L'argent de l'immeuble

Les charges de chauffage collectif

Par l'équipe Syndo · mis à jour le 30 octobre 2026 · 5 minutes de lecture

En bref

Avec une chaudière commune, la facture de combustible est répartie entre les lots en deux parts : une part fixe, pour les pertes et les parties communes, et une part variable selon les relevés des compteurs de chaleur ou des répartiteurs. Aucune clé n'est imposée par le Code civil : c'est le règlement de copropriété qui la fixe. En revanche, les règles européennes et régionales imposent un comptage par logement lorsque c'est techniquement faisable et rentable et, sauf exception de rentabilité, des appareils lisibles à distance au plus tard le 1er janvier 2027.

Une part fixe, une part variable

Une partie de la chaleur produite ne dépend pas des occupants : pertes de la chaudière et des conduites, chauffage du hall, maintien hors gel. Elle est répartie comme une charge commune, en général selon les quotes-parts ou les surfaces. Le reste est réparti selon la consommation mesurée dans chaque logement.

La clé dite « 30/70 », très répandue, réserve 30 % aux frais fixes et 70 % à la consommation. Elle n'est imposée par aucun texte fédéral : c'est une convention, à inscrire dans le règlement de copropriété. Changer la clé est une modification des statuts qui se vote à la majorité des quatre cinquièmes.

Compteurs de chaleur et répartiteurs

Le compteur de chaleur (calorimètre) mesure l'énergie qui entre dans un logement. Il convient quand chaque logement a sa propre boucle de chauffage.
Le répartiteur se fixe sur chaque radiateur et mesure une part relative de chaleur émise. Il sert quand les colonnes montantes traversent les logements et qu'un compteur par logement n'est pas techniquement possible.

À Bruxelles, la réglementation PEB impose, en chauffage collectif, que chaque logement dispose d'un compteur de chaleur ou de répartiteurs électroniques.

L'échéance du 1er janvier 2027

La directive européenne sur l'efficacité énergétique impose, sauf exception de rentabilité, que les compteurs de chaleur et répartiteurs installés depuis fin octobre 2020 soient lisibles à distance, et que les appareils existants soient adaptés ou remplacés au plus tard le 1er janvier 2027. Une fois la télérelève en place, les occupants doivent recevoir une information régulière sur leur consommation, en principe mensuelle pendant la saison de chauffe.

À prévoir maintenant

si vos répartiteurs sont relevés à la main par un passage annuel, demandez dès cette année une offre de remplacement et inscrivez-la au budget de l'exercice prochain.

Obligations bruxelloises propres aux copropriétés

contrôle périodique de la chaudière par un technicien chaudière PEB agréé : tous les deux ans au gaz, chaque année au mazout ;
inspection, et nettoyage si nécessaire, des cheminées collectives tous les cinq ans ;
calorifugeage, au plus tard le 31 décembre 2025, des conduites accessibles où circule de l'eau à plus de 35 °C ;
installation de nouvelles chaudières au mazout interdite depuis le 1er juin 2025, sauf dérogation ;
à partir de 2033, l'association des copropriétaires devient coresponsable des objectifs de performance énergétique de l'immeuble.

Et la TVA ?

En 2022, les copropriétés chauffées collectivement ont d'abord été exclues de la baisse de TVA sur l'énergie, réservée aux personnes physiques. Depuis le 1er juillet 2023, le taux de 6 % s'applique au gaz et à l'électricité destinés à une consommation non professionnelle : l'association peut en bénéficier si le syndic déclare expressément au fournisseur une consommation principalement non professionnelle. Vérifiez le taux appliqué sur vos factures.

Le décompte annuel

Relevé des compteurs ou répartiteurs à la date de clôture.
Coût total de l'exercice : combustible ou énergie, entretien de la chaufferie, électricité des pompes si le règlement le prévoit.
Calcul de la part fixe et de la part variable selon la clé statutaire.
Déduction des provisions versées par chaque lot, puis régularisation.
Contrôle de cohérence : un logement occupé dont le relevé est nul, ou deux lots dont les valeurs semblent inversées, doivent être vérifiés avant l'envoi.

Avec Syndo vous reprenez, saison par saison, le décompte de la société de relevés (Caloribel, Techem, Ista, Kalo…) : Syndo vérifie que le chauffage et l'eau chaude correspondent à la facture de gaz, répartit l'eau de la chaudière selon les hectolitres d'eau chaude et calcule le solde de chaque lot au centime, provisions déduites, y compris pour un lot vendu en cours de saison.

Base légale : Code civil, livre 3, articles 3.85 et 3.86 ; directive européenne relative à l'efficacité énergétique ; réglementations régionales PEB et chauffage.

Sources consultées :

Informations générales, à jour en octobre 2026. Votre acte de base et votre règlement de copropriété peuvent prévoir des règles particulières. Cet article ne remplace pas l'avis d'un avocat ou d'un notaire.