Brussels Hoofdstedelijk Gewest
Mede-eigendom in Brussel: wat het Gewest toevoegt aan het werk van de syndicus
Door Sébastien Dellis, vrijwillige syndicus · gecontroleerd op 6 november 2026
Het recht van de mede-eigendom is federaal: het Burgerlijk Wetboek (boek 3, artikelen 3.84 tot 3.100) regelt de vereniging van mede-eigenaars, de algemene vergadering, de meerderheden, de syndicus en de rekeningen op dezelfde manier in Brussel, Wallonië en Vlaanderen.
Eigen aan Brussel zijn het water dat Vivaqua factureert, de EPB-regels voor collectieve verwarming, de Renolution-doelstellingen voor 2033, het akkoord van de algemene vergadering voor toeristische verhuur en, vaak, twee talen rond de tafel.
Water: Vivaqua telt elke woning
Vivaqua is de enige waterdistributeur in het Gewest. Op een collectieve meter wordt de jaarlijkse vaste vergoeding vermenigvuldigd met het aantal afzonderlijke woningen in het gebouw: wordt er één woning te veel geteld, dan betaalt u elk jaar een vaste vergoeding voor niets.
Controleer dat aantal op elke factuur. Een klacht moet worden ingediend binnen twaalf maanden na het feit waaruit ze voortvloeit: in 2025 liet de geschillendienst van Brugel bij een abonnee die voor vijf woningen in plaats van twee werd aangerekend alleen de recente factuur rechtzetten, niet de vier vorige. De tarieven voor 2026 staan in het artikel De waterfactuur verdelen.
Bron: Brugel
Collectieve verwarming: meting per woning en EPB-controles
Met een gemeenschappelijke ketel moet elke woning een warmtemeter of een elektronische kostenverdeler hebben. Collectieve rookkanalen worden om de vijf jaar geïnspecteerd en zo nodig gereinigd. Toegankelijke leidingen van meer dan 35 °C moesten tegen 31 december 2025 geïsoleerd zijn, en sinds 1 juni 2025 mag er geen nieuwe stookolieketel meer geplaatst worden.
De periodieke EPB-controle is verplicht om de twee jaar voor een gasketel, elk jaar voor een ketel op stookolie of vaste brandstof, en opnieuw na een ingreep aan het verbrandingsgedeelte (brander hersteld of afgesteld) of na een verplaatsing van de ketel. Ze gebeurt door een erkende keteltechnicus, die het attest bij Leefmilieu Brussel registreert. Een installatie die niet in orde is, moet binnen vijf maanden in orde gebracht worden.
Bron: Leefmilieu Brussel · Leefmilieu Brussel
EPB: de vereniging mee verantwoordelijk tegen 2033
Elke woning zal een EPB-certificaat moeten hebben, “uiterlijk in 2030” volgens Leefmilieu Brussel, een datum die de regering nog moet vastleggen. De vereniging van mede-eigenaars wordt mee verantwoordelijk voor de doelstellingen van elke woning, met een geleidelijke inwerkingtreding tot 2033: ze zal een EPB-deskundige moeten aanstellen, een functie die nog georganiseerd moet worden, die een syntheseverslag over de gemeenschappelijke delen opstelt. Daarna stemt en financiert ze de gemeenschappelijke werken volgens de aandelen.
Dat verslag bestaat nog niet, en de Brusselse regering moet de kalender nog bevestigen; een energiestand van het gebouw voorbereiden kan nu al.
Bron: Leefmilieu Brussel
Steun: Renolution-premies opgeschort, een lening aangekondigd
De Renolution-premies zijn opgeschort: alleen de aanvragen met een eindfactuur uit 2024 zijn behandeld, en de indieningsperiode is afgesloten. Op haar pagina, bijgewerkt in september 2026, meldt Leefmilieu Brussel dat er nog geen regeringsbeslissing over nieuwe steun genomen is.
Volgens BX1 kondigt het Brusselse begrotingsakkoord van 4 oktober 2026 een renteloze lening voor gezinnen aan voor de lente van 2027. Tot nu toe is niets aangenomen, de voorwaarden zijn niet bekendgemaakt, en het is nog niet duidelijk of ze ook voor verenigingen van mede-eigenaars zal openstaan: reken er niet op voor de begroting van de werken van dit jaar.
Bron: Renolution · Leefmilieu Brussel · BX1
Toeristische verhuur: het schriftelijk akkoord van de AV
Om een toeristisch logies in een appartement in mede-eigendom te registreren, moet de uitbater bij zijn voorafgaande aangifte een schriftelijk akkoord van de algemene vergadering van de mede-eigenaars voegen. Vraagt een mede-eigenaar u dat, dan beslist de algemene vergadering: zet het punt op de agenda met een precieze omschrijving (welke kavel, welke activiteit), zodat de notulen als bewijs kunnen dienen.
Met welke meerderheid dat akkoord wordt gegeven en hoe de statuten toeristische verhuur kunnen verbieden, leest u in Airbnb in mede-eigendom.
Bron: be.brussels
Twee talen rond de tafel
Het Burgerlijk Wetboek legt de taal van de oproepingen en de notulen niet vast. In Brussel zitten in eenzelfde gebouw vaak Franstalige en Nederlandstalige mede-eigenaars: spreek op de algemene vergadering af in welke taal de documenten worden opgesteld, of voorzie voor de belangrijke punten een samenvatting in de andere taal. Zo vermijdt u misverstanden op het moment van de stemming.
Bron: Burgerlijk Wetboek
Wat Syndo doet in Brussel
Syndo is in de drie gewesten dezelfde software: het past geen enkele gewestelijke regel in uw plaats toe. Dit doet het concreet voor een Brussels gebouw. De applicatie is voorlopig alleen in het Frans beschikbaar.
- Collectieve verwarming. U neemt per seizoen de afrekening van de meetbedrijf over (warmtemeters of kostenverdelers). Syndo controleert of ze overeenkomt met de gasfactuur, verdeelt het water van de ketel volgens de hectoliters warm water en berekent het saldo van elke kavel, na aftrek van de provisies.
- Controles. Voer de ketel in (om de 24 maanden op gas, om de 12 op stookolie) en de rookkanalen (om de 60 maanden): Syndo toont de volgende vervaldatum en bewaart elk attest in het dossier van het gebouw.
- Water. De factuur van Vivaqua gaat over de hoofdmeter; u voert de stand van de doorgangsmeter van elke woning in, en Syndo berekent daaruit het verbruik van elke kavel, het verschil met de hoofdmeter en de verdeelsleutel “Water” van de afrekening.
- Algemene vergadering. Voor het schriftelijk akkoord dat toeristische verhuur vereist, of voor een plan van werken met het oog op 2033, bereidt Syndo de oproeping voor, vermeldt het de meerderheid van elk punt en stelt het de notulen op; de taal van de documenten spreken de mede-eigenaars onderling af.
- Reservekapitaal. Syndo berekent het wettelijke minimum en meldt elk voorschot dat uit de reserve wordt genomen: handig om de werken van 2033 voor te bereiden.
Veelgestelde vragen
Is het recht van de mede-eigendom anders in Brussel?
Nee. De algemene vergadering, de meerderheden, de syndicus en de rekeningen volgen het Burgerlijk Wetboek (boek 3, artikelen 3.84 tot 3.100), dat federaal is. Wat Brussel zelf regelt, zijn water, energie, stedenbouw en toeristische verhuur.
Hoeveel vaste vergoedingen rekent Vivaqua aan op een gemeenschappelijke meter?
Evenveel als er afzonderlijke woningen in het gebouw zijn. Controleer dat aantal op elke factuur: een klacht moet worden ingediend binnen twaalf maanden na het feit waaruit ze voortvloeit.
Hoe vaak moet een collectieve verwarmingsketel in Brussel gecontroleerd worden?
Om de twee jaar op gas, elk jaar op stookolie of vaste brandstof, door een erkende keteltechnicus. Collectieve rookkanalen worden om de vijf jaar geïnspecteerd.
Mag een mede-eigenaar in Brussel zijn appartement aan toeristen verhuren?
Om het toeristisch logies te registreren, moet hij bij zijn voorafgaande aangifte een schriftelijk akkoord van de algemene vergadering van de mede-eigenaars voegen. De algemene vergadering beslist er dus over.
Lees ook in de gids
Nieuws in Brussel
Al het nieuws →Geldt ook in heel België
Bronnen, gecontroleerd op 6 november 2026:
- Brugel, geschillendienst, beslissing R2025-229 (Vivaqua, vaste vergoeding op een collectieve meter) (Franstalig)
- Leefmilieu Brussel, “EPB in een mede-eigendom” (18 september 2025)
- Leefmilieu Brussel, “Verwarmingsketel en warmwaterboiler: wat is het verplichte onderhoud?” (19 januari 2025)
- Renolution, “Les Primes RENOLUTION 2024” (geraadpleegd op 6 november 2026) (Franstalig)
- Leefmilieu Brussel, “Renolution-premies” (14 september 2026)
- BX1, “Renovatie, openbaar vervoer, verkeersbelasting: wat het begrotingsakkoord voor de Brusselaars (niet) verandert” (5 oktober 2026) (Franstalig)
- be.brussels, registratie van een toeristisch logies
- Burgerlijk Wetboek, boek 3, titel 4 (tekst gepubliceerd door het BIV) (Franstalig)
Algemene informatie, bijgewerkt in november 2026. Gewestelijke regels veranderen vaak: controleer ze bij de bron voor u de vereniging verbindt. Uw basisakte en uw reglement van mede-eigendom kunnen bijzondere regels bevatten. Deze pagina vervangt het advies van een advocaat of notaris niet.