Petite copropriété de 2 à 5 lots : ce qui reste obligatoire, ce que la loi allège

Une maison de maître, trois appartements, trois propriétaires

Prenez une maison de maître à Schaerbeek, divisée en trois appartements vendus à trois ménages. Le hall, l'escalier, la toiture et la chaudière servent à tout le monde. Personne n'a choisi d'être « en copropriété ». Le Code civil, lui, a tranché : copropriété forcée, exactement comme une barre de 150 logements à Anderlecht.

Le régime joue dès qu'un immeuble bâti est divisé en lots qui mêlent chacun du privatif et une part des communs (art. 3.84, al. 1). Deux lots suffisent, par exemple un commerce au rez et un logement à l'étage. Les articles 3.84 à 3.100 s'appliquent, et ils sont impératifs. Les bases sont dans La copropriété en Belgique ; ici, je ne parle que de ce qui change quand vous êtes deux, trois ou cinq.

Il existe une porte de sortie, étroite. Tous d'accord, les copropriétaires peuvent écarter ce régime par un acte de base qui crée des parties privatives distinctes, si la nature des communs le justifie (art. 3.84, al. 1). La loi ne définit pas ce « justifie » ; le notaire apprécie. On l'imagine pour deux maisons mitoyennes qui ne partagent qu'un chemin d'accès ; avec un escalier et une toiture en commun, peu de notaires s'y risqueront.

Ce qui reste obligatoire même à deux

Un syndic, bénévole ou non

La loi ne connaît pas de copropriété sans syndic. Le règlement d'ordre intérieur ou la première assemblée le désigne ; à défaut, le juge le nomme à la demande de n'importe quel copropriétaire ou de tout tiers intéressé (art. 3.89, § 1). Mandat de trois ans au plus, renouvelable par décision expresse de l'assemblée, et contrat écrit même si c'est gratuit (art. 3.89, § 1). Dans les huit jours, un extrait de l'acte de désignation est affiché à l'entrée (art. 3.89, § 2). Assurance et responsabilité : voir Devenir syndic bénévole.

Une ACP, un numéro d'entreprise, des comptes à son nom

L'association des copropriétaires naît dès qu'un lot est cédé et que l'acte de base est transcrit (art. 3.86, § 1). Elle a son numéro à la Banque-Carrefour des Entreprises, où chaque changement de syndic est enregistré (arrêté royal du 15 mars 2017). Le fonds de roulement et le fonds de réserve ont chacun leur compte, ouvert au nom de l'association, jamais sur le compte personnel de celui qui gère (art. 3.86, § 3). Les banques facturent ces comptes plus cher qu'un compte de particulier ; à deux, la note se partage mal (L'association des copropriétaires).

Une assemblée générale par an

Le règlement d'ordre intérieur fixe une période de quinze jours dans l'année pour l'assemblée (art. 3.85, § 3), et le syndic la tient pendant cette période (art. 3.87, § 2). La convocation part au moins quinze jours avant, sauf urgence (art. 3.87, § 3). Oui, même pour deux personnes qui se croisent chaque matin dans le hall : c'est l'assemblée qui approuve les comptes, vote le budget et donne décharge au syndic. Sans procès-verbal, rien de tout cela n'existe, et le jour où l'un des deux vend, le notaire réclame les PV des trois dernières années.

Un commissaire aux comptes

Chaque année, l'assemblée désigne un commissaire aux comptes, copropriétaire ou non, qui vérifie le travail du syndic (art. 3.91) ; le syndic ne peut pas se contrôler lui-même (art. 3.89, § 9). À deux lots : l'un est syndic, l'autre commissaire.

Un fonds de réserve

Cinq ans au plus tard après la réception provisoire des communs, l'ACP met de côté chaque année au moins 5 % de la totalité des charges communes ordinaires de l'exercice précédent (art. 3.86, § 3). Seule une renonciation votée aux quatre cinquièmes y échappe. Pour 3 000 € de charges annuelles, cela fait 150 € par an sur un compte à part. Celui qui vend ne les récupère pas : sa part du fonds de réserve reste à l'association (art. 3.94, § 5, 2°).

Ce que la loi allège sous vingt lots

Le seuil est partout le même : vingt lots, caves, garages et parkings non comptés. Quatre appartements, quatre caves et deux garages : quatre lots.

Sous ce seuil, pas de conseil de copropriété obligatoire (art. 3.90, § 1). L'assemblée peut en créer un (art. 3.90, § 2), mais à trois, l'assemblée joue déjà ce rôle ; voir Conseil de copropriété et commissaire aux comptes. Et la comptabilité peut être simplifiée : au minimum les recettes et dépenses, la trésorerie, les mouvements en espèces et en compte, le montant des fonds de roulement et de réserve, les créances et dettes des copropriétaires (art. 3.89, § 5, 15°). Le plan comptable minimum normalisé de l'arrêté royal du 12 juillet 2012 ne s'impose qu'à partir de vingt lots (La comptabilité de la copropriété).

C'est tout. Budget prévisionnel, évaluation annuelle des contrats, mise en concurrence des marchés : les missions de l'article 3.89, § 5 s'appliquent en entier, voir Les missions du syndic.

Voter à deux, à trois, à cinq

Chaque copropriétaire a autant de voix que de quotes-parts dans les parties communes (art. 3.87, § 6). Les décisions ordinaires passent à la majorité absolue des voix des présents ou représentés ; abstentions, votes nuls et blancs ne comptent pas (art. 3.87, § 8). Travaux sur les communs : deux tiers, sauf ceux que la loi impose et les travaux conservatoires ou d'administration provisoire, à la majorité absolue (art. 3.88, § 1er, 1°, b). Répartition des charges : quatre cinquièmes (art. 3.88, § 1er, 2°, a). Quotes-parts : unanimité (art. 3.88, § 3).

À deux lots de 500 millièmes, c'est brutal : rien ne passe sans l'accord des deux. À 600 et 400 millièmes, le propriétaire du grand appartement emporte seul la majorité absolue ; pour les deux tiers ou les quatre cinquièmes, il lui faut l'autre, sauf à une seconde assemblée où il serait seul. À trois, personne n'impose rien seul, mais chacun peut bloquer ce qui exige l'unanimité. La loi pare l'absent, pas l'opposant : si l'unanimité manque faute de présents, une nouvelle assemblée réunie trente jours plus tard au moins décide à l'unanimité des présents ou représentés (art. 3.88, § 4).

Le quorum : plus de la moitié des copropriétaires présents ou représentés, avec au moins la moitié des quotes-parts, ou des présents qui détiennent plus des trois quarts des quotes-parts (art. 3.87, § 5). À deux, l'assemblée ne se tient donc que si les deux sont là ou représentés. Si l'un boude, une seconde assemblée convoquée au moins quinze jours plus tard délibère avec ceux qui sont là, même s'il n'y en a qu'un (art. 3.87, § 5).

S'organiser sans se fâcher

Dans une maison divisée, ce ne sont pas les règles qui manquent, c'est la distance : le syndic habite au-dessus du copropriétaire qui paie en retard. Trois réflexes.

Écrire ce qui va de soi. Qui relève le compteur, qui appelle le chauffagiste, à quelle date se tient l'assemblée, combien de temps dure chaque mandat. Le modèle ci-dessous est fait pour ça. Il complète l'acte de base et le règlement d'ordre intérieur sans les remplacer ni déroger aux articles impératifs du Code civil.

Faire tourner le syndic. Trois ans chacun, dans un ordre fixé d'avance, sur la base du mandat renouvelable de l'article 3.89, § 1. Chaque relais passe par une mise à jour à la BCE et par la remise du dossier complet dans les trente jours (art. 3.89, § 5, 7°). Si personne n'en veut : Syndic professionnel ou bénévole.

Indemniser, ou pas, mais le décider. Le contrat écrit liste les prestations du syndic et, le cas échéant, sa rémunération ; ce qui n'y figure pas ne se paie que sur décision de l'assemblée (art. 3.89, § 1). Un forfait voté en assemblée, 200 € par an par exemple, coupe court aux discussions sur les timbres et l'encre. Si le mandat est gratuit, l'ACP paie l'assurance responsabilité du syndic (art. 3.89, § 5, 8°).

Reste le travail : appels de fonds, décompte par lot, PV signé, comptabilité vérifiable. Il ne rétrécit pas avec le nombre de lots.

L'immeuble ancien jamais mis en copropriété

Beaucoup de maisons divisées avant les années 1990 n'ont jamais eu d'acte de base : les appartements ont été vendus l'un après l'autre et les propriétaires se partagent les frais à l'amiable depuis des décennies. Ce n'est pas illégal. C'est fragile.

Tant que les statuts ne sont pas transcrits, l'association ne peut pas invoquer sa personnalité juridique contre les tiers, alors que les tiers peuvent l'invoquer contre elle (art. 3.86, § 2). Concrètement : pas de compte au nom de l'ACP, pas de numéro BCE, pas d'action contre le voisin qui ne paie plus, pas de quotes-parts pour départager les voix.

Régulariser, c'est passer chez le notaire. Il dresse l'acte de base et le règlement de copropriété en la forme authentique, avec un rapport motivé qui fixe les quotes-parts, rédigé par un géomètre-expert, un architecte, un agent immobilier ou le notaire lui-même (art. 3.85, § 1). Tout le monde signe, puisque l'acte fixe la part de chacun. La loi exige un acte de base, un règlement de copropriété et un règlement d'ordre intérieur (art. 3.84, al. 2), mais le livre 3 ne dit pas quoi faire du copropriétaire qui refuse de signer. Il resterait le juge de paix, compétent pour les litiges de copropriété (Code judiciaire, art. 591), pour faire ordonner l'établissement des statuts. Honoraires, droits de transcription et rapport sur les quotités se partagent selon les quotes-parts ainsi fixées, sauf accord contraire (Acte de base, règlement et ROI).

Obligatoire, allégé ou facultatif, selon la taille

Les lots comptés pour le seuil de vingt sont les lots principaux : les caves, garages et parkings ne comptent pas.

Quand ça bloque entre voisins

À deux ou trois, une brouille devient vite un blocage juridique : pas de quorum, pas de majorité, pas de syndic. Pour chaque cas, le Code civil prévoit une sortie devant le juge de paix du lieu de l'immeuble (Code judiciaire, art. 591).

• Pas de syndic. Un ou plusieurs copropriétaires possédant au moins un cinquième des quotes-parts convoquent eux-mêmes l'assemblée générale pour en nommer un (art. 3.87, § 2, al. 4) ; à défaut, tout copropriétaire ou tiers intéressé demande au juge d'en désigner un (art. 3.89, § 1er). Syndic empêché ou inactif : un syndic provisoire pour la durée que le juge fixe (art. 3.89, § 8). Syndic qui ne convoque pas : le juge ordonne la convocation (art. 3.92, § 4). Voir Syndic provisoire et administrateur provisoire.
• Des travaux urgents et nécessaires sont refusés, ou la majorité est hors d'atteinte. Un copropriétaire demande au juge l'autorisation de les faire exécuter seul, aux frais de l'association (art. 3.92, § 5).
• Une minorité bloque abusivement, par exemple les 400 millièmes qui refusent la réfection d'une toiture qui fuit. Le copropriétaire lésé demande au juge de décider à la place de l'assemblée (art. 3.92, § 8). À deux lots égaux, ni majorité ni minorité : le texte vise une « minorité », et son application à un blocage à 50/50 n'est pas tranchée par la loi. Deux fondements restent sûrs : l'interdiction d'abuser de son droit (Code civil, art. 1.10), qui permet au juge de ramener un droit à son usage normal et de réparer le dommage, et, pour les travaux urgents et nécessaires, l'autorisation du § 5 ci-dessus.
• L'immeuble se dégrade ou les finances sont à sec. Équilibre financier gravement compromis, immeuble impossible à conserver ou à mettre en conformité faute de majorité : le syndic, ou des copropriétaires détenant au moins un cinquième des quotes-parts, demandent un administrateur provisoire aux frais de l'association (art. 3.92, § 2). À deux ou trois, chacun a ce cinquième.
• Une décision vous lèse, ou les quotes-parts sont fausses. Le juge annule ou réforme une décision irrégulière, frauduleuse ou abusive, si vous le saisissez dans les quatre mois (art. 3.92, § 3), et rectifie les quotes-parts ou la répartition des charges à la demande de n'importe quel copropriétaire (art. 3.92, § 7).

Avant le procès, deux voies moins chères : la conciliation gratuite devant le juge de paix et la médiation par un médiateur agréé. Ni l'une ni l'autre ne vous dispense d'introduire le recours dans les quatre mois. Mode d'emploi dans Médiation, conciliation et juge de paix.

Questions fréquentes