Droits et obligations des copropriétaires

Parties privatives, parties communes

Les parties privatives sont celles dont un copropriétaire a l'usage exclusif : l'intérieur de son appartement, sa cave, son garage. Les parties communes servent à tous ou à certains : gros œuvre, toiture, façades, hall, escaliers, ascenseur, canalisations communes. L'acte de base fixe la limite entre les deux. En cas de doute ou de silence, une partie affectée à l'usage de tous ou de certains est présumée commune.

Les éléments qui posent souvent question sont les châssis, les balcons, les terrasses et les canalisations. La réponse se trouve dans l'acte de base de votre immeuble, pas dans une règle générale. Une terrasse peut ainsi être commune tout en étant réservée à l'usage exclusif d'un lot.

Vos droits

Vos obligations

• Payer les charges à leur échéance, même si vous contestez une décision : un recours devant le juge ne suspend pas, en règle générale, l'exécution de la décision ni les appels de fonds.
• Respecter les statuts et le ROI, et les faire respecter par vos occupants.
• Informer le syndic sans délai de tout changement d'adresse, de statut ou de titulaire de droits sur le lot.
• Laisser l'accès à votre lot quand des travaux aux parties communes l'exigent, dans les conditions prévues par le règlement de copropriété.
• Informer votre locataire des règles et des décisions de l'AG qui le concernent.

Faire des travaux dans son lot

À l'intérieur de son lot, chaque copropriétaire fait ce qu'il veut, à trois conditions :

• ne pas toucher aux parties communes : murs porteurs, façade, colonnes, toiture ;
• ne pas changer la destination du lot prévue par les statuts, par exemple transformer un logement en commerce ;
• respecter les règles d'urbanisme et ne pas causer de trouble anormal aux voisins.

Abattre un mur porteur ou percer une dalle touche aux parties communes ; changer des châssis visibles en façade aussi, si l'acte de base les range parmi les parties communes ou si l'aspect de la façade est en jeu. Il faut alors l'accord de l'assemblée générale.

Modifier les parties communes à ses frais

Le Code civil permet à chaque copropriétaire de modifier à ses frais un élément commun, sans en changer la destination ni porter atteinte aux droits des autres. Dans un immeuble à appartements, des travaux qui affectent les parties communes doivent toutefois être autorisés par l'assemblée générale, à la majorité des deux tiers, sauf la procédure particulière prévue pour les câbles et conduites.

La loi crée en outre un droit précis pour les câbles, conduites et équipements qui servent à améliorer l'alimentation de votre lot en énergie, en eau ou en télécommunications : raccordement à la fibre, ligne pour une borne de recharge, compteur. La procédure, en quatre étapes, est détaillée dans l'article consacré aux bornes de recharge et à la fibre.

Les troubles de voisinage

Le Code civil oblige chaque propriétaire à ne pas causer à ses voisins un trouble qui excède les inconvénients normaux du voisinage : bruit répété, odeurs, humidité provoquée par une installation. La victime peut obtenir une indemnité ou des mesures pour réduire le trouble, voire des mesures préventives en cas de risque grave et manifeste pour la sécurité, la santé ou l'environnement. Le juge de paix est compétent.