Travaux et bâtiment
Les travaux en copropriété : qui décide, à quelle majorité
Par l'équipe Syndo · mis à jour le 3 novembre 2026 · 7 minutes de lecture
Le syndic décide seul des actes conservatoires et urgents. Les travaux imposés par la loi se votent à la majorité absolue, les autres travaux aux parties communes aux deux tiers des voix. Au-delà d'un montant fixé par l'assemblée, le syndic doit présenter plusieurs devis établis sur un même cahier des charges. Les gros travaux prévisibles sont inscrits chaque année au budget des frais extraordinaires et financés par le fonds de réserve, un appel de fonds ou un emprunt.
Qui décide de quels travaux ?
| Type de travaux | Exemple | Qui décide | Majorité |
|---|---|---|---|
| Actes conservatoires et d'administration provisoire | Réparer une fuite, sécuriser une corniche, remplacer une pompe en panne | Le syndic seul | — |
| Travaux imposés par la loi | Mise en conformité de l'ascenseur, de l'installation électrique | L'assemblée | Majorité absolue |
| Travaux aux parties communes | Rénover la façade, isoler la toiture, remplacer la chaudière | L'assemblée | 2/3 des voix |
| Travaux à des parties privatives, pour des raisons techniques ou économiques motivées | Remplacer tous les châssis en même temps que l'isolation de façade | L'assemblée | 2/3 des voix |
| Acquisition ou cession de parties communes | Vendre un local commun, acheter une parcelle voisine | L'assemblée | 4/5 des voix |
| Démolition et reconstruction totales pour salubrité, sécurité ou coût excessif de mise en conformité | Immeuble vétuste | L'assemblée | 4/5 des voix |
| Démolition totale pour un autre motif | — | L'assemblée | Unanimité |
Les majorités se calculent sur les voix des copropriétaires présents ou représentés ; les abstentions ne comptent pas. En cas de démolition-reconstruction votée aux 4/5, un copropriétaire peut abandonner son lot en faveur des autres copropriétaires, si sa valeur est inférieure à la part du coût qu'il devrait supporter, contre une compensation fixée de commun accord ou par le juge.
La mise en concurrence
L'assemblée fixe, à la majorité des deux tiers, le montant à partir duquel la mise en concurrence est obligatoire. La loi ne fixe aucun montant : c'est à chaque copropriété de le décider, et de l'inscrire dans le ROI.
Au-delà de ce seuil, le syndic présente plusieurs devis, établis sur la base d'un cahier des charges préalable. Un même cahier des charges est indispensable pour comparer des offres sur une base identique.
- un descriptif ou cahier des charges, établi si besoin par un architecte ou un bureau d'études ;
- au moins trois devis comparables, avec un tableau qui les met côte à côte ;
- le mode de financement proposé et le calendrier des appels de fonds ;
- les primes ou prêts régionaux possibles et leurs conditions ;
- la clé de répartition applicable, si elle diffère des quotes-parts.
En cas d'urgence ou de blocage
- Le syndic peut agir seul pour tout acte conservatoire, sans décision préalable de l'AG. Il est de bonne pratique d'en informer les copropriétaires et d'en rendre compte à l'AG suivante.
- Si l'assemblée ne parvient pas à décider des travaux urgents et nécessaires, un copropriétaire peut se faire autoriser par le juge de paix à les faire exécuter aux frais de l'association.
- Si l'assemblée refuse sans juste motif des travaux utiles qu'un copropriétaire propose de financer lui-même, le juge peut l'autoriser à les réaliser à ses frais.
- Si une minorité bloque abusivement une décision nécessaire, le juge peut se substituer à l'assemblée.
Financer les travaux
| Mode de financement | Quand l'utiliser | À savoir |
|---|---|---|
| Fonds de réserve | Travaux prévus de longue date | Le prélèvement est décidé par l'AG ; le fonds doit être reconstitué |
| Appel de fonds extraordinaire | Travaux ponctuels | Selon les quotes-parts ou la clé prévue ; en cas de vente, l'acheteur paie les appels décidés avant la vente mais demandés après, sauf convention |
| Emprunt de l'association | Gros travaux, copropriétaires aux moyens inégaux | Décision de l'AG ; remboursé via les charges |
| Primes et prêts régionaux | Rénovation énergétique | Conditions très différentes selon la région, voir l'article dédié |
La TVA sur les travaux
L'association des copropriétaires n'est en principe pas assujettie à la TVA : elle paie la TVA facturée, sans pouvoir la récupérer. Le taux réduit de 6 % s'applique aux travaux de rénovation d'un logement occupé pour la première fois depuis au moins dix ans, utilisé principalement comme habitation privée, et facturés à un consommateur final. Depuis 2022, il n'y a plus d'attestation à signer : l'entrepreneur porte une mention sur la facture, que le client peut contester par écrit dans le mois.
Dans un immeuble mixte, le taux dépend de l'usage principal du bâtiment et peut varier selon les parties concernées. Demandez à l'entrepreneur de justifier le taux appliqué sur son devis.
Planifier plutôt que subir
Le syndic doit inscrire chaque année au budget les frais extraordinaires prévisibles. Un état technique de l'immeuble, établi par un architecte ou un bureau d'études, permet d'anticiper : âge de la toiture, de la chaudière, de l'ascenseur, état des façades. Il donne au fonds de réserve un objectif concret, plutôt que le seul minimum de 5 %.
Après les travaux
- Faites procéder à la réception provisoire puis définitive, avec un procès-verbal signé.
- Conservez dans les archives le dossier d'intervention ultérieure, les plans et les garanties.
- Les entrepreneurs et architectes répondent pendant dix ans des vices graves qui menacent la solidité du bâtiment. Notez la date de réception.
Pour un contrat de travaux conclu à partir de cette date, la réception provisoire puis définitive n'existe que si le contrat la prévoit. La responsabilité de dix ans vise les défauts qui affectent ou menacent la stabilité ou la solidité de l'ouvrage : l'action reste possible jusqu'à 10 ans et 3 mois après l'agréation, et aucune clause ne peut la limiter. Les autres défauts se signalent dans un délai raisonnable, puis l'action se prescrit par deux ans. Un sous-traitant impayé peut réclamer directement à l'association ce qu'elle doit encore à l'entrepreneur, comme aujourd'hui pour les travaux (ancien art. 1798), et désormais pour tout contrat de service. Les contrats en cours restent soumis aux règles décrites ici. Ce qui change avec le livre 7
Avec Syndo le point de travaux est inscrit à l'ordre du jour avec les devis en pièces jointes, la majorité est calculée en séance et la décision figure au PV signé. Les factures du chantier sont ensuite reliées au fonds de réserve dans le livre de comptes.
Base légale : Code civil, livre 3, articles 3.86, 3.88, 3.89 et 3.92.
Sources consultées :
- Code civil, livre 3, titre 4 (texte publié par l'IPI)
- SPF Justice, brochure « La copropriété »
- Homegrade, « Petites copropriétés »
- Test-Achats, « Quel taux de TVA s'applique aux travaux ? » (février 2026)
- Baker Tilly, « TVA de 6 % : l'attestation n'est plus nécessaire » (2022)
- Legal News / Odigo Advocaten, réforme de 2018 et travaux
Informations générales, à jour en octobre 2026. Votre acte de base et votre règlement de copropriété peuvent prévoir des règles particulières. Cet article ne remplace pas l'avis d'un avocat ou d'un notaire.