.86, § 3). Interesten of een vergoeding uit het reglement kwijtschelden is iets anders: dan geeft u een schuldvordering van de vereniging op, en dat gaat verder dan de daden van beheer die aan de syndicus zijn toevertrouwd (art. 3.89, § 5). Het Wetboek regelt die kwijtschelding niet uitdrukkelijk; voorzichtigheid gebiedt een stemming van de algemene vergadering, opgenomen in het verslag. Nog een voordeel van het ondertekende plan: die schuldbekentenis stuit de verjaring, en wordt het plan niet nageleefd, dan krijgt de rechter een schuld die schriftelijk erkend is.

Interesten en kosten: wat u mag aanrekenen en wat niet

Een geërgerde syndicus zet bij de derde brief al eens ‘€ 50 herinneringskosten’. Staan die nergens beschreven, dan zijn ze niet verschuldigd, en de rechter schrapt ze.

De wettelijke interestvoet in burgerlijke zaken verschijnt elk jaar in januari, via een bericht van de FOD Financiën in het Belgisch Staatsblad: de Euribor op één jaar van de voorgaande decembermaand, verhoogd met 2 % (wet van 5 mei 1865, art. 2). Hij bedroeg 4,50 % in 2025 en zou voor 2026 op 4,50 % blijven. Op de € 1.800 uit het voorbeeld, met een ingebrekestelling op 1 december, is dat ongeveer € 6,75 per maand.

Veel oude reglementen bepalen ‘een interest van 12 % per jaar en een vergoeding van 10 %’. Dat beding is geldig, maar de rechter vermindert het, ambtshalve of op vraag van de mede-eigenaar, als hij het kennelijk onredelijk vindt (Burgerlijk Wetboek, art. 5.88, § 2 en § 3). Vorder wat het reglement bepaalt, niet meer. Bepaalt het reglement niets, dan kan de algemene vergadering er een beding aan toevoegen, maar dat is een wijziging van de statuten: een vierdevijfdemeerderheid (art. 3.88, § 1, 2°, a); de tweederdemeerderheid geldt alleen voor het genot, het gebruik en het beheer van de gemeenschappelijke delen), een authentieke akte (art. 3.85, § 1) en alleen gevolg voor de toekomst. Een beslissing die tijdens de vergadering met een gewone meerderheid wordt genomen ‘om kavel 4 te straffen’, houdt geen stand.

Naar de vrederechter, zonder advocaat

Op 16 december, wanneer de termijn van de ingebrekestelling verstrijkt, is de € 1.800 nog altijd niet betaald. De volgende stap is niet de advocaat, maar de vrederechter.

Wie is bevoegd. De vrederechter van het kanton waar het gebouw ligt, ongeacht het bedrag, voor geschillen over het gebruik, het genot, het onderhoud, de bewaring of het beheer van het gemeenschappelijke goed in geval van mede-eigendom (Gerechtelijk Wetboek, art. 591, 2°); 2°bis voegt daar onder meer de vorderingen tegen beslissingen van de algemene vergadering aan toe. Die bevoegdheid is niet exclusief: betwist de mede-eigenaar ze niet meteen bij het begin, dan kan een andere rechtbank waarbij de zaak aanhangig is, ze behandelen.

Wie treedt op. De VME, die zelf in rechte kan optreden, als eiser en als verweerder (art. 3.92, § 1), vertegenwoordigd door haar syndicus (art. 3.89, § 5, 4°). De vordering wordt ingesteld op naam van de vereniging, met haar KBO-nummer, nooit op naam van ‘de heer Peeters, syndicus’.

Is er een stemming van de algemene vergadering nodig? Nee, niet voor de invordering van de lasten: artikel 3.86, § 3, laat de syndicus toe alle gerechtelijke en buitengerechtelijke maatregelen te nemen voor de invordering van de lasten. Het Hof van Cassatie bevestigde dat hij die vordering kan instellen, en zelfs hoger beroep kan aantekenen tegen een vonnis dat ze afwijst, zonder beslissing of bekrachtiging door de algemene vergadering (Cass. 19 maart 2021, C.20.0062.N, gewezen onder het oude art. 577-8, § 4, dat werd overgenomen in art. 3.89, § 5). Voor andere vorderingen kan de syndicus zonder de algemene vergadering enkel een dringende of bewarende vordering over de gemeenschappelijke delen instellen, die de algemene vergadering zo snel mogelijk moet bekrachtigen (art. 3.92, § 1). Breng toch de raad van mede-eigendom op de hoogte, en meld de procedure onverwijld aan de mede-eigenaars, zoals de wet oplegt voor elke vordering die door of tegen de vereniging wordt ingesteld (art. 3.92, § 1).

Hoe u de vordering instelt. Met een dagvaarding, betekend door een gerechtsdeurwaarder. Het Gerechtelijk Wetboek voorziet voor lasten van mede-eigendom niet in het goedkopere verzoekschrift op tegenspraak dat het wel toelaat voor huurzaken (art. 1344bis) of voor de arbeidsrechtbank (art. 704); wetsvoorstellen in die zin zouden zijn ingediend, maar zonder resultaat. Aanvaardt uw griffie een verzoekschrift in een zaak van mede-eigendom, vraag dan op welke grondslag. Het dossier bevat de goedgekeurde begroting en het verslag dat ze goedkeurt, de provisieaanvragen, de drie brieven met het bewijs van de aangetekende zending, het overzicht van de vervaldagen en het uittreksel uit de basisakte dat de aandelen van de kavel vastlegt.

Wat het kost, en wie uiteindelijk betaalt. Grootteordes in 2026, na te vragen bij de griffie. Dagvaarding door een gerechtsdeurwaarder: € 200 tot € 300 (schatting), voorgeschoten door de VME. Bijdrage aan het begrotingsfonds voor de juridische tweedelijnsbijstand: € 26 sinds 3 maart 2025, te betalen bij de inleiding. Rolrecht bij het vredegerecht: € 50, dat de FOD Financiën na het vonnis vordert van de partij die verliest. Advocaat: niet verplicht, en voor € 1.800 pleit een goed voorbereide syndicus zelf. Wint de VME, dan wordt de mede-eigenaar veroordeeld tot de hoofdsom, de interesten en de gerechtskosten, de kosten van de gerechtsdeurwaarder inbegrepen. De rechtsplegingsvergoeding (basisbedrag € 627,91 voor een vordering tussen € 750,01 en € 2.500, geïndexeerd op 1 maart 2025) is alleen verschuldigd als de vereniging een advocaat had (Gerechtelijk Wetboek, art. 1022). De mede-eigenaar die verliest, draagt bovendien via zijn aandeel bij in de erelonen en kosten die de vereniging moet dragen; wint hij volledig, dan is hij daarvan vrijgesteld (art. 3.92, § 9).

Het vonnis. De rechter veroordeelt tot betaling, soms met afbetalingstermijnen. Wordt er niet betaald, dan gaat de gerechtsdeurwaarder over tot uitvoering: beslag op het loon, op de rekening of, als laatste middel, op de kavel. Voor de kosteloze verzoening en andere geschillen, zie Vrederechter en bemiddeling.

Wordt de kavel verkocht? Dan houdt de notaris de achterstallen in

Vaak lost pas de verkoop van de kavel een oude achterstal op, omdat de verkoper dan geen keuze meer heeft. De syndicus krijgt twee keer een vraag. Vóór het compromis, over ‘het bedrag van de eventuele door de uittredende mede-eigenaar verschuldigde achterstallen’, invorderingskosten inbegrepen, en over lopende procedures, met vijftien dagen om te antwoorden (art. 3.94, § 1). Daarna vóór de akte, per aangetekende brief van de notaris, met dertig dagen om te antwoorden (art. 3.94, § 2; 3.89, § 5, 5°): dan geeft u per vervaldag de achterstallen, interesten en kosten op.

Bij de akte houdt de notaris de achterstallige lasten van de verkoper, invorderingskosten inbegrepen, in op de prijs, nadat hij de bevoorrechte en hypothecaire schuldeisers heeft betaald. Betwist de verkoper, dan verwittigt de notaris de syndicus binnen drie werkdagen per aangetekende brief, en heeft de vereniging twintig werkdagen om beslag onder derden te leggen op de gelden; anders mag de notaris ze vrijgeven (art. 3.95).

In ons voorbeeld wordt kavel 4 in maart verkocht voor € 240.000: de notaris houdt de € 1.800, de interesten en de kosten in, en de vereniging wordt betaald vóór de verkoper. Ze geniet bovendien, zonder inschrijving, een voorrecht op de kavel voor de bijdragen in de lasten van het lopende en het vorige boekjaar (hypotheekwet, art. 27, 7°); voor oudere achterstallen, de interesten en de vergoedingen wordt ze opnieuw een gewone schuldeiser. Het aandeel van de verkoper in het reservekapitaal blijft wel eigendom van de vereniging (art. 3.94, § 5). Hoe u de notaris antwoordt, leest u in Een appartement verkopen in mede-eigendom.

Discretie en AVG

Het saldo van een kavel is een persoonsgegeven van de eigenaar, dat de vereniging alleen gebruikt voor het beheer van het gebouw en de invordering. Dus geen lijst in de inkomhal, geen naam in een collectieve brief, geen opmerking in de WhatsApp-groep van het gebouw: een briefje ‘kavel 4: € 1.800 achterstal’ stelt de syndicus en de vereniging bloot aan een klacht bij de Gegevensbeschermingsautoriteit.

Op de algemene vergadering daarentegen tonen de rekeningen de schuldvorderingen per kavel: de mede-eigenaars hebben het recht te weten wie hun vereniging wat verschuldigd is. Blijf feitelijk; het verslag, dat jarenlang kan worden ingekeken, vermeldt alleen ‘kavel 4: achterstal van € 1.800, ingebrekestelling van 1 december, procedure lopend’. Aan de notaris geeft u de achterstallen door omdat de wet het oplegt (art. 3.94); aan de raad van mede-eigendom omdat die toezicht houdt op de syndicus. Aan een nieuwsgierige buur niet.

En de mede-eigenaar die zegt ‘ik betaal niet, want ik vecht de beslissing van de AV aan’? Een beslissing aanvechten gebeurt bij de vrederechter, binnen vier maanden na de vergadering (art. 3.92, § 3), en het Wetboek bepaalt niet dat een beroep de aangevochten beslissing schorst, behalve in het bijzondere geval van afbraak en heropbouw (art. 3.92, § 1). Een regelmatig genomen beslissing geldt voor iedereen, ook voor wie tegen stemde, zolang een rechter ze niet heeft vernietigd of gewijzigd. De provisies blijven verschuldigd. Antwoord hem schriftelijk en beleefd, met die regel en die termijn.

Veelgestelde vragen