Acheter ou vendre
Vendre un lot en copropriété : ce que le syndic et le notaire doivent savoir
Par l'équipe Syndo, relu par un syndic bénévole en exercice · mis à jour le 3 novembre 2026 · 5 minutes de lecture
Avant la vente, le syndic communique dans les quinze jours les informations demandées sur le lot, dont le montant des fonds de roulement et de réserve et les arriérés éventuels. Pour l'acte, le notaire l'interroge par recommandé ; le syndic répond dans les trente jours. Sauf accord contraire, l'acheteur supporte les dépenses décidées avant la vente mais appelées après. Le fonds de réserve reste à l'association.
Avant le compromis : les informations à fournir en 15 jours
Qui demande : le notaire, l'agent immobilier ou le vendeur. Le syndic répond dans les quinze jours avec :
- le montant du fonds de roulement et du fonds de réserve ;
- les arriérés éventuels du vendeur, frais de justice compris ;
- la situation des appels de fonds destinés au fonds de réserve, décidés par l'assemblée avant la vente ;
- les procédures judiciaires en cours qui concernent la copropriété ;
- les procès-verbaux des assemblées des trois dernières années et les décomptes de charges des deux dernières années ;
- une copie du dernier bilan approuvé par l'assemblée.
Sans réponse du syndic dans ce délai, le demandeur en informe l'acheteur et le vendeur. L'acheteur sait ainsi ce qu'il achète avant de signer.
Avant l'acte : la réponse au notaire en 30 jours
Le notaire écrit au syndic par recommandé. Le syndic répond dans les trente jours en indiquant, pour chaque poste, ce qui a été décidé avant la vente mais sera appelé après :
- les dépenses de conservation, d'entretien, de réparation et de réfection décidées par l'assemblée ou par le syndic ;
- les appels de fonds approuvés par l'assemblée et le coût des travaux urgents ;
- les frais d'acquisition de parties communes décidés par l'assemblée ;
- les dettes certaines de l'association nées de litiges antérieurs à la vente.
Sans réponse dans les trente jours, le notaire en informe les parties.
Qui paie quoi
- les dépenses, appels de fonds, frais et dettes listés ci-dessus, décidés avant la vente mais appelés après ;
- les charges ordinaires, à partir du jour où il a la jouissance des parties communes.
- les frais de transmission des informations par le syndic ;
- ses arriérés de charges à la date de la vente.
Le sort des fonds
- Fonds de réserve : la part du vendeur reste à l'association. Elle n'est pas remboursée par la copropriété ; le compromis peut prévoir que l'acheteur la rachète au vendeur.
- Fonds de roulement : la part du vendeur lui est rendue, déduction faite des charges dues jusqu'à la vente.
Conseils pratiques
- Vendeur : demandez le montant du fonds de réserve avant de fixer votre prix, et négociez son rachat si vous le souhaitez.
- Acheteur : lisez les procès-verbaux des dernières assemblées, à la recherche de travaux votés ou envisagés.
- Syndic : répondez par écrit et gardez une copie datée. Ne transmettez que les informations du lot vendu, jamais celles des autres copropriétaires.
- Syndic : après l'acte, mettez à jour la liste des copropriétaires avec les coordonnées de l'acheteur.
Pour une vente conclue à partir de cette date, une garantie de conformité unique remplace les garanties des vices cachés et apparents : le vendeur répond d'un défaut qui existait à la délivrance et apparaît dans les dix ans, que l'acheteur doit signaler dans un délai raisonnable avant d'agir dans les deux ans. Les risques passent à l'acheteur à la délivrance, sauf accord contraire. Le vendeur d'un immeuble peut demander l'annulation pour lésion si le prix est inférieur à 40 % de la valeur vénale normale, dans les deux ans de la vente. Le rôle du syndic décrit ici ne change pas : l'article 3.94 n'est pas modifié. Ce qui change avec le livre 7
Modèles de lettres
Trois modèles à copier et compléter : les passages entre crochets sont à remplacer par les données du lot.
Clients Syndo : ces modèles se remplissent avec les chiffres du lot. Le solde du lot, les arriérés, les appels de fonds et le fonds de réserve se lisent dans le livre de comptes ; les PV signés et les comptes approuvés se téléchargent depuis « Comptes approuvés en AG ». Il reste à relire et envoyer.
Demande d’informations au syndicPour le notaire, l’agent immobilier ou le vendeur · avant le compromis
Objet : Vente du lot [n° du lot] – demande d'informations (art. 3.94, § 1er, du Code civil) Madame, Monsieur le Syndic, Dans le cadre de la vente du lot [n° du lot] de la [nom de la résidence], [adresse], appartenant à [nom du vendeur], je vous prie de me communiquer dans les quinze jours : 1. le montant du fonds de roulement et du fonds de réserve ; 2. le montant des arriérés éventuels dus par le vendeur, frais de justice compris ; 3. la situation des appels de fonds destinés au fonds de réserve décidés par l'assemblée générale ; 4. le relevé des procédures judiciaires en cours relatives à la copropriété ; 5. les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années et les décomptes périodiques des charges des deux dernières années ; 6. une copie du dernier bilan approuvé par l'assemblée générale. Je vous remercie de votre diligence. [Nom, qualité (notaire, agent immobilier ou vendeur), coordonnées] [Date]
Réponse du syndic : informations sur le lotPour le syndic · à envoyer dans les 15 jours
Objet : Lot [n° du lot] – informations du syndic (art. 3.94, § 1er, du Code civil) Madame, Monsieur, En réponse à votre demande du [date de la demande], voici les informations relatives au lot [n° du lot] de la [nom de la résidence] : 1. Fonds de roulement : quote-part du lot [montant] € ; fonds de réserve : solde total [montant] €, quote-part du lot [montant] €. 2. Arriérés dus par le vendeur au [date] : [montant] € (dont frais de justice : [montant] €). 3. Appels de fonds pour le fonds de réserve décidés par l'assemblée : [description, montant, échéances]. 4. Procédures judiciaires en cours : [aucune / description]. 5. Procès-verbaux des AG de [années] et décomptes de charges de [années] : en annexe. 6. Dernier bilan approuvé par l'assemblée du [date] : en annexe. Les frais de transmission de ces informations, soit [montant] €, sont à charge du vendeur. [Nom], syndic de l'association des copropriétaires [nom de la résidence], BCE [numéro] [Date]
Réponse du syndic au notaire avant l’actePour le syndic · à envoyer dans les 30 jours
Objet : Lot [n° du lot] – réponse au notaire (art. 3.94, § 2, du Code civil) Maître, En réponse à votre lettre recommandée du [date], voici, pour le lot [n° du lot] de la [nom de la résidence], les montants décidés avant la date certaine du transfert mais appelés après : 1. Dépenses de conservation, d'entretien, de réparation et de réfection décidées par l'assemblée ou le syndic : [description, date de la décision, quote-part du lot : montant €]. 2. Appels de fonds approuvés par l'assemblée et coût des travaux urgents : [description, quote-part du lot : montant €]. 3. Frais d'acquisition de parties communes décidés par l'assemblée : [néant / description, montant €]. 4. Dettes certaines de l'association nées de litiges antérieurs au transfert : [néant / description, montant €]. Arriérés de charges du vendeur à ce jour : [montant] €. Je vous saurais gré de me communiquer, après la signature de l'acte, la date du transfert ainsi que l'identité et l'adresse de l'acquéreur. Veuillez agréer, Maître, l'expression de mes salutations distinguées. [Nom], syndic de l'association des copropriétaires [nom de la résidence], BCE [numéro] [Date]
Base légale : Code civil, livre 3, article 3.94.
Informations générales, à jour en octobre 2026. Votre acte de base et votre règlement de copropriété peuvent prévoir des règles particulières. Cet article ne remplace pas l'avis d'un avocat ou d'un notaire.