Werken en gebouw
Verplichte keuringen en onderhoud in een appartementsgebouw
Door Sébastien Dellis, vrijwillige syndicus · bijgewerkt op 6 november 2026 · 7 minuten leestijd
In een appartementsgebouw gelden verplichte keuringen voor elke gemeenschappelijke installatie (lift, collectieve verwarmingsketel, stookolietank, elektrische installatie), en de frequentie verschilt per gewest. De syndicus organiseert die keuringen, bewaart de verslagen en laat de algemene vergadering over de conformiteitswerken stemmen, die met een volstrekte meerderheid worden beslist. In Vlaanderen moet elk appartementsgebouw dat vóór 2001 werd gebouwd uiterlijk op 31 december 2026 over een asbestattest voor de gemeenschappelijke delen beschikken.
Lift
Het koninklijk besluit van 9 maart 2003 maakt de VME, vertegenwoordigd door de syndicus, beheerder van de lift. Er gelden drie verplichtingen na elkaar:
| Verplichting | Wie | Hoe vaak |
|---|---|---|
| Preventief onderhoud | Liftonderhoudsbedrijf gekozen door de beheerder | Volgens de instructies van de fabrikant; bij gebrek daaraan minstens twee keer per jaar |
| Preventief onderzoek | Erkende externe dienst voor technische controles (EDTC) | In de regel om de zes maanden, in sommige gevallen om de drie maanden |
| Risicoanalyse | EDTC | Uiterlijk 15 jaar na de ingebruikname, daarna om de 15 jaar |
Uit de risicoanalyse volgen zo nodig modernisatiewerken, uit te voeren binnen de wettelijke termijnen en gevolgd door een attest van de EDTC. Voor historische liften die vóór 1958 in gebruik werden genomen en een attest van historische waarde hebben, is de termijn voor de modernisatie uitgesteld tot 31 december 2027, op voorwaarde dat uiterlijk op 31 december 2025 een plan met het liftbedrijf werd afgesproken.
De beheerder houdt een dossier bij met de risicoanalyses, de onderhouds- en onderzoeksverslagen van de laatste tien jaar en de handleiding van de lift.
Collectieve verwarmingsketel
| Gewest | Gas | Stookolie | Vaste brandstof |
|---|---|---|---|
| Wallonië | Periodieke controle om de 3 jaar tot 100 kW, om de 2 jaar daarboven | Elk jaar | Elk jaar |
| Brussel | Periodieke controle om de 2 jaar | Elk jaar | Elk jaar |
| Vlaanderen (vanaf 20 kW) | Onderhoud om de 2 jaar | Elk jaar | Elk jaar |
De controles worden uitgevoerd door een technicus die in het betrokken gewest erkend is. In Wallonië moet een centrale verwarmingsinstallatie van meer dan 20 kW bij de periodieke controle ook een grondige diagnose krijgen (diagnostic approfondi); die moet pas opnieuw na een wijziging van de installatie. In Brussel worden collectieve schoorstenen om de vijf jaar geïnspecteerd, en is het plaatsen van nieuwe stookolieketels sinds 1 juni 2025 verboden, behoudens afwijking.
Stookolietank
| Gewest | Belangrijkste regel |
|---|---|
| Wallonië | Van 3.000 tot 24.999 liter: aangifte en periodieke controle door een erkend technicus, met een frequentie die afhangt van het type tank en zijn leeftijd. Vanaf 25.000 liter: milieuvergunning |
| Brussel | Bovengrondse tanks vanaf 3.000 liter: inkuiping, overvulbeveiliging, ontluchting; controle om de 5 jaar voor een tank die zo is uitgerust |
| Vlaanderen | Ondergrondse tank van minder dan 5.000 kg: controle om de 5 jaar. Bovengrondse tank van minder dan 5.000 kg: controle bij de plaatsing. Vanaf 5.000 kg: ondergrondse tank, beperkt onderzoek om de 2 jaar en algemeen onderzoek om de 15 jaar, vaker in een waterwingebied; bovengrondse tank, beperkt onderzoek om de 3 jaar en algemeen onderzoek om de 20 jaar boven 20.000 liter |
Een tank waarvan de inhoud niet kan worden aangetoond, wordt in Wallonië geacht meer dan 3.000 liter te bevatten. Bewaar de keuringsattesten in het archief van het gebouw.
Elektrische installatie van de gemeenschappelijke delen
Het Algemeen Reglement op de Elektrische Installaties (AREI) schrijft een periodieke keuring door een erkend organisme voor. Sinds 1 juni 2023 zijn de gemeenschappelijke delen van een appartementsgebouw een niet-huishoudelijke installatie, die om de 5 jaar wordt gekeurd (koninklijk besluit van 5 maart 2023); voor een installatie die al gekeurd is, behoudt het volgende controlebezoek de datum uit het laatste verslag van vóór die datum (art. 54), daarna geldt het ritme van vijf jaar. Elektrische conformiteitswerken die de wet oplegt, keurt de algemene vergadering goed met volstrekte meerderheid. De details per gewest: elektrische keuring van de gemeenschappelijke delen.
Asbest
- Vlaanderen: elke VME van een gebouw dat vóór 2001 werd gebouwd, moet over een asbestattest voor de gemeenschappelijke delen (asbestattest gemene delen) beschikken, uiterlijk op 31 december 2026 (Materialendecreet, art. 33/9); alle gebouwen van vóór 2001, privatieve delen inbegrepen, moeten er uiterlijk op 31 december 2031 een hebben. Het attest wordt opgemaakt door een gecertificeerde asbestdeskundige, hoofdzakelijk op basis van een visuele inspectie: de deskundige is niet verplicht stalen te nemen, en de eigenaar kan stalenname weigeren, waarna het materiaal als verdacht wordt genoteerd, behalve voor de meest risicovolle verdachte materialen (OVAM). Het wordt aan elke mede-eigenaar bezorgd. De syndicus moet de VME tijdig informeren en de toegang regelen. Vanaf 1 januari 2027 moet bij de ondertekening van het compromis voor de verkoop van een kavel een geldig asbestattest van de gemeenschappelijke delen beschikbaar zijn; anders kan de koper de nietigheid van de verkoop vorderen (art. 33/14, § 6), tenzij hij daar in de authentieke akte uitdrukkelijk van afziet na ontvangst van een geldig attest.
- Brussel en Wallonië: voor de gemeenschappelijke delen van een woongebouw is vandaag geen asbestinventaris verplicht; bij verwijderings- of afbraakwerken gelden wel regels, en er worden wijzigingen bestudeerd.
- Overal: heeft de VME personeel in dienst, zoals een conciërge, dan legt de arbeidsreglementering een asbestinventaris op van de plaatsen waar die persoon werkt.
hebt u het attest voor de gemeenschappelijke delen nog niet besteld, doe het dan nu. Asbestdeskundigen zijn erg gevraagd nu de deadline van 31 december 2026 nadert.
Andere keuringen en onderhoud in het appartementsgebouw
- Rookmelders en brandveiligheidsvoorzieningen: zie het artikel over brandveiligheid.
- Gemotoriseerde garagepoorten, pompinstallaties, waterverzachters: onderhoud volgens de instructies van de fabrikant en het onderhoudscontract.
- Dak, dakgoten, riolering: geen wettelijk voorgeschreven frequentie, maar een jaarlijkse inspectie voorkomt de meeste insijpelingen.
Een onderhoudscontract dat vanaf die datum wordt gesloten, is een ‘dienstencontract’ in de zin van boek 7; een stilzwijgende verlenging waarin een ouder contract voorziet, valt waarschijnlijk nog onder het oude recht. De dienstverlener moet een dienst leveren die overeenstemt met het contract en met de redelijke verwachtingen van de VME, en de veiligheidsmaatregelen nemen die de wet, de goede trouw en de gebruiken vereisen. Een gebrek meldt u binnen een redelijke termijn; daarna verjaart de vordering na twee jaar. Een onbetaalde onderaannemer kan rechtstreeks van de VME vorderen wat ze de dienstverlener nog verschuldigd is. Lopende contracten blijven onder het oude recht. Wat er verandert met boek 7
Met Syndo voert u elke installatie in met de frequentie van haar keuring. Syndo bewaart de datum en het verslag van de laatste keuring, berekent de volgende en zet die in het tabblad Vervaldagen (‘Échéances’) van het dossier van het gebouw, gemarkeerd als ‘Binnenkort’ (‘Bientôt’) wanneer de datum nadert en ‘Verstreken’ (‘Dépassé’) zodra hij voorbij is.
Veelgestelde vragen
Hoe vaak moet de lift onderhouden en gecontroleerd worden?
Drie verplichtingen volgen elkaar op. Een preventief onderhoud door een liftonderhoudsbedrijf, volgens de instructies van de fabrikant en bij gebrek daaraan minstens twee keer per jaar; een preventief onderzoek door een erkende externe dienst voor technische controles (EDTC), in de regel om de zes maanden; en een risicoanalyse door een EDTC uiterlijk 15 jaar na de ingebruikneming, daarna om de 15 jaar.
Hoe vaak moet de collectieve verwarmingsketel gecontroleerd worden?
Voor gas: om de 3 jaar tot 100 kW en om de 2 jaar daarboven in Wallonië, om de 2 jaar in Brussel, en in Vlaanderen een onderhoud om de 2 jaar vanaf 20 kW. Voor stookolie en vaste brandstof: elk jaar in de drie gewesten, door een technicus die in het gewest erkend is.
Is een asbestattest verplicht voor de gemeenschappelijke delen?
In Vlaanderen wel: elke VME van een gebouw dat vóór 2001 werd gebouwd, moet uiterlijk op 31 december 2026 over een asbestattest van de gemeenschappelijke delen beschikken (Materialendecreet, art. 33/9), opgesteld door een gecertificeerde asbestdeskundige en bezorgd aan elke mede-eigenaar. Vanaf 1 januari 2027 moet het beschikbaar zijn bij de ondertekening van het compromis voor de verkoop van een kavel; anders kan de koper de nietigheid van de verkoop vorderen (art. 33/14, § 6). In Brussel en Wallonië is tot nu toe geen asbestinventaris opgelegd voor de gemeenschappelijke delen van een residentieel gebouw.
Met welke meerderheid keurt de VME werken goed die de wet oplegt?
Met volstrekte meerderheid. De syndicus organiseert de keuringen, bewaart de keuringsverslagen en laat de werken om het gebouw in orde te brengen, bijvoorbeeld de elektrische installatie, met die meerderheid goedkeuren.
Hoe vaak moet de elektrische installatie van de gemeenschappelijke delen gekeurd worden?
Om de 5 jaar, door een erkend organisme: sinds 1 juni 2023 zijn de gemeenschappelijke delen van een appartementsgebouw een niet-huishoudelijke installatie (koninklijk besluit van 5 maart 2023). Dateert het laatste verslag van vóór die datum, dan behoudt het volgende controlebezoek de vervaldatum uit dat verslag (art. 54); de volgende bezoeken vinden om de 5 jaar plaats.
Wettelijke basis: Koninklijk besluit van 9 maart 2003 (liften); besluit van de Waalse Regering van 29 januari 2009 (verwarming, Wallonië); Brusselse en Vlaamse regelgeving over verwarming; Vlarem (stookolietanks, Vlaanderen); Materialendecreet (Vlaams decreet van 23 december 2011), art. 33/9 en 33/14 (asbest); koninklijk besluit van 5 maart 2023 tot wijziging van het Algemeen Reglement op de Elektrische Installaties, art. 1 en 54; Burgerlijk Wetboek, boek 3, artikelen 3.88 en 3.89.
Geraadpleegde bronnen:
- Vinçotte, ‘Preventief onderzoek van liften’ (Engelstalig)
- FOD Economie, ‘Veiligheid van liften’ (Franstalig)
- Homegrade, ‘Historische liften: moderniseringswerken’ (2024, Franstalig)
- Wallex, besluit van de Waalse Regering van 29 januari 2009 over centrale verwarmingssystemen (geldende versie, Franstalig)
- Vlaanderen.be, ‘Verplicht onderhoud van uw centrale verwarming’
- Leefmilieu Brussel, controle en onderhoud van verwarmingsketels (Franstalig)
- Vlaanderen.be, ‘Controle en onderhoud van de stookolietank’
- Wallonie.be, ‘Uw stookolietank beheren’ (2026, Franstalig)
- Leefmilieu Brussel, ‘Bovengrondse stookolietank’ (2026, Franstalig)
- Vlaanderen.be, ‘Asbestattest voor gemene delen van een appartementsgebouw’
- OVAM, brochure ‘Asbestattest gemene delen’ (november 2025)
- OVAM, ‘Leidraad bij het inspectieprotocol asbestinventarisatie’, versie 2.2 (11 maart 2026), met de tekst van art. 33/9 en 33/14 van het Materialendecreet
- Justel, koninklijk besluit van 5 maart 2023 tot wijziging van sommige delen van de Boeken 1, 2 en 3 van het AREI (dossier 2023030501), art. 54 en 55 (Franstalig)
Algemene informatie, bijgewerkt in oktober 2026. Uw basisakte en uw reglement van mede-eigendom kunnen bijzondere regels bevatten. Dit artikel vervangt geen advies van een advocaat of notaris.
Het mede-eigendomsrecht is federaal, maar niet alles wat met het gebouw te maken heeft. Lees wat bij u geldt: mede-eigendom in Brussel · mede-eigendom in Wallonië · mede-eigendom in Vlaanderen.