Région de Bruxelles-Capitale

Copropriété à Bruxelles : ce que la Région ajoute au travail du syndic

Par l'équipe Syndo · vérifié le 03/11/2026

Commun à toute la Belgique

Le droit de la copropriété est fédéral : le Code civil (livre 3, articles 3.84 à 3.100) règle l'association des copropriétaires, l'assemblée générale, les majorités, le syndic et les comptes de la même façon à Bruxelles, en Wallonie et en Flandre.

Ce qui est propre à Bruxelles : l'eau facturée par Vivaqua, les règles PEB du chauffage collectif, les objectifs Rénolution pour 2033, l'accord de l'assemblée pour la location touristique et, souvent, deux langues autour de la table.

Eau : Vivaqua compte chaque logement

Vivaqua est le seul distributeur d'eau de la Région. Sur un compteur collectif, son terme fixe annuel est multiplié par le nombre de logements distincts de l'immeuble : un logement compté en trop, c'est un terme fixe payé pour rien chaque année.

Vérifiez ce nombre sur chaque facture. Une plainte doit être introduite dans les douze mois du fait qui en est à l'origine : en 2025, le service des litiges de Brugel n'a fait corriger que la facture récente d'un abonné compté pour cinq logements au lieu de deux, pas les quatre précédentes. Les tarifs 2026 sont détaillés dans l'article Répartir la facture d'eau.

Source : Brugel

Chauffage collectif : relevés par logement et contrôles PEB

Avec une chaudière commune, chaque logement doit disposer d'un compteur de chaleur ou d'un répartiteur électronique. Les conduits de fumée collectifs sont inspectés, et nettoyés si nécessaire, tous les cinq ans. Les conduites accessibles à plus de 35 °C devaient être isolées au 31 décembre 2025, et l'installation d'une nouvelle chaudière au mazout est interdite depuis le 1er juin 2025.

Le contrôle périodique PEB est obligatoire tous les deux ans pour une chaudière au gaz, chaque année au mazout ou au combustible solide, et à nouveau après une intervention sur la partie combustion (brûleur réparé ou réglé) ou un déplacement de la chaudière. Il est fait par un technicien chaudière agréé, qui encode l'attestation chez Bruxelles Environnement. Une installation non conforme doit être mise en ordre dans les cinq mois.

Source : Bruxelles Environnement · Bruxelles Environnement

PEB : l'association coresponsable à l'horizon 2033

Chaque logement devra disposer d'un certificat PEB, « au plus tard en 2030 » selon Bruxelles Environnement, date encore à préciser par le gouvernement. L'association des copropriétaires deviendra coresponsable des objectifs de chaque logement, avec une entrée en vigueur progressive d'ici 2033 : elle devra désigner un expert PEB, une fonction qui reste à organiser, chargé d'un rapport de synthèse sur les parties communes, puis voter et financer les travaux communs selon les quotes-parts.

Ce rapport n'existe pas encore. En janvier 2026, Test-Achats relevait que ces mesures, prévues au 1er janvier 2026, étaient reportées faute de gouvernement, et l'accord budgétaire du 4 octobre 2026 n'a pas refixé de calendrier à notre connaissance : à vérifier avant d'en tenir compte. Le calendrier reste donc à confirmer ; préparer un état énergétique de l'immeuble ne l'est pas.

Source : Bruxelles Environnement · Test-Achats

Aides : Rénolution suspendue, un prêt annoncé

Les primes Rénolution sont suspendues. Sur sa page mise à jour en septembre 2026, Bruxelles Environnement indique qu'aucune décision gouvernementale n'est prise sur de nouvelles aides.

L'accord budgétaire bruxellois du 4 octobre 2026 annonce un prêt à taux zéro pour le printemps 2027. Ses conditions ne sont pas publiées, et rien ne dit encore s'il sera ouvert aux associations de copropriétaires : ne comptez pas dessus pour le budget des travaux de cette année.

Source : Bruxelles Environnement · OECCBB

Location touristique : l'accord écrit de l'AG

Pour enregistrer un hébergement touristique dans un appartement en copropriété, l'exploitant doit joindre un accord écrit de l'assemblée générale des copropriétaires. Si un copropriétaire vous le demande, la question se tranche en AG : inscrivez-la à l'ordre du jour avec un libellé précis (quel lot, quelle activité), pour que le procès-verbal puisse servir de preuve.

Source : be.brussels

Deux langues autour de la table

Le Code civil ne fixe pas la langue des convocations ni des procès-verbaux. À Bruxelles, un même immeuble réunit souvent des copropriétaires francophones et néerlandophones : convenir en AG de la langue des documents, ou d'un résumé dans l'autre langue pour les points importants, prévient les malentendus au moment de voter.

Source : Code civil

Ce que Syndo fait à Bruxelles

Syndo est le même logiciel dans les trois régions : il n'applique aucune règle régionale à votre place. Voici ce qu'il fait, concrètement, pour un immeuble bruxellois.

Chauffage collectif. Vous reprenez, saison par saison, le décompte de la société de relevés (compteurs de chaleur ou répartiteurs). Syndo vérifie qu'il correspond à la facture de gaz, répartit l'eau de la chaudière selon les hectolitres d'eau chaude et calcule le solde de chaque lot, provisions déduites.
Contrôles. Encodez la chaudière (tous les 24 mois au gaz, 12 au mazout) et les conduits de fumée (tous les 60 mois) : Syndo affiche la prochaine échéance et range chaque attestation dans le dossier de l'immeuble.
Eau. La facture Vivaqua porte sur le compteur général ; vous saisissez l'index du compteur de passage de chaque logement, et Syndo en tire les consommations de chaque lot, l'écart avec le compteur général et la clé « Eau » du décompte.
Assemblée générale. Pour l'accord écrit qu'exige une location touristique, ou un plan de travaux en vue de 2033, Syndo prépare la convocation, annonce la majorité de chaque point et rédige le procès-verbal ; la langue des documents, elle, reste à convenir entre copropriétaires.
Fonds de réserve. Syndo calcule le minimum légal et signale chaque avance prise sur la réserve : utile pour préparer les travaux de 2033.

Questions fréquentes

Le droit de la copropriété est-il différent à Bruxelles ?

Non. L'assemblée générale, les majorités, le syndic et les comptes suivent le Code civil (livre 3, articles 3.84 à 3.100), qui est fédéral. Ce qui est bruxellois, ce sont les règles d'eau, d'énergie, d'urbanisme et de location touristique.

Combien de termes fixes Vivaqua facture-t-il sur un compteur commun ?

Autant que de logements distincts dans l'immeuble. Vérifiez ce nombre sur chaque facture : une plainte doit être introduite dans les douze mois du fait qui en est à l'origine.

Tous les combien faut-il faire contrôler une chaudière collective à Bruxelles ?

Tous les deux ans au gaz, chaque année au mazout ou au combustible solide, par un technicien chaudière agréé. Les conduits de fumée collectifs sont inspectés tous les cinq ans.

Un copropriétaire peut-il louer son appartement à des touristes à Bruxelles ?

Pour enregistrer l'hébergement touristique, il doit joindre un accord écrit de l'assemblée générale des copropriétaires. La question se décide donc en AG.