Acheter ou vendre
Acheter un appartement en copropriété : ce qu'il faut vérifier
Par l'équipe Syndo · mis à jour le 3 novembre 2026 · 6 minutes de lecture
Avant de signer le compromis, l'acheteur doit recevoir du vendeur, de l'agent ou du notaire une série d'informations fournies par le syndic : fonds de roulement et de réserve, arriérés, appels de fonds votés, procédures en cours, PV des trois dernières années, décomptes des deux dernières années et dernier bilan. Sauf accord contraire, c'est l'acheteur qui paie les dépenses décidées avant la vente mais appelées après. Et la part du vendeur dans le fonds de réserve reste à l'association.
Avant le compromis : le dossier à obtenir
Le notaire, l'agent immobilier ou le vendeur doit vous transmettre, avant la signature du compromis, les informations suivantes. Le syndic les fournit dans les 15 jours de la demande.
- le montant du fonds de roulement et du fonds de réserve ;
- les arriérés éventuels du vendeur ;
- les appels de fonds pour le fonds de réserve décidés par l'assemblée avant la vente ;
- les procédures judiciaires en cours qui concernent la copropriété ;
- les procès-verbaux des AG des trois dernières années et les décomptes de charges des deux dernières années ;
- une copie du dernier bilan approuvé par l'assemblée.
Ne signez pas sans ce dossier. Si le syndic ne répond pas dans le délai, celui qui a fait la demande doit vous en informer.
Ce qu'il faut chercher dans les documents
| Document | Ce qu'il faut repérer |
|---|---|
| PV des AG | Travaux votés ou discutés (toiture, façade, ascenseur, chaudière), litiges, devis demandés, points reportés d'année en année |
| Décomptes de charges | Montant annuel réel pour le lot, évolution sur deux ans, clés de répartition particulières |
| Bilan | Montant du fonds de réserve rapporté à l'âge de l'immeuble, dettes envers les fournisseurs, créances sur des copropriétaires |
| Statuts et ROI | Destination des lots, interdictions (location touristique, activité professionnelle, animaux), clés de charges |
| Procédures en cours | Objet, montant en jeu, risque d'appel de fonds |
un fonds de réserve faible dans un immeuble ancien, des impayés importants de plusieurs copropriétaires ou des gros travaux reportés à chaque AG annoncent souvent des appels de fonds extraordinaires après votre achat.
Qui paie quoi après la vente
Sauf convention contraire dans le compromis :
- l'acheteur paie les dépenses de conservation, d'entretien, de réparation et de réfection décidées par l'AG ou le syndic avant la vente, mais dont le paiement est demandé après ;
- l'acheteur paie aussi les appels de fonds approuvés avant la vente, le coût des travaux urgents, les frais d'acquisition de parties communes et les dettes nées de litiges antérieurs ;
- l'acheteur paie les charges ordinaires à partir du jour où il a la jouissance des parties communes ;
- les charges extraordinaires et les appels de fonds décidés par une AG tenue entre le compromis et l'acte sont à charge de l'acheteur s'il disposait d'une procuration pour y assister ;
- le vendeur paie ses arriérés et les frais de transmission des informations par le syndic.
Tout cela peut être réparti autrement dans le compromis. C'est le moment de négocier, en particulier pour des travaux déjà votés.
Le fonds de réserve ne se rembourse pas
La part du vendeur dans le fonds de réserve reste acquise à l'association. Le vendeur ne la récupère pas auprès de la copropriété. En pratique, elle est souvent intégrée au prix, ou rachetée par l'acheteur au vendeur via une clause du compromis. Le fonds de roulement, lui, est réglé entre vendeur et acheteur ou remboursé au vendeur, déduction faite de ce qu'il doit.
Avant et après l'acte
- Avant l'acte, le notaire écrit au syndic par recommandé pour connaître les dépenses et dettes décidées avant la vente. Le syndic répond dans les 30 jours.
- Si le vendeur a des arriérés, le notaire les retient sur le prix. Si le vendeur les conteste, le notaire en avise le syndic par recommandé dans les trois jours ouvrables de l'acte ; sans saisie-arrêt notifiée dans les vingt jours ouvrables de cet envoi, il peut verser le montant retenu au vendeur.
- Après l'acte, le notaire informe le syndic de l'identité de l'acheteur dans les 30 jours. Le syndic met à jour la liste des copropriétaires.
Pour une vente conclue à partir de cette date, une garantie de conformité unique remplace les garanties des vices cachés et apparents. Un défaut qui existait à la délivrance et apparaît dans les dix ans doit être signalé au vendeur dans un délai raisonnable ; l'action se prescrit ensuite par deux ans. Les risques passent à l'acheteur à la délivrance, sauf accord contraire. Les informations que le syndic transmet avant le compromis et avant l'acte ne changent pas. Ce qui change avec le livre 7
Vos premiers réflexes de nouveau copropriétaire
- Communiquez au syndic vos coordonnées et, si vous le souhaitez, votre accord écrit pour recevoir les convocations par e-mail.
- Demandez la communication structurée à utiliser pour vos paiements.
- Vérifiez que votre assurance habitation tient compte de l'assurance incendie de l'immeuble souscrite par l'association.
Avec Syndo le solde du lot, les fonds, les PV signés et les comptes approuvés sont à jour en permanence dans le livre de comptes et le dossier de l'immeuble : la réponse au notaire se prépare en quelques minutes avec les modèles du guide.
Base légale : Code civil, livre 3, articles 3.88, 3.94 et 3.95.
Sources consultées :
- Code civil, livre 3, titre 4 (texte publié par l'IPI)
- SPF Justice, brochure « La copropriété »
- Homegrade, « Petites copropriétés »
Informations générales, à jour en octobre 2026. Votre acte de base et votre règlement de copropriété peuvent prévoir des règles particulières. Cet article ne remplace pas l'avis d'un avocat ou d'un notaire.