Louer son lot : locataires, décisions de l'AG et location courte durée

Les règles s'imposent au locataire

Les statuts sont opposables à toute personne qui a un droit sur un lot, y compris au locataire ; le règlement d'ordre intérieur et les décisions de l'AG le sont aussi, à condition de lui avoir été communiqués. Pour les décisions de l'assemblée générale, la loi organise la transmission de l'information :

Si le bailleur ne transmet pas une décision, antérieure ou postérieure au bail, ou la transmet en retard, il est seul responsable du dommage qui en résulte. Le syndic n'a pas à contacter lui-même les locataires, sauf pour l'affichage des dates d'AG ; le locataire peut toutefois lui demander par écrit les décisions antérieures à son bail.

Ce que les occupants peuvent faire

• Être informés des AG : le syndic affiche la date des assemblées dans les parties communes, de manière bien visible.
• Formuler par écrit des demandes ou observations relatives aux parties communes, que le syndic communique à l'assemblée.
• Contester une décision ou une clause du ROI qui leur cause un préjudice propre : ils peuvent saisir le juge de paix dans les deux mois de la communication, et au plus tard quatre mois après l'assemblée.

Un occupant n'a pas de droit de vote. Le copropriétaire peut toutefois lui donner une procuration pour assister et voter à sa place à une assemblée déterminée.

Qui paie les charges ?

Face à l'association, c'est toujours le copropriétaire qui doit les charges, même si le bail les met à charge du locataire. Le bailleur les récupère ensuite auprès de son locataire selon le bail et les règles régionales sur les charges locatives. Un impayé du locataire n'est jamais un motif pour retarder un appel de fonds.

Location touristique de courte durée

La location via des plateformes comme Airbnb pose deux questions distinctes : la copropriété l'autorise-t-elle, et la Région l'autorise-t-elle ?

Côté copropriété

• Une interdiction inscrite dans les statuts a un caractère réel : elle s'impose aux acheteurs successifs. L'ajouter ou la retirer est une modification des statuts, votée en principe à la majorité des quatre cinquièmes.
• Même sans interdiction visant expressément la location touristique, des juges de paix ont estimé qu'une location touristique répétée est une activité commerciale incompatible avec une destination d'habitation privée ou avec une clause interdisant le commerce (Deinze, 2017 ; Bruxelles, 2020). D'autres ont validé une interdiction votée par l'AG (Bruges, 2017 ; Uccle, 2021). D'autres décisions sont plus souples : la question se tranche au cas par cas.
• Selon la doctrine, une interdiction générale de toute location risque d'être jugée disproportionnée au regard du droit de propriété. Visez la location touristique de courte durée, pas la location en général.

Côté Région

• Bruxelles : l'exploitant doit faire une déclaration préalable à Bruxelles Économie et Emploi. Dans un immeuble en copropriété, il doit produire l'accord écrit de l'assemblée générale. Les amendes vont jusqu'à plusieurs milliers d'euros. Une réforme a été adoptée en 2024 ; vérifiez les règles d'exécution en vigueur avant de vous lancer.
• Wallonie : déclaration préalable prévue par le Code wallon du Tourisme et, selon le cas, permis d'urbanisme pour créer un hébergement touristique.
• Flandre : déclaration de l'hébergement auprès de Toerisme Vlaanderen.