Région flamande
Copropriété en Flandre : les obligations propres aux parties communes
Par l'équipe Syndo · vérifié le 03/11/2026
Le droit de la copropriété est fédéral : le Code civil (livre 3, articles 3.84 à 3.100) règle l'association des copropriétaires, l'assemblée générale, les majorités, le syndic et les comptes de la même façon à Bruxelles, en Wallonie et en Flandre.
Ce qui est propre à la Flandre : une attestation amiante des parties communes à obtenir avant le 31 décembre 2026, un EPC des parties communes, une prime que le syndic demande pour tout l'immeuble, des normes de location qui touchent le toit commun et des distributeurs d'eau qui ne répartissent rien entre les logements.
Attestation amiante des parties communes : au plus tard le 31 décembre 2026
Toute association de copropriétaires d'un immeuble construit avant 2001 (année retenue par le cadastre) doit disposer d'une attestation amiante des parties communes au plus tard le 31 décembre 2026 : hall, cage d'escalier, ascenseur, caves. Elle est établie par un expert amiante certifié, après un examen visuel non destructif.
Il revient au syndic d'informer l'association à temps de cette obligation. Pour les parties privatives, chaque propriétaire d'un bien d'avant 2001 devra avoir sa propre attestation à partir de 2032.
Source : Vlaanderen.be
EPC des parties communes : valable dix ans
Tout immeuble d'au moins deux unités résidentielles doit avoir un EPC des parties communes (EPC gemeenschappelijke delen), établi par un expert énergétique de type A. Un immeuble entièrement neuf n'en a pas besoin tout de suite : son EPC est dû au plus tard dix ans et un mois après l'obtention du permis. Le syndic informe l'association, qui désigne l'expert ; l'expert a besoin d'accéder au local de chauffe et au toit, et des preuves des isolations et des installations collectives.
L'EPC vaut dix ans, moins si au moins 15 % de l'enveloppe est rénovée ou si une installation collective est remplacée. Le VEKA contrôle par sondage : l'amende va de 500 à 5 000 €, et la payer ne dispense pas de faire établir l'EPC.
Source : Vlaanderen.be
Mijn VerbouwPremie : demandée par le syndic pour tout l'immeuble
Pour les parties communes, la prime de base est demandée par l'association, représentée par le syndic, pour tout l'immeuble et non par appartement : une demande par catégorie de travaux (toit, murs, fenêtres, sol, pompe à chaleur), une fois les travaux terminés et la facture finale reçue. Les factures doivent dater de moins de deux ans et atteindre au moins 1 000 € hors TVA.
Dans Mijn VerbouwLoket, le syndic choisit l'association comme « organisation » ; si elle n'est pas encore inscrite à la Banque-Carrefour des Entreprises, il s'y fait d'abord enregistrer comme son représentant. Il joint l'acte de base et la liste des copropriétaires avec leurs quotes-parts. La prime est versée à l'association, qui la répartit par appartement, hors caves et garages, selon ces quotes-parts. Les montants 2026 sont dans l'article Rénovation énergétique, PEB et primes.
Source : Vlaanderen.be
Location : un toit isolé, même au-dessus des communs
Un logement loué en Flandre doit respecter la norme d'isolation de toiture (au moins R = 0,75 m²K/W), appartements compris. Depuis 2020, pour un toit de plus de 16 m², l'absence d'isolation peut faire déclarer le logement « ongeschikt » (inadapté, défaut de catégorie II) ; en dessous, c'est un défaut de catégorie I. Pour un appartement, l'isolation s'apprécie désormais logement par logement : si son score énergétique est sous le seuil (400 kWh/m² pour un appartement), aucun défaut n'est relevé.
Quand le toit est une partie commune, la solution passe par l'assemblée générale. S'y ajoute l'obligation de rénovation : un appartement de label E ou F acheté depuis 2023 doit atteindre le label D dans les cinq ans, six ans pour un achat depuis 2025, ce qui demande souvent des travaux communs. Pour la majorité à atteindre, voyez l'outil Quelle majorité en AG ?.
Source : Vlaanderen.be · Dewaele · KBC
Eau : le distributeur ne répartit pas la consommation
La Flandre compte plusieurs distributeurs d'eau : De Watergroep, Farys, Water-link, Pidpa, IWVA et AGSO Knokke-Heist. Chacun a son règlement particulier.
Chez De Watergroep, un immeuble à appartements raccordé depuis le 1er juin 2006 doit avoir un compteur par logement. Sur un compteur commun, De Watergroep facture le propriétaire ou le gestionnaire de l'immeuble, ajoute une redevance fixe par unité de logement et ne répartit jamais la consommation entre les logements : c'est le travail du syndic. Le tarif flamand, fondé sur les unités de logement et les personnes domiciliées, est expliqué dans l'article Répartir la facture d'eau.
Source : VMM · De Watergroep
Ce que Syndo fait en Flandre
Syndo est le même logiciel dans les trois régions : il n'applique aucune règle régionale à votre place. Voici ce qu'il fait, concrètement, pour un immeuble flamand.
- EPC des parties communes. Encodez-le comme un contrôle à refaire tous les 120 mois : Syndo affiche la prochaine échéance et range le certificat dans le dossier de l'immeuble.
- Attestation amiante. Une fois reçue, rangez-la dans le dossier de l'immeuble, avec les rapports de contrôle, pour la retrouver à chaque vente d'un lot.
- Copropriétaires et quotes-parts. Les lots, les quotités et les copropriétaires, demandés avec la Mijn VerbouwPremie, sont tenus à jour dans Syndo.
- Assemblée générale. Isolation du toit, EPC, attestation amiante : chaque décision a son point à l'ordre du jour, avec sa majorité ; Syndo prépare la convocation et le procès-verbal qui la consigne.
- Eau. Que l'immeuble ait un compteur commun ou, depuis 2006 chez De Watergroep, un compteur par logement, vous saisissez les index relevés ; Syndo calcule les consommations, l'écart avec le compteur général s'il existe, et la clé « Eau » du décompte.
Questions fréquentes
Quels immeubles doivent avoir une attestation amiante des parties communes ?
Les immeubles à appartements construits avant 2001, selon l'année du cadastre. L'association des copropriétaires doit l'avoir au plus tard le 31 décembre 2026 ; le syndic doit l'en informer à temps.
Combien de temps l'EPC des parties communes est-il valable ?
Dix ans au plus. Il faut le refaire plus tôt si au moins 15 % de l'enveloppe est rénovée ou si une installation collective est remplacée.
Qui demande la Mijn VerbouwPremie pour les parties communes ?
L'association des copropriétaires, représentée par le syndic, pour tout l'immeuble et par catégorie de travaux. La prime est versée à l'association, qui la répartit par appartement, hors caves et garages, selon les quotes-parts.
Peut-on utiliser Syndo en néerlandais pour un immeuble flamand ?
Pas encore. Aujourd'hui, l'interface et les documents envoyés aux copropriétaires sont en français ; une version néerlandaise est en préparation.
À lire dans le guide
Sources, vérifiées le 03/11/2026 :
- Vlaanderen.be, « Asbestattest voor gemene delen van een appartementsgebouw »
- Vlaanderen.be, « EPC van de gemeenschappelijke delen van een appartementsgebouw »
- Vlaanderen.be, « Mijn VerbouwPremie voor appartementen en appartementsgebouwen » (montants au 1er mars 2026)
- Vlaanderen.be, « Dakisolatie is verplicht » (normes de qualité du logement)
- Dewaele, « Vlaamse dubbelglasnorm, dakisolatienorm en energienorm » (1er octobre 2026)
- VMM, « Infofiches drinkwatertarief in jouw gemeente » (distributeurs flamands)
- De Watergroep, « Bijzonder waterverkoopreglement 2026 » (art. 8, 38 et 39)
- KBC, « Wat betekent de versoepelde renovatieplicht voor jou? » (11 août 2025)
Informations générales, à jour en novembre 2026. Les règles régionales changent souvent : vérifiez-les auprès de la source avant d'engager l'association. Votre acte de base et votre règlement de copropriété peuvent prévoir des règles particulières. Cette page ne remplace pas l'avis d'un avocat ou d'un notaire.