Livre 7 du Code civil : ce qui change pour une copropriété en 2027

Le calendrier et les contrats en cours

Le livre 7 s'applique aux contrats conclus à partir de son entrée en vigueur. Sauf accord contraire des parties, l'ancien droit reste applicable aux effets futurs des contrats conclus avant (article 49 de la loi). Un contrat d'entretien signé en 2025 reste donc régi par l'ancien Code civil jusqu'à son terme, même après le 1er septembre 2027.

Un contrat d'entretien ou de travaux signé après le 1er septembre 2027 relève du livre 7. Un mandat de syndic renouvelé par l'assemblée générale après cette date peut être analysé comme un nouveau contrat, soumis au livre 7. Le texte ne tranche pas ce cas (art. 49, al. 2, 2°) : la décision de renouvellement peut préciser le droit applicable. La reconduction tacite d'un contrat d'entretien, prévue par un contrat conclu avant cette date, reste probablement sous l'ancien droit. Pendant quelques années, deux régimes coexisteront dans le même immeuble : notez la date de signature de chaque contrat.

Le syndic, prestataire d'un « contrat de service », même gratuit

Le livre 7 réunit le mandat, le dépôt et le contrat d'entreprise sous une notion commune : le contrat de service, par lequel un prestataire s'engage à effectuer un service intellectuel ou matériel pour un client, sans lien de subordination. Il peut être conclu à titre onéreux ou à titre gratuit (art. 7.4.1). Le contrat du syndic, rémunéré ou bénévole, est un mandat, donc un contrat de service ; l'association des copropriétaires en est le client.

Le prestataire doit :

• exécuter un service conforme au contrat et à ce que le client peut raisonnablement attendre, au regard de la loi, des usages, de la bonne foi, de la nature du service et de la qualité des parties (art. 7.4.15) ;
• informer le client de l'exécution du service et des difficultés rencontrées (art. 7.4.12 et 7.4.27) ;
• collaborer : le client donne les instructions et informations nécessaires, et le prestataire peut refuser une instruction inappropriée ou manifestement déraisonnable, ou la suivre en émettant des réserves (art. 7.4.5) ;
• veiller à la sécurité : il prend, dans les limites de son service, les mesures de sécurité que la loi, la bonne foi et les usages requièrent (art. 7.4.12) ;
• éviter les conflits d'intérêts lorsque la loi, l'usage, le contrat ou la bonne foi l'impose (art. 7.4.12).

Le prestataire ne répond que d'une inexécution qui lui est imputable (art. 7.4.15) ; la preuve de cette imputabilité suit l'article 5.225 (art. 7.4.16) et dépend de la mission : obligation de moyens ou de résultat.

Ce qui concerne le syndic bénévole

• Pour un contrat à titre gratuit, le juge peut modérer la réparation du dommage causé par la négligence du prestataire (art. 7.4.13).
• S'il n'est pas rémunéré, l'association rembourse au syndic les dépenses et frais faits pour sa mission, et l'indemnise des pertes subies à cette occasion, sauf si elles résultent de son imprudence (art. 7.4.7, § 2). Un défraiement forfaitaire rend en principe le contrat onéreux : les frais sont alors présumés compris dans ce prix (art. 7.4.7, § 1).
• Sauf si le mandat a été conclu dans l'intérêt commun des parties, le mandataire peut y mettre fin à tout moment ; il indemnise l'association si sa démission lui cause un dommage, à moins de ne pouvoir continuer sans subir lui-même un dommage considérable. S'il y a péril en la demeure, il poursuit sa mission (art. 7.4.40 et 7.4.41).

Les travaux de l'association

Retirement et agréation

Le livre 7 distingue deux gestes : le retirement, par lequel le client prend possession de l'ouvrage, et l'agréation, par laquelle il l'accepte. L'agréation peut être expresse ou tacite, pourvu qu'elle soit certaine, et le prestataire peut exiger qu'elle soit expresse. Si l'ouvrage est en retard ou non conforme, le client refuse de l'agréer ou l'agrée avec des réserves (art. 7.4.9).

Une agréation sans réserve vaut reconnaissance que l'ouvrage est livré dans le délai et sans les défauts qu'un examen attentif par un client prudent et raisonnable aurait permis de déceler (art. 7.4.9). Notez chaque réserve dans le procès-verbal.

La double réception, seulement si le contrat la prévoit

Pour la construction, la transformation ou la démolition d'un ouvrage immobilier ou d'une partie importante de celui-ci (art. 7.4.55), la réception provisoire suivie d'une réception définitive n'existe que si le contrat la prévoit. Dans ce cas, le retirement a lieu à la réception provisoire et l'agréation à la réception définitive (art. 7.4.56). Sans cette clause, l'ouvrage est agréé en une fois, à sa délivrance (art. 7.4.9).

Si un architecte a conçu l'ouvrage et contrôlé le chantier sous un contrat séparé, l'agréation de l'ouvrage est présumée valoir aussi acceptation de ses services jusqu'à cette date, sauf preuve contraire (art. 7.4.56).

Les délais pour agir

La responsabilité pour les défauts de stabilité est impérative : toute clause qui l'exclut ou la limite est frappée de nullité absolue. Elle couvre aussi un défaut dû à l'inadéquation du terrain (art. 7.4.57).

Pour les autres défauts, le délai de 2 ans ne peut pas expirer moins de 2 ans après la délivrance ; il est suspendu pendant des négociations sérieuses, une expertise judiciaire ou une expertise extrajudiciaire contradictoire. Le prestataire qui connaissait un défaut sans le signaler ne peut pas reprocher au client une notification tardive (art. 7.4.18 et 7.4.19).

Prix forfaitaire et sujétions imprévues

Au forfait, le prestataire ne peut réclamer aucun supplément, même si le service a demandé plus de travail ou de dépenses que prévu. Il peut toutefois demander une renégociation, sans préjudice de l'imprévision de l'article 5.74, si cinq conditions sont réunies (art. 7.4.8) :

1. des circonstances qui existaient déjà à la signature rendent l'exécution excessivement onéreuse ;
2. elles ne pouvaient raisonnablement être connues à ce moment ;
3. elles ne lui sont pas imputables ;
4. il n'a pas assumé ce risque ;
5. ni la loi ni le contrat n'excluent cette possibilité.

Les parties continuent d'exécuter le contrat pendant la renégociation. En cas de refus ou d'échec dans un délai raisonnable, le juge peut, à la demande du prestataire, adapter le contrat ou y mettre fin, selon les formes du référé. Les commentaires publiés citent l'exemple d'un câble enterré qui ne figurait pas sur les plans.

Les sous-traitants et l'action directe

Un sous-traitant, que le livre 7 appelle « auxiliaire », qui n'est pas payé par le prestataire peut réclamer directement à l'association ce qu'elle doit encore au prestataire pour les services réalisés, par une simple notification (art. 7.4.31). Elle existait déjà pour les travaux (ancien art. 1798) ; elle vaut désormais pour tout contrat de service, travaux, entretien ou nettoyage. Toute clause qui l'exclut ou la limite est réputée non écrite. En cas de désaccord entre le prestataire et son sous-traitant, l'association peut consigner les sommes dues, et doit le faire si l'un d'eux le lui demande par écrit.

La vente d'un lot

• Une seule garantie de conformité remplace les garanties des vices cachés et des vices apparents : le lot vendu est conforme s'il répond au contrat et à ce que l'acheteur peut raisonnablement attendre (art. 7.2.30). Les anciens articles de l'ancien Code civil sur la vente sont abrogés.
• Le vendeur répond d'un défaut qui existait, même en germe, au moment de la délivrance, même s'il l'ignorait. L'acheteur doit prouver que le défaut existait à ce moment (art. 7.2.30 et 7.2.31).
• Le défaut doit apparaître dans les 10 ans de la délivrance (art. 7.2.32). L'acheteur le notifie dans un délai raisonnable après l'avoir constaté (art. 7.2.33), puis agit dans les 2 ans de cette notification, et au plus tard 10 ans et 3 mois après la délivrance (art. 7.2.34).
• Les risques passent à l'acheteur à la délivrance, et non plus avec la propriété, sauf accord contraire (art. 7.2.19, qui renvoie au nouvel article 5.80).
• La lésion : le vendeur peut faire annuler la vente d'un immeuble conclue à un prix inférieur à 40 % de sa valeur vénale normale. Il doit agir dans les 2 ans de la vente ; l'acheteur peut éviter l'annulation en payant un complément de prix (art. 7.2.6 à 7.2.9).

Dans une vente par une entreprise à un consommateur, ces règles de conformité sont impératives (art. 7.2.37). Entre particuliers, le compromis peut les aménager ; selon les commentaires publiés, une clause ne peut toutefois pas exonérer le vendeur de sa faute intentionnelle ni d'une atteinte à l'intégrité d'une personne.

Pour le syndic, rien ne change : les informations à donner avant le compromis et la réponse au notaire avant l'acte restent celles de l'article 3.94, qui n'est pas modifié. Voir Vendre un lot en copropriété.

Le bail

Le titre 3 du livre 7 rassemble le droit commun du bail et l'organise autour de la conformité du bien loué (art. 7.3.6). Le bail d'habitation reste régi d'abord par les règles régionales de Bruxelles, de Wallonie et de Flandre : voir Louer son lot. Pour l'association, le livre 7 vise surtout les baux qu'elle conclut elle-même à partir du 1er septembre 2027, par exemple la location d'un emplacement de parking ou d'un local commun.

Que faire maintenant

1. Listez les contrats de l'association avec leur date de signature et d'échéance : entretien de l'ascenseur et de la chaudière, nettoyage, travaux en cours. Ceux conclus à partir du 1er septembre 2027 relèveront du livre 7 ; pour un renouvellement, faites préciser le droit applicable.
2. Relisez chaque contrat d'entretien ou de travaux avant son renouvellement : moment de la réception, délai pour signaler un défaut, prix forfaitaire et sujétions imprévues, clauses qui limitent la responsabilité du prestataire.
3. Prévoyez la double réception si vous la voulez : écrivez dans le contrat de travaux qu'il y aura une réception provisoire puis définitive, et à quel moment l'ouvrage est agréé.
4. Gardez les preuves : procès-verbal de réception signé, réserves, photos, échanges écrits, et la date à laquelle chaque défaut a été constaté puis signalé par écrit.
5. Vérifiez les sous-traitants avant le dernier paiement d'un chantier ou d'un contrat d'entretien.
6. Syndic bénévole : relisez votre contrat avant son renouvellement par l'assemblée, faites préciser dans la décision le droit applicable, et conservez les justificatifs des frais que vous avancez pour l'association.

Questions fréquentes