Een beslissing van de algemene vergadering van de VME aanvechten in België: de gids voor beide kanten van de tafel

Een AV op 25 november, een laatste dag in maart

Neem een VME met tien kavels die haar gewone algemene vergadering houdt op woensdag 25 november 2026. Een mede-eigenaar van de derde verdieping gaat naar huis met de overtuiging dat er over een punt verkeerd is gestemd. Zijn termijn loopt vanaf die avond, niet vanaf het moment dat het verslag binnenkomt.

Het Burgerlijk Wetboek spreekt van vier maanden vanaf de datum waarop de algemene vergadering heeft plaatsgevonden (art. 3.92, § 3). De termijn begint de volgende dag te lopen en wordt gerekend van de zoveelste tot de dag vóór de zoveelste (Gerechtelijk Wetboek, art. 52 en 54; Burgerlijk Wetboek, art. 1.7, § 1). Voor de AV van 25 november 2026: start op 26 november, laatste dag donderdag 25 maart 2027. Valt die laatste dag op een zaterdag, een zondag of een wettelijke feestdag, dan schuift hij op naar de volgende werkdag (Gerechtelijk Wetboek, art. 53; Burgerlijk Wetboek, art. 1.7, § 4).

Mijn raad: mik nooit op de laatste week. Een dagvaarding bereidt u voor met een gerechtsdeurwaarder, en die is niet altijd meteen beschikbaar.

Drie mogelijke gebreken, en altijd een persoonlijk nadeel

De rechter doet de vergadering niet over. Hij gaat na of de beslissing onder een van de drie categorieën van artikel 3.92, § 3, valt, en of wie ze aanvecht er zelf de gevolgen van draagt.

Onregelmatig

De meest voorkomende grond, en de makkelijkste om te bewijzen. De oproeping is minder dan vijftien dagen vóór de vergadering vertrokken. Of ze is langs een andere weg dan de aangetekende brief verstuurd naar iemand die daar niet schriftelijk mee had ingestemd (art. 3.87, § 3). Het quorum was niet bereikt (art. 3.87, § 5). Een volmachtdrager had meer dan drie volmachten zonder onder 10 % van de stemmen te blijven (art. 3.87, § 7). Er werd een verkeerde meerderheid toegepast. Voor de meeste werken aan de gemeenschappelijke delen is een tweederdemeerderheid nodig, voor een wijziging van de verdeling van de lasten een vierdevijfdemeerderheid (art. 3.88, § 1). Of de vergadering heeft gestemd over een punt dat niet op de agenda stond.

Bedrieglijk

Hier is de vergadering misleid: doorslaggevende informatie die voor de stemmers verborgen werd gehouden, een offerte die als de goedkoopste werd voorgesteld terwijl een andere goedkoper was, vervalste volmachten. Bedrog is moeilijker te bewijzen; zonder stukken hoeft u er niet op te rekenen.

Onrechtmatig

Boek 3 definieert dat begrip niet. Rechters vertrekken van rechtsmisbruik, dat het Burgerlijk Wetboek nu zelf omschrijft: een recht uitoefenen op een manier die kennelijk de grenzen te buiten gaat van de normale uitoefening van dat recht door een voorzichtig en redelijk persoon in dezelfde omstandigheden (art. 1.10). Bij een stemming gaat het om een meerderheid die het belang van enkelen dient tegen het collectieve belang van de VME in. Of om een meerderheid die een mede-eigenaar zonder rechtvaardiging benadeelt, of buiten verhouding tot wat ze er zelf bij wint. De rechter bestraft alleen de kennelijke overschrijding; hij stelt zijn keuze niet in de plaats van die van de vergadering.

Het schoolvoorbeeld: twee mede-eigenaars die samen de meerderheid hebben, beslissen de gemeenschappelijke tuin voor een symbolische huurprijs te verhuren aan een van hen. Een dure of onpopulaire beslissing is daarom nog niet onrechtmatig.

Het nadeel, in alle gevallen

Wat de grond ook is, de eiser moet een persoonlijk nadeel aantonen (art. 3.92, § 3). Een aandeel in de kosten van werken of een gebruik dat wegvalt, volstaat vaak. Een geschonden principe zonder gevolgen voor hem, zelden.

Wie kan optreden, en tegen wie

De wet geeft iedere mede-eigenaar die vordering (art. 3.92, § 3). Wie afwezig was, kan optreden, net als wie tegen heeft gestemd of zich heeft onthouden. Wie vóór heeft gestemd, zou daarentegen moeilijk een nadeel kunnen aantonen dat voortvloeit uit een stemming die hij zelf heeft goedgekeurd, tenzij zijn instemming door bedrog was verkregen. Het Wetboek regelt dat geval niet: het antwoord zou van de rechtspraak afhangen. Het verslag moet vermelden wie tegen heeft gestemd of zich heeft onthouden (art. 3.87, § 10): zo ziet u wie wat heeft gestemd.

De bewoner die een persoonlijk of zakelijk recht op het gebouw heeft maar geen stemrecht, bijvoorbeeld een huurder, heeft een eigen beroepsmogelijkheid (art. 3.93, § 5). Hij kan de rechter vragen een bepaling van het reglement van interne orde te vernietigen of te wijzigen. Hij kan ook een onregelmatige, bedrieglijke of onrechtmatige beslissing aanvechten die is genomen nadat zijn recht is ontstaan, als hij er zelf nadeel van ondervindt. Zijn termijn: twee maanden vanaf de mededeling die hem daarover wordt gedaan, en uiterlijk vier maanden na de vergadering.

De vordering is gericht tegen de VME, die rechtspersoonlijkheid heeft en die de syndicus in rechte vertegenwoordigt (art. 3.89, § 5, 4°). Ze wordt ingesteld bij de vrederechter van het kanton waar het gebouw ligt (Gerechtelijk Wetboek, art. 591, 2° en 2°bis), die de beslissing kan vernietigen of wijzigen, dat wil zeggen verbeteren.

Tijdens het proces geldt de beslissing

Aanvechten schorst niets. Het Burgerlijk Wetboek kent maar één automatische schorsing: de volledige afbraak en heropbouw van het gebouw, beslist zonder eenparigheid, die de VME zelf aan de rechter moet voorleggen (art. 3.92, § 1, zesde lid). A contrario blijven de andere beslissingen uitvoerbaar zolang de rechter ze niet heeft vernietigd.

De provisies die met de beslissing samenhangen, blijven verschuldigd. Wie niet betaalt, verandert van een mede-eigenaar die misschien gelijk heeft in een schuldenaar die zeker ongelijk heeft, met de interesten en de invordering die beschreven staan in Onbetaalde lasten aanpakken. Betaal, en schrijf erbij ‘onder alle voorbehoud’. Als de beslissing sneuvelt, wordt het verschil in de afrekening rechtgezet.

Is er echt dringendheid, bijvoorbeeld werken die niet meer terug te draaien zijn en op het punt staan te beginnen, dan kan een advocaat in kort geding een voorlopige maatregel vragen, zoals de schorsing van de uitvoering. De voorzitter van de rechtbank van eerste aanleg doet dan bij voorraad uitspraak, als hij de zaak spoedeisend acht (Gerechtelijk Wetboek, art. 584). Zodra de vordering is ingesteld, kan ook de vrederechter de toestand van de partijen voorlopig regelen voor hij over de grond van de zaak oordeelt (Gerechtelijk Wetboek, art. 19, derde lid). Niets daarvan is automatisch: u moet de rechter overtuigen.

Als mede-eigenaar: een beslissing van de algemene vergadering aanvechten in de juiste volgorde

Eerst de stukken

Verzamel de oproeping en de verzenddatum ervan, de agenda, de bijgevoegde documenten, het verslag, de aanwezigheidslijst en de volmachten. Het register van de beslissingen kunt u inkijken op de zetel van de VME (art. 3.87, § 12). Toets het verslag aan de regels: aanwezige aandelen (de duizendsten), vereiste meerderheid, uitgebrachte stemmen. De tool Welke meerderheid voor welke beslissing? maakt de berekening opnieuw in één minuut.

Een brief, daarna de verzoening

Een zakelijke brief, vroeg verstuurd, lost meer dossiers op dan een dagvaarding. Hij noemt de beslissing, de grond en het nadeel, en stelt een uitweg voor: een nieuwe stemming op de volgende AV, of een verzoening (model hieronder). Zet de raad van mede-eigendom in kopie als er een is.

Elke vordering die voor een rechter kan komen, kan eerst ter verzoening aan hem worden voorgelegd; het Gerechtelijk Wetboek spreekt van minnelijke schikking (art. 731). Bij de vrederechter is dat gratis en volstaat een eenvoudige brief. Bij een akkoord krijgt het proces-verbaal van verzoening het formulier van tenuitvoerlegging en heeft het de waarde van een vonnis (Gerechtelijk Wetboek, art. 733). Zie Bemiddeling, verzoening en vrederechter.

Is er geen akkoord, dan stapt u naar de rechter, meestal met een dagvaarding door een gerechtsdeurwaarder. Een advocaat is niet verplicht, maar tegen een VME weegt de procedure even zwaar als de grond van de zaak. Ga na of uw rechtsbijstandsverzekering geschillen in mede-eigendom dekt.

Wat het proces kost, volgens de afloop

Als het probleem geen beslissing is, maar het uitblijven ervan

Artikel 3.92 opent nog andere deuren dan de vernietiging, en de termijn van vier maanden van § 3 geldt daar niet.

De mede-eigenaar die op grond van § 4 of § 5 heeft opgetreden, is ontslagen van elke aansprakelijkheid voor schade die door het uitblijven van een beslissing ontstaat. Dat geldt zolang zijn vordering niet is afgewezen (art. 3.92, § 6). Blijft de syndicus langdurig in gebreke? Zie Voorlopige syndicus en voorlopig bewindvoerder.

Als syndicus: een onaantastbare beslissing bereidt u vóór de stemming voor

Een betwisting wint zelden op de grond van de zaak. Ze wint op een vormfout die niemand heeft opgemerkt op de avond van de AV. Acht punten, in de volgorde van de avond.

1. De oproeping: minstens vijftien dagen vooraf, per aangetekende brief tenzij er een schriftelijk akkoord voor e-mail is, met plaats, datum, uur en agenda (art. 3.87, § 3), en bewaar het bewijs van verzending. Zie De AV bijeenroepen.
2. Eén precies punt per beslissing: ‘Vervanging van de verwarmingsketel volgens de bijgevoegde offertes’, niet ‘Verwarming’; onder ‘varia’ wordt niets beslist.
3. De bijlagen: offertes, contracten, rekeningen. Een blinde stemming voedt het verwijt van bedrog of misbruik.
4. Het quorum in cijfers in aandelen, niet in aantal kavels (art. 3.87, § 5).
5. De volmachten gecontroleerd bij de ingang: hoogstens drie per volmachtdrager, tenzij hij onder 10 % van de stemmen blijft; nooit de syndicus als volmachtdrager (art. 3.87, § 7).
6. De juiste meerderheid, aangekondigd vóór de stemming en berekend op de uitgebrachte stemmen (art. 3.87, § 8; art. 3.88, § 1).
7. De uitsluitingen van stemming: wie een opdracht van de VME heeft of door haar wordt betaald, stemt niet over zijn eigen opdracht (art. 3.87, § 9).
8. Het waarom: één zin in het verslag over de reden van de keuze (veiligheid, wettelijke verplichting, vergelijking van offertes). Dat is uw beste verdediging tegen het verwijt van misbruik.

Het verslag doet de rest: behaalde meerderheden, namen van wie tegen heeft gestemd of zich heeft onthouden, ondertekening aan het einde van de zitting (art. 3.87, § 10, dat van notulen spreekt). Zie Verslag van de algemene vergadering.

Als syndicus: de dagvaarding is er

Een dagvaarding is geen veroordeling. Als de vergadering correct is verlopen, staat de VME sterk.

• Informeer de mede-eigenaars onmiddellijk (art. 3.92, § 1, vierde lid).
• Noteer de datum van de zitting, die op de dagvaarding staat: een VME die niet verschijnt, riskeert een verstekvonnis.
• Stel het dossier samen: de stukken die hierboven staan, plus het ondertekende verslag, het uittreksel uit het register en de briefwisseling met de eiser.
• Organiseer de verdediging. De syndicus verdedigt de VME. Het Burgerlijk Wetboek vereist geen voorafgaande machtiging van de vergadering om zich te verdedigen: de bekrachtiging waarin het voorziet, betreft de dringende of bewarende vordering die de syndicus zelf instelt (art. 3.92, § 1, derde lid). Legt uw reglement van mede-eigendom het akkoord van de AV op om een advocaat te nemen, respecteer dat dan. Laat de advocaat en zijn budget in elk geval goedkeuren op de volgende AV: het is een gemeenschappelijke uitgave. Vraag ook aan de verzekeraar van het gebouw of er rechtsbijstand is.
• Lees de beslissing eerlijk opnieuw. Heeft ze echt een vormgebrek, dan kan een nieuwe, regelmatig bijeengeroepen vergadering dezelfde beslissing opnieuw nemen. De vordering tegen de oude beslissing zou dan haar belang kunnen verliezen. Geen enkele geschreven regel zegt dat: het zou aan de rechter bij wie de zaak aanhangig is, toekomen om daarover te oordelen. De nieuwe beslissing opent haar eigen termijn van vier maanden.
• Laat de deur open. Een verzoening voor de vrederechter voorstellen (Gerechtelijk Wetboek, art. 731) kost een uur, en een vastgelegd akkoord heeft de waarde van een vonnis.

Veelgestelde vragen