Attestation amiante en copropriété en Flandre : les parties communes doivent être en ordre le 31 décembre 2026

Huit semaines avant l’échéance

Vous êtes syndic d’un immeuble à appartements en Flandre construit avant 2001 ? Votre association des copropriétaires (ACP, vereniging van mede-eigenaars ou VME) doit alors avoir son attestation amiante des parties communes le 31 décembre 2026 au plus tard. vlaanderen.be ne laisse aucun doute : « Uiterlijk op 31.12.2026 ». La règle est à l’article 33/9, § 1er, alinéa 2, du décret flamand du 23 décembre 2011 sur les matériaux (Materialendecreet).

L’obligation n’a rien de neuf. L’OVAM, l’agence flamande qui pilote le dispositif, la rappelait déjà dans son communiqué du 20 novembre 2025. Ce qui est neuf, c’est le calendrier : il reste huit semaines. Et dès le 1er janvier 2027, ce document entre dans le dossier de vente de chaque appartement.

Concrètement, l’attestation liste les matériaux qui contiennent ou pourraient contenir de l’amiante. Elle conclut que le bâtiment est « asbestveilig » (sûr) ou non. Attention à ce mot : sûr ne veut pas dire sans amiante. L’OVAM précise que des matériaux cachés peuvent subsister et qu’ils se gèrent avec prudence.

Trois vérifications sur votre immeuble

Première vérification : l’adresse. L’immeuble doit se trouver en Région flamande, et la Côte en fait partie. Un immeuble bruxellois ou wallon n’est pas visé ; l’article ce qui change selon la région compare les trois régions.

Deuxième vérification : la copropriété. Il faut plusieurs propriétaires réunis dans un même immeuble à appartements.

Troisième vérification : l’année de construction, telle que la donne le cadastre. Les parties communes ont souvent leur propre fiche cadastrale. Si ce n’est pas le cas, vlaanderen.be retient l’année des parties privatives.

Piège classique : l’attestation faite pour vendre ou acheter un appartement ne couvre que les parties privatives. Le hall, l’escalier, l’ascenseur et les caves demandent une attestation séparée, au nom de l’ACP.

Lire un devis rédigé en néerlandais

Beaucoup de petits immeubles de la Côte sont gérés par un copropriétaire bénévole qui vit à Bruxelles ou en Wallonie. La règle est pour lui celle d’une ACP gantoise. La difficulté est ailleurs : vlaanderen.be et la brochure de l’OVAM n’existent qu’en néerlandais, et les devis aussi, la plupart du temps.

Les mots que vous croiserez :

Néerlandais	Français
asbestattest gemene delen	attestation amiante des parties communes
asbestdeskundige (gecertificeerd)	expert amiante (certifié)
VME, syndicus	ACP, syndic
opdrachtformulier	formulaire de commande de la mission
asbestveilig / niet asbestveilig	sûr / pas sûr du point de vue de l’amiante
woningpas	dossier numérique du logement en Flandre

Une fois délivrée, l’attestation est rattachée au woningpas : chaque copropriétaire peut la consulter, d’après la brochure de l’OVAM. vlaanderen.be demande en plus de remettre un exemplaire du rapport à chacun.

Le prix et la disponibilité des experts

Aucun tarif n’est fixé par les textes. La facture grimpe avec la taille de l’immeuble, son âge, son état de rénovation et le nombre d’analyses en laboratoire, selon vlaanderen.be. Un seul montant est fixe : la redevance de 59 € due à l’OVAM pour chaque attestation. L’expert la paie, puis la refacture à l’ACP, sans TVA.

Pour une attestation valable, l’expert peut s’en tenir à une inspection visuelle, non destructive. Rien ne l’oblige à prélever des échantillons, et le propriétaire peut les refuser ; le matériau est alors noté comme suspect. Il y a une limite : pour les matériaux suspects les plus à risque, ce refus n’est pas possible, d’après l’OVAM. Une recherche plus poussée, destructive par exemple, reste une option facultative et plus chère.

Le vrai problème, à ce stade, c’est l’agenda des experts. L’OVAM annonce qu’ils seront difficiles à trouver près de l’échéance, avec des tarifs qui peuvent monter un temps. Mon conseil : si rien n’est commandé, demandez deux ou trois devis cette semaine, uniquement à des experts inscrits sur la liste officielle de l’OVAM.

Préparez aussi votre part du travail. L’expert attend le formulaire de commande rempli et signé, l’acte de base, les plans et les factures d’anciens travaux. Il lui faut l’accès à tous les locaux communs, locaux techniques compris. L’OVAM recommande d’être présent le jour de la visite.

Faire décider la commande par l’assemblée

L’obligation pèse sur l’ACP (art. 33/9, § 1er, alinéa 2, du Materialendecreet). Selon vlaanderen.be, c’est au syndic d’informer l’ACP à temps. Sans syndic distinct, les copropriétaires organisent eux-mêmes la démarche. La brochure de l’OVAM ajoute que le syndic, ou le représentant de l’ACP, remplit et signe le formulaire de commande.

La voie la plus simple et la plus sûre, à mon avis, est un vote de l’assemblée générale à la majorité absolue. C’est la règle de base du Code civil (art. 3.87, § 8). L’article 3.88 ne prévoit aucune majorité renforcée pour cette dépense. Même les « travaux imposés par la loi » échappent aux deux tiers (art. 3.88, § 1er, 1°, b). Une fois le point voté, le syndic exécute (art. 3.89, § 5, 1°).

Mettez à l’ordre du jour le montant du devis retenu. Le délai de convocation est de quinze jours, sauf urgence (art. 3.87, § 3). Tout près de l’échéance, l’AG peut donc être convoquée plus vite. Le rétroplanning de convocation aide à placer les dates.

La décision écrite, sans réunion, exige l’unanimité (art. 3.87, § 11) : jouable à quatre ou cinq lots, rarement au-delà. Les règles sont détaillées dans l’AG à distance et les décisions écrites.

Exemple chiffré : 10 lots à la Côte

Les montants qui suivent sont des hypothèses, pas des prix officiels. Prenons un immeuble de 10 appartements construit en 1975, divisé en 1 000 quotes-parts, avec un devis retenu de 1 200 € TVA et redevance comprises. Sauf clé particulière dans les statuts, la dépense suit les quotes-parts générales.

Lots	Quotes-parts par lot	Part par lot	Total
2 appartements avec terrasse	130 / 1 000	156,00 €	312,00 €
4 appartements deux chambres	100 / 1 000	120,00 €	480,00 €
4 studios	85 / 1 000	102,00 €	408,00 €
10 lots	1 000		1 200,00 €

Pour payer, deux options. Un appel de fonds extraordinaire, chacun versant sa part. Ou un prélèvement sur le fonds de réserve, si l’assemblée l’autorise ; la dépense apparaît alors dans le décompte annuel. Le fonctionnement de la réserve est expliqué dans le fonds de réserve.

Si le rapport recommande d’enlever ou de protéger certains matériaux, on parle de travaux. Ils se votent à part, avec leur propre majorité (voir les travaux en copropriété). L’OVAM souligne d’ailleurs que l’attestation sert à chiffrer les rénovations futures.

Ce que l’attestation change pour les ventes dès 2027

Pour l’appartement lui-même, rien de nouveau. Le vendeur d’un appartement flamand d’avant 2001 doit déjà avoir une attestation de ses parties privatives au compromis. Le compromis indique si son contenu a été communiqué à l’acheteur (Materialendecreet, art. 33/14, §§ 1er et 2 ; vlaanderen.be).

Le 1er janvier 2027, une pièce s’ajoute : une attestation valable des parties communes, à disposition dès la signature du compromis (art. 33/14, § 1er, alinéa 4). Faute de quoi, l’OVAM prévient que la vente risque de prendre du retard. Si l’ACP l’obtient avant fin 2026, le vendeur doit déjà en transmettre le contenu à l’acheteur (art. 33/14, § 1er, alinéa 3).

La sanction est lourde. L’acheteur peut agir en nullité d’une vente conclue sans respecter ces règles (art. 33/14, § 6). Il perd ce droit s’il a reçu une attestation valable et y a renoncé expressément dans l’acte authentique.

Côté syndic, retenez un réflexe : classez l’attestation avec les documents que vous envoyez au notaire à chaque vente. Le reste de votre rôle est décrit dans vendre un appartement en copropriété.

Votre calendrier d’ici fin décembre

1. Cette semaine : contrôler l’année de construction au cadastre et demander deux ou trois devis à des experts certifiés.
2. Avant la mi-décembre : faire voter la commande en AG, puis signer le formulaire de commande.
3. Le jour de la visite : accompagner l’expert, ouvrir tous les locaux communs, prévenir les occupants.
4. À réception : envoyer une copie à chaque copropriétaire, ranger l’attestation avec le dossier des ventes, inscrire les recommandations à la prochaine AG.

Selon l’OVAM, l’attestation vaut en principe dix ans. Ce sera cinq ans si l’expert trouve de l’amiante à risque élevé. Si aucun amiante n’est détecté, elle reste valable sans limite pour une vente (attestations délivrées depuis le 8 avril 2024). Un changement de situation impose une mise à jour dans l’année.

Les points encore ouverts

vlaanderen.be ne prévoit aucune sanction contre une ACP sans attestation au 1er janvier 2027. Les sources officielles consultées n’annoncent aucun report non plus : je ne compterais pas dessus.

Une seconde échéance existe, plus lointaine. D’ici le 31 décembre 2031, tout propriétaire d’un bâtiment flamand d’avant 2001 devra avoir une attestation amiante, même sans vente (art. 33/9, § 1er, alinéa 1er). Pour l’ACP, c’est bien le 31 décembre 2026 qui compte. Les autres contrôles des parties communes sont réunis dans entretiens et contrôles obligatoires.