L'argent de l'immeuble
Le fonds de réserve de la copropriété : minimum, compte, usage
Par l'équipe Syndo, relu par un syndic bénévole en exercice · mis à jour le 30 octobre 2026 · 3 minutes de lecture
Chaque année, la copropriété verse au fonds de réserve au moins 5 % du total des charges communes ordinaires de l'exercice précédent. Le fonds est placé sur un compte au nom de l'association, distinct de celui du fonds de roulement. Il finance les dépenses non périodiques : toiture, façade, ascenseur. L'assemblée peut s'en dispenser à la majorité des quatre cinquièmes.
Fonds de roulement et fonds de réserve
Le fonds de roulement réunit les provisions qui couvrent les dépenses périodiques : énergie des communs, nettoyage, entretien, rémunération du syndic. Le fonds de réserve réunit les apports destinés aux dépenses non périodiques : renouvellement de la chaudière, de l'ascenseur, rénovation de la toiture.
Le minimum légal
La contribution annuelle au fonds de réserve ne peut pas être inférieure à 5 % du total des charges communes ordinaires de l'exercice précédent. Pour un immeuble neuf, le fonds doit être constitué au plus tard cinq ans après la réception provisoire des parties communes. L'assemblée peut décider, à la majorité des quatre cinquièmes, de ne pas le constituer.
Exemple : avec 13 840 € de charges ordinaires l'an dernier, le minimum est de 692 € par an, soit 173 € par trimestre, répartis entre les lots selon leurs quotes-parts.
Un compte à part
Les fonds de l'association sont placés sur des comptes ouverts à son nom, dont obligatoirement un compte distinct pour le fonds de roulement et un pour le fonds de réserve. Jamais sur le compte personnel du syndic.
Le piège : puiser dans la réserve pour les charges courantes
Quand le compte courant manque de trésorerie, la tentation est grande de faire un virement depuis la réserve. Chaque virement devient une avance à rembourser. Dans un immeuble que nous avons analysé, des avances successives avaient fini par financer plusieurs milliers d'euros de charges courantes, sans décision de l'assemblée. Suivez ces avances une à une et présentez leur remboursement à l'AG.
Quand un lot est vendu
La part du vendeur dans le fonds de réserve reste acquise à l'association : elle ne lui est pas remboursée, sauf accord contraire entre vendeur et acheteur dans le compromis. Sa part dans le fonds de roulement lui est rendue, déduction faite des charges dues.
Base légale : Code civil, livre 3, articles 3.86 et 3.94.
Informations générales, à jour en octobre 2026. Votre acte de base et votre règlement de copropriété peuvent prévoir des règles particulières. Cet article ne remplace pas l'avis d'un avocat ou d'un notaire.