Brandveiligheid in een appartementsgebouw: wat er voor uw VME geldt, gewest per gewest

De verkeerde reflex: het besluit van 1994 openslaan

Een mede-eigenaar vraagt of het gebouw wel brandveilig volgens de normen is. Dan slaat men vaak het koninklijk besluit van 1994 open. Voor de meeste appartementsgebouwen van vóór het midden van de jaren 1990 leidt dat nergens heen: die tekst geldt niet voor bestaande gebouwen.

Vraag u liever af welke regels gelden voor dit gebouw, op dit adres. De federale overheid regelt de nieuwbouw, de gemeente en de hulpverleningszone de bestaande gebouwen, het gewest de woningen. Alleen die laatste laag verschilt van gewest tot gewest, en zij komt in elk appartement binnen.

De federale basisnormen, een tekst voor nieuwbouw

Het koninklijk besluit van 7 juli 1994 legt de basisnormen vast voor de preventie van brand en ontploffing. Het geldt voor op te richten gebouwen en voor uitbreidingen, en dan alleen voor de uitbreiding zelf. Artikel 1 bepaalt uitdrukkelijk dat de basisnormen niet van toepassing zijn op bestaande gebouwen.

De bijlagen delen de gebouwen in volgens hun hoogte, gemeten van het afgewerkte vloerpeil van de hoogste bouwlaag tot het laagste peil van de wegen rond het gebouw die de brandweervoertuigen kunnen gebruiken (bijlage 1, punt 1.2.1). Een bovenste bouwlaag met alleen technische lokalen telt niet mee.

De bijlagen zijn meermaals herzien, onder meer voor aanvragen die vanaf 1 december 2012 zijn ingediend. Welke versie geldt, hangt af van de datum van de vergunningsaanvraag, die in de stedenbouwkundige vergunning staat; die zit vaak als bijlage bij de basisakte of ligt in het archief van de syndicus.

In een recent gebouw houdt u het volgende in goede staat: zelfsluitende EI1 30-deuren tussen de overlopen en de traphal, een verluchtingsopening van minstens 1 m² bovenaan elke binnentrap, het verdiepingsnummer op elke overloop, EI 60-wanden tussen de parking en de rest van het gebouw. Een renovatie maakt van het gebouw in principe geen nieuwbouw, maar het brandweeradvies bij de vergunning baseert zich er vaak op.

Bestaande gebouwen: eerst de gemeente, dan de hulpverleningszone

Zoek in een bestaand gebouw eerst de gemeentelijke regel. Veel gemeenten hebben een reglement over brandpreventie aangenomen, vaak voorbereid door hun hulpverleningszone.

Het reglement van Flémalle, in de zone Luik 2, geldt voor gebouwen met minstens twee woningen, ook als ze niet nieuw zijn. Het vraagt veiligheidsverlichting langs de gemeenschappelijke traphallen en in de doorgangen van de kelderverdiepingen. Daarbij komen brandblussers, waarvan de brandweerdienst de soort en het aantal bepaalt, en periodieke controles. De eigenaar houdt een veiligheidsregister bij; in een VME kan dat aan de syndicus worden toevertrouwd. Het reglement van uw gemeente kan er heel anders uitzien: vraag het op.

De hulpverleningszone komt op twee manieren tussen (koninklijk besluit van 19 december 2014). Ze controleert wanneer een overheid een beroep op haar doet of een procedure dat oplegt (art. 5): typisch bij het onderzoek van een aanvraag voor een stedenbouwkundige vergunning, of op vraag van de burgemeester. Ze kan ook adviezen over brandpreventie geven aan elke aanvrager die er belang bij heeft (art. 4, § 1), dus ook aan uw VME. Die tekst voorziet in geen enkel periodiek bezoek aan woongebouwen: als de brandweer aanbelt, is dat omdat een procedure of een aanvraag haar stuurt.

Inkomhal, trappen, kelders: verplicht of gewoon aangeraden

In een bestaand gebouw is een uitrusting in de gemeenschappelijke delen alleen verplicht als een regel ze oplegt: de gewestelijke norm (in Vlaanderen, voor de rookmelders in technische lokalen), de vergunning, het gemeentelijk reglement of het advies van de zone dat in een vergunning is opgenomen. Ook de verzekeringspolis kan ze contractueel eisen. Anders is het een goede praktijk, vaak niet duur.

Die frequenties komen uit het reglement van Flémalle en uit de gewestelijke regels over rookmelders; uw gemeente kan andere vastleggen. Eén principe geldt overal: niets blijft in de evacuatiewegen staan, geen fiets onderaan de trap en geen dozen op een overloop. Schrijf dat verbod zwart op wit in het reglement van interne orde: dan kunt u er schriftelijk aan herinneren.

Oud gebouw (gebouwd vóór de jaren 90): wat u moet doen, en wat niet

Een gebouw uit de jaren 1960 of 1970 hoeft niet aan de basisnormen te worden aangepast: het koninklijk besluit van 1994 geldt alleen voor nieuwbouw en, bij een uitbreiding, alleen voor de uitbreiding (art. 1). Een renovatie waarvoor een vergunning nodig is, verandert daar in principe niets aan, maar de hulpverleningszone kan dan in haar advies voorwaarden stellen. De rest geldt wel: rookmelders in de woningen volgens het gewest, het gemeentelijk reglement, de voorwaarden van een vergunning, de clausules van de verzekeringspolis. En het doel van de VME blijft het behoud van het gebouw (Burgerlijk Wetboek, art. 3.86, § 3). ‘Oud’ betekent nooit ‘zonder verplichtingen’.

De zwakke punten. De nota van de Brusselse brandweer over renovaties is een goede leidraad, ook al zijn de eisen pas verplicht wanneer meer dan de helft van de oppervlakte wordt gerenoveerd. Ze voorziet in een traphal die afgesloten is door brandwerende wanden en in EI1 30-deuren tussen de woningen en de gemeenschappelijke delen. Ze wil onderbroken technische kokers en gedichte doorvoeren van kabels en leidingen. Er is veiligheidsverlichting van één uur nodig en twee evacuatiemogelijkheden per woning; in een laag of middelhoog gebouw kan een raam dat met de ladders van de brandweer bereikbaar is, als tweede gelden. Kijk ook naar volgestouwde kelders, de oude vuilniskoker, de houten trap. Een verouderd elektrisch verdeelbord kan brand veroorzaken: dat valt onder de elektrische keuring van de gemeenschappelijke delen.

Wat u moet doen. Begin met de inventaris, met de fiche voor de ronde hieronder, en vraag dan een advies aan de hulpverleningszone: sommige zones hebben een aanvraagformulier voor advies, met of zonder bezoek, dat openstaat voor eigenaars van appartementsgebouwen. Zo'n advies kan betalend zijn (de zone Luxemburg rekent het aan): vraag het tarief.

Dan volgen de maatregelen die weinig kosten. Maak de gemeenschappelijke delen leeg, plaats deurdrangers op de deuren van de traphal en de kelders en duid de uitgangen aan. Hang blokken veiligheidsverlichting op, en rookmelders in de technische lokalen. Zelfs bij een gedeeltelijke renovatie raadt de Brusselse brandweer (DBDMH) een brandblusser per verdieping in de traphal aan; die is alleen verplicht als een regel hem oplegt.

De grote werken (de traphal opnieuw compartimenteren, de kokers onderbreken, de deuren vervangen) worden over meerdere jaren gespreid en gefinancierd met het reservekapitaal. De algemene vergadering keurt ze goed met tweederdemeerderheid, of met volstrekte meerderheid als de wet ze oplegt (art. 3.88, § 1, 1°, b); verderop leest u welke voorzichtigheid ik aanraad. Breng daarna elke mede-eigenaar schriftelijk op de hoogte en verwittig de verzekeraar.

Wat u niet moet doen. Vervang de deuren van de appartementen niet zonder beslissing van de algemene vergadering en zonder de basisakte te lezen: volgens de akte zijn ze privatief of gemeenschappelijk. Zijn ze privatief, dan kan de algemene vergadering met tweederdemeerderheid, mits een bijzondere motivering, beslissen dat de VME de werken om technische of economische redenen uitvoert (art. 3.88, § 1, 1°, d). Die beslissing verandert niets aan de verdeling van de kosten over de mede-eigenaars.

Laat niets in de traphal staan en sluit geen enkele uitgang af. Zet een branddeur nooit vast, en schaaf, doorboor of herschilder ze niet zonder het advies van een vakman: ze kan haar brandweerstand verliezen. Laat na de aanleg van glasvezel of van een kabel voor een laadpaal het gat in de muur of de vloer dichten met een brandwerend product.

Parking, laadpalen en lift

Een overdekte parking vormt een apart compartiment: in nieuwbouw scheiden EI 60-wanden hem van de rest van het gebouw. In Brussel volgt een parking met tien of meer staanplaatsen exploitatievoorwaarden die bij besluit van de gewestregering zijn vastgelegd, en kan hij een milieuvergunning vergen; het gewest regelt ook de laadpunten in parkings.

Zie ook: laadpalen en aansluitingen, elektriciteit in mede-eigendom en, voor de lift, verplichte onderhouden en keuringen. Voor kavels die als toeristisch logies worden verhuurd, kunnen eigen regels gelden (uw kavel verhuren).

In Brussel

Rookmelders. Volgens het gewest moet elke Brusselse woning sinds 1 januari 2025 uitgerust zijn, ook als de eigenaar er zelf woont. Het besluit van 28 september 2023 werkt de verplichtingen van de verhuurder uit. De rookmelders zijn optisch, voldoen aan de norm NBN EN 14604 en hebben een ingebouwde batterij van tien jaar, of ze zijn aangesloten op 220 V met een noodbatterij.

Er moet er een hangen in de eerste ruimte na de ingang, een in elke ruimte op de weg tussen de slaapkamers en de deur, en minstens een per verdieping. Keuken en badkamer zijn vrijgesteld. Vanaf vier rookmelders zijn ze onderling verbonden, of vervangen door een gecentraliseerd detectiesysteem.

In een verhuurde woning koopt, plaatst en vervangt de verhuurder de rookmelders, uiterlijk na tien jaar. De huurder test ze, stoft ze af en meldt elk defect schriftelijk. Een verhuurder die al rookmelders heeft die aan het oude besluit van 2004 voldoen, mag ze zonder onderlinge verbinding houden tot ze vervangen worden, uiterlijk tot 1 januari 2028.

Gemeenschappelijke delen. Het besluit gaat niet over de gemeenschappelijke delen. Voor de renovatie van bestaande gebouwen zegt de Brusselse brandweer (DBDMH) zelf dat er geen wettelijk voorschrift bestaat: ze legt haar eisen vast in het advies dat ze over een vergunning geeft.

Haar document over renovaties, verbouwingen en herbestemmingen toont wat ze verwacht van een gebouw met meerdere woningen. Veiligheidsverlichting van één uur in de gemeenschappelijke delen, een brandblusser per verdieping in elke traphal, EI1 30-deuren naar de woningen, een verluchtingsopening van 1 m² bovenaan de trap, behalve bij twee woningen. De brandweer vraagt dat wanneer minstens de helft van de woonoppervlakte wordt gerenoveerd; daaronder blijven het aanbevelingen.

In Wallonië

Rookmelders. Elke woning, individueel of collectief, moet minstens één werkende rookmelder hebben (Waals Wetboek van Duurzaam Wonen, art. 4bis). Voor bestaande woningen geldt dat sinds 1 juli 2006. Het besluit van 21 oktober 2004 bepaalt het aantal: een per bouwlaag met een woonvertrek, twee als die bouwlaag meer dan 80 m² bewoonbare oppervlakte heeft, onderling verbonden vanaf vier. De rookmelders zijn optisch en gecertificeerd. De eigenaar koopt, plaatst en vervangt; de bewoner onderhoudt en meldt een defect meteen.

Gemeenschappelijke delen. Noch de Code noch het besluit gaan over de gemeenschappelijke delen: de eisen komen uit het gemeentelijk reglement over brandpreventie, als dat bestaat.

Als mede-eigenaars studio's verhuren: een woning van 28 m² of minder, een studentenkamer of een collectieve woning die verhuurd wordt, vereist in principe een huurvergunning (permis de location). De woning moet dan voldoen aan de reglementen over brandveiligheid, en een erkende onderzoeker komt ze bezoeken.

In Vlaanderen

Rookmelders. Sinds 1 januari 2020 moeten alle woningen er een hebben, ook die waar de eigenaar zelf woont (decreet van 10 maart 2017). Er moet er een zijn op elke bouwlaag, duplex inbegrepen; een kamer, bijvoorbeeld een studentenkamer, krijgt er een in de kamer zelf. De rookmelder heeft een CE-markering, voldoet aan de norm NBN EN 14604 en mag geen ionisatiemelder zijn. Hij gaat hoogstens tien jaar mee. Bij verhuur koopt en plaatst de verhuurder de rookmelders; zijn de batterijen vervangbaar, dan vervangt de huurder ze tijdig.

Gemeenschappelijke delen. Dat is het echte Vlaamse verschil. Sinds het besluit van de Vlaamse Regering van 14 oktober 2022 moet elke ruimte voor gedeeld gebruik waarin een technische installatie staat, een rookmelder hebben. Dat geldt ook voor een gemeenschappelijke kelder of zolder.

Een technische installatie is een vaste uitrusting die elektrisch gevoed wordt of warmte produceert: elektrisch verdeelbord, verwarmingsketel, warmtepomp, liftmachine. Gas- en watermeters, een modem of een stopcontact tellen niet mee. Voor individuele kelderbergingen in een gemeenschappelijke kelder volstaat één rookmelder. De verplichting vervalt als het gebouw een automatische branddetectie-installatie met centrale heeft.

Het gewest zegt niet wie die rookmelders betaalt. Ze hangen in de gemeenschappelijke delen, voor het behoud waarvan de VME zorgt (Burgerlijk Wetboek, art. 3.86, § 3): het zou logisch zijn dat de VME ze koopt en dat de syndicus ze laat plaatsen en testen. Kijk uw reglement van mede-eigendom na.

Brussel, Wallonië, Vlaanderen: de tabel

De andere gewestelijke regels die de syndicus nodig heeft, staan op de pagina's mede-eigendom in Brussel, mede-eigendom in Wallonië en mede-eigendom in Vlaanderen.

De rol van de syndicus, de stemmingen in de algemene vergadering

De contracten. Een jaarlijks onderhoudscontract per uitrusting, of één dienstverlener voor alles: boven het bedrag dat de AV heeft vastgelegd, is mededinging verplicht (art. 3.88, § 1, 1°, c).

Hoogdringendheid. Een branddeur die niet meer sluit of uitgevallen noodverlichting laat u herstellen zonder op de AV te wachten. Dat zijn bewarende maatregelen, en die vallen onder de bevoegdheid van de syndicus (art. 3.89, § 5, 2°).

De meerderheid. Werken aan de gemeenschappelijke delen worden beslist met tweederdemeerderheid, behalve de wettelijk opgelegde werken en de werken tot behoud van het goed, die met volstrekte meerderheid worden beslist (art. 3.88, § 1, 1°, b). Het Wetboek zegt niet of ‘de wet’ alleen de wetten bedoelt die een parlement heeft gestemd.

Conformiteitswerken die een dwingende regel oplegt, zoals een gemeentelijk reglement of een voorwaarde van de vergunning, zouden met volstrekte meerderheid moeten kunnen worden beslist. Dat is verdedigbaar, maar geen enkele tekst beslecht het. Een gewone aanbeveling van de hulpverleningszone, zonder bindende kracht, volstaat niet: laat ze met tweederdemeerderheid stemmen, als een vrijwillige verbetering (bijvoorbeeld detectie in de hele traphal). Bij twijfel laat ik liever met tweederdemeerderheid stemmen: zo'n beslissing kan op dat punt niet worden aangevochten. De werkwijze staat in het artikel over werken in mede-eigendom.

Het archief. Keuringsverslagen, attesten van installateurs, adviezen van de zone: ze horen in het beheersdossier, dat de syndicus binnen dertig dagen nadat zijn opdracht eindigt aan zijn opvolger moet bezorgen (art. 3.89, § 5, 7°).

De verzekering. De brandpolis van het gebouw bevat vaak preventieclausules. Lees ze na samen met uw onderhoudscontracten en meld belangrijke werken aan de verzekeraar (zie verzekeringen).

De jaarlijkse ronde door de gemeenschappelijke delen

Loop eenmaal per jaar met twee door het gebouw, samen met een lid van de raad van mede-eigendom of een mede-eigenaar die zich aanbiedt, en voeg de fiche hieronder bij het jaarverslag. Ik raad aan die ronde in uw jaarkalender van de syndicus te plannen, enkele weken vóór de oproeping: dan zijn de werken die gestemd moeten worden klaar voor de agenda.

Veelgestelde vragen