Asbestattest gemene delen: uw VME moet tegen 31 december 2026 in orde zijn

Nog acht weken

Bent u syndicus van een appartementsgebouw in Vlaanderen dat vóór 2001 gebouwd is? Dan moet uw vereniging van mede-eigenaars (VME) uiterlijk op 31 december 2026 een asbestattest voor de gemene delen hebben. Vlaanderen.be laat daar geen twijfel over: ‘Uiterlijk op 31.12.2026’. De regel staat in artikel 33/9, § 1, tweede lid, van het Materialendecreet van 23 december 2011.

Nieuw is die verplichting niet. De OVAM herinnerde er al aan in haar persbericht van 20 november 2025. Nieuw is wel dat de klok tikt: er blijven nog acht weken over. En vanaf 1 januari 2027 hoort dit attest bij het verkoopdossier van elk appartement in het gebouw.

Wat staat erin? Het attest somt de materialen op die asbest bevatten of kunnen bevatten, en besluit of het gebouw asbestveilig is of niet. Let op dat woord. De OVAM zegt het zelf: ‘Asbestveilig betekent dus niet hetzelfde als asbestvrij.’ Verborgen asbest kan nog aanwezig zijn en vraagt voorzichtigheid bij werken.

Valt uw gebouw eronder? Drie vragen

Eerste vraag: ligt het gebouw in het Vlaams Gewest? De kust hoort daarbij. Een gebouw in Brussel of Wallonië valt erbuiten; verschillen per gewest zet de drie gewesten naast elkaar.

Tweede vraag: is het een mede-eigendom? Er moeten meerdere eigenaars zijn in één appartementsgebouw.

Derde vraag: wat is het bouwjaar volgens het kadaster? De gemene delen hebben vaak een eigen kadastrale fiche. Is dat niet zo, dan neemt vlaanderen.be het bouwjaar van de privatieve delen.

Een klassieke vergissing: het asbestattest dat u liet opmaken om een appartement te verkopen of te kopen, dekt alleen de privatieve delen. Voor de inkomhal, de trappenhal, de lift en de kelders (de gemeenschappelijke delen, zoals het Burgerlijk Wetboek ze noemt) is een apart attest nodig, op naam van de VME.

Wat de deskundige doet, en wat u voorbereidt

Alleen een gecertificeerde asbestdeskundige inventarisatie mag het attest opmaken. Kies er een uit de officiële lijst van de OVAM. Voor het bestellen gebruikt u het verplichte opdrachtformulier van de OVAM. Volgens de OVAM-brochure vult de syndicus, of de vertegenwoordiger van de VME, dat formulier in en ondertekent hij het.

Voor een geldig attest volstaat een visuele, niet-destructieve inspectie. De deskundige hoeft geen stalen te nemen, en de VME mag als eigenaar een staalname weigeren; het materiaal wordt dan als asbestverdacht genoteerd. Er is één grens: voor de meest risicovolle asbestverdachte materialen kunt u een staalname niet weigeren, aldus de OVAM; anders kan de deskundige het attest niet afleveren. Een grondiger onderzoek, bijvoorbeeld destructief, blijft mogelijk, maar is facultatief en duurder.

Leg ook uw eigen stukken klaar. De deskundige verwacht het ingevulde en ondertekende opdrachtformulier, de basisakte, de plannen en de facturen van vroegere werken. Hij moet in alle gemeenschappelijke ruimten binnen kunnen, technische lokalen inbegrepen. De OVAM raadt aan om op de dag van het bezoek zelf aanwezig te zijn.

Na de aflevering wordt het attest gekoppeld aan de woningpas: elke mede-eigenaar kan het daar raadplegen, volgens de OVAM-brochure. Vlaanderen.be vraagt daarnaast om iedere mede-eigenaar een exemplaar van het verslag te bezorgen.

De prijs en de agenda van de deskundigen

De regelgeving legt geen tarief vast. Volgens vlaanderen.be stijgt de factuur met de grootte van het gebouw, de ouderdom, de renovatiegraad en het aantal labo-analyses. Eén bedrag ligt wel vast: de retributie van € 59 per attest voor de OVAM. De deskundige betaalt ze en rekent ze door aan de VME, zonder btw.

Het echte probleem is nu de agenda van de deskundigen. De OVAM waarschuwt voor langere wachttijden dicht bij de termijn, met tarieven die tijdelijk hoger kunnen liggen. Mijn advies: is er nog niets besteld, vraag dan deze week twee of drie offertes aan, alleen bij deskundigen op de lijst van de OVAM.

De algemene vergadering laten beslissen

De verplichting rust op de VME (Materialendecreet, art. 33/9, § 1, tweede lid). Volgens vlaanderen.be moet de syndicus de VME tijdig inlichten. Zonder afzonderlijke syndicus regelen de mede-eigenaars het zelf.

De eenvoudigste en veiligste weg is volgens mij een stemming van de algemene vergadering bij volstrekte meerderheid. Dat is de basisregel van het Burgerlijk Wetboek (art. 3.87, § 8). Artikel 3.88 schrijft voor deze uitgave geen gekwalificeerde meerderheid voor. Zelfs werken die de wet oplegt, vallen niet onder de tweederdemeerderheid (art. 3.88, § 1, 1°, b). Is het punt goedgekeurd, dan voert de syndicus de beslissing uit (art. 3.89, § 5, 1°).

Zet het bedrag van de gekozen offerte op de agenda. De oproeping moet minstens vijftien dagen vóór de vergadering ter kennis gebracht worden, behalve in spoedeisende gevallen (art. 3.87, § 3). Vlak voor de termijn kan de algemene vergadering dus sneller bijeengeroepen worden. De planning van de oproeping helpt u de datums te kiezen.

Een schriftelijke beslissing, zonder vergadering, vraagt eenparigheid (art. 3.87, § 11): haalbaar met vier of vijf kavels, zelden daarboven. De regels staan in algemene vergadering op afstand en schriftelijke beslissingen.

Rekenvoorbeeld: 10 kavels aan de kust

De bedragen hieronder zijn een veronderstelling, geen officiële prijzen. Neem een gebouw met 10 appartementen uit 1975, verdeeld in 1.000 aandelen, met een gekozen offerte van € 1.200, btw en retributie inbegrepen. Tenzij de statuten een bijzondere verdeelsleutel bepalen, volgt de uitgave de aandelen in de gemeenschappelijke delen.

Kavels	Aandelen per kavel	Deel per kavel	Totaal
2 appartementen met terras	130 / 1.000	€ 156,00	€ 312,00
4 appartementen met twee slaapkamers	100 / 1.000	€ 120,00	€ 480,00
4 studio’s	85 / 1.000	€ 102,00	€ 408,00
10 kavels	1.000		€ 1.200,00

Voor de betaling zijn er twee mogelijkheden. Een buitengewone provisieaanvraag, waarbij ieder zijn deel stort. Of een opname uit het reservekapitaal (het reservefonds), als de algemene vergadering dat toestaat; de uitgave verschijnt dan in de jaarafrekening. Hoe de reserve werkt, leest u in het reservefonds van de VME.

Raadt het verslag aan om bepaalde materialen te verwijderen of af te schermen, dan gaat het om werken. Daarover wordt apart gestemd, met hun eigen meerderheid (zie werken in mede-eigendom). De OVAM wijst er trouwens op dat het attest helpt om toekomstige renovaties te begroten.

Wat het attest verandert bij een verkoop vanaf 2027

Voor het appartement zelf verandert er niets. De verkoper van een Vlaams appartement van vóór 2001 moet nu al een asbestattest voor de privatieve delen hebben bij het compromis. Het compromis vermeldt of de inhoud ervan aan de koper is meegedeeld (Materialendecreet, art. 33/14, §§ 1 en 2; vlaanderen.be).

Op 1 januari 2027 komt er een stuk bij: de verkoper moet bij de ondertekening van het compromis (in de wettekst: de overeenkomst die de modaliteiten van de overdracht vastlegt) beschikken over een geldig attest voor de gemene delen (art. 33/14, § 1, vierde lid). Ontbreekt het, dan dreigt de verkoop vertraging op te lopen, waarschuwt de OVAM. Heeft de VME het attest al vóór eind 2026, dan moet de verkoper de inhoud ervan nu al aan de koper meedelen (art. 33/14, § 1, derde lid).

De sanctie is zwaar. De koper kan de nietigheid vorderen van een verkoop die deze regels niet naleeft (art. 33/14, § 6). Dat recht vervalt als hij een geldig attest gekregen heeft en zijn verzaking aan de nietigheidsvordering uitdrukkelijk in de authentieke akte heeft laten opnemen.

Voor de syndicus volstaat één reflex: voeg het attest toe aan de stukken die u bij elke verkoop naar de notaris stuurt. De rest van uw rol staat in een appartement verkopen in mede-eigendom.

Uw planning tot eind december

1. Deze week: het bouwjaar in het kadaster nakijken en twee of drie offertes vragen bij gecertificeerde deskundigen.
2. Vóór half december: de bestelling laten goedkeuren door de algemene vergadering en het opdrachtformulier ondertekenen.
3. Op de dag van het bezoek: de deskundige begeleiden, alle gemeenschappelijke ruimten openen en de bewoners verwittigen.
4. Bij ontvangst: elke mede-eigenaar een kopie bezorgen, het attest bij het verkoopdossier bewaren en de aanbevelingen op de agenda van de volgende algemene vergadering zetten.

Volgens de OVAM is het attest in principe tien jaar geldig, en vijf jaar als de deskundige asbest met een hoog risico vindt. Wordt er geen asbest aangetroffen, dan blijft het voor een verkoop onbeperkt geldig (attesten afgeleverd sinds 8 april 2024). Verandert de toestand, dan moet het attest binnen het jaar bijgewerkt worden.

Wat nog open ligt

Vlaanderen.be vermeldt geen sanctie voor een VME die op 1 januari 2027 geen attest heeft. De geraadpleegde officiële bronnen kondigen ook geen uitstel aan: ik zou er niet op rekenen.

Er is nog een tweede, latere termijn. Tegen 31 december 2031 moet elke eigenaar van een Vlaams gebouw van vóór 2001 een asbestattest hebben, ook zonder verkoop (art. 33/9, § 1, eerste lid). In de wettekst heet dat document voluit het asbestinventarisattest. Voor de VME telt wel degelijk 31 december 2026. De andere keuringen van de gemene delen vindt u in verplichte onderhouden en keuringen.