Kleine VME van 2 tot 5 kavels: wat verplicht blijft en wat de wet versoepelt

Eén herenhuis, drie appartementen, drie eigenaars

Neem een herenhuis in Gent, opgesplitst in drie appartementen die aan drie gezinnen zijn verkocht. De inkomhal, de trap, het dak en de verwarmingsketel dienen voor iedereen. Niemand heeft ervoor gekozen om ‘in mede-eigendom’ te wonen. Het Burgerlijk Wetboek heeft dat wel beslist: gedwongen mede-eigendom, precies zoals een blok van 150 woningen in Antwerpen.

Die regeling geldt zodra een gebouw is verdeeld in kavels die elk een privatief deel en een aandeel in de gemeenschappelijke delen bevatten (art. 3.84, lid 1). Twee kavels volstaan, bijvoorbeeld een handelszaak op het gelijkvloers en een woning op de verdieping. Dan gelden de artikelen 3.84 tot 3.100, en die zijn van dwingend recht. De basis vindt u in Mede-eigendom in België; hier gaat het alleen over wat verandert als u met twee, drie of vijf bent.

Er is een uitweg, maar die is smal. Als iedereen akkoord gaat, kunnen de mede-eigenaars deze regeling uitsluiten met een basisakte die afzonderlijke privatieve delen creëert, als de aard van de gemeenschappelijke delen dat rechtvaardigt (art. 3.84, lid 1). De wet zegt niet wanneer dat het geval is; de notaris oordeelt. Denk aan twee rijhuizen die alleen een toegangsweg delen; met een gemeenschappelijke trap en een gemeenschappelijk dak zullen weinig notarissen het aandurven.

Wat ook met twee verplicht blijft

Een syndicus, vrijwillig of niet

De wet kent geen mede-eigendom zonder syndicus. Het reglement van interne orde (RIO) of de eerste algemene vergadering stelt hem aan; gebeurt dat niet, dan benoemt de rechter hem op verzoek van eender welke mede-eigenaar of van elke belanghebbende derde (art. 3.89, § 1). Het mandaat duurt hoogstens drie jaar, kan alleen door een uitdrukkelijke beslissing van de algemene vergadering worden verlengd, en vraagt een schriftelijk contract, ook als het gratis is (art. 3.89, § 1). Binnen acht dagen wordt een uittreksel uit de akte van aanstelling aan de ingang aangeplakt (art. 3.89, § 2). Verzekering en aansprakelijkheid: zie Zelf syndicus worden.

Een VME, een ondernemingsnummer, rekeningen op haar naam

De vereniging van mede-eigenaars ontstaat zodra een kavel wordt overgedragen en de basisakte is overgeschreven (art. 3.86, § 1). Ze heeft een nummer in de Kruispuntbank van Ondernemingen (KBO), waar elke wissel van syndicus wordt geregistreerd (koninklijk besluit van 15 maart 2017). Het werkkapitaal en het reservekapitaal hebben elk hun eigen rekening, geopend op naam van de vereniging, nooit op de persoonlijke rekening van wie het beheer doet (art. 3.86, § 3). Banken rekenen voor zulke rekeningen meer aan dan voor een particuliere rekening; met twee valt die kost moeilijk te delen (De vereniging van mede-eigenaars).

Elk jaar een algemene vergadering

Het reglement van interne orde legt een periode van vijftien dagen in het jaar vast voor de vergadering (art. 3.85, § 3), en de syndicus houdt ze in die periode (art. 3.87, § 2). De oproeping vertrekt minstens vijftien dagen vooraf, behalve bij dringendheid (art. 3.87, § 3). Ja, ook voor twee mensen die elkaar elke ochtend in de inkomhal kruisen: het is de algemene vergadering die de rekeningen goedkeurt, de begroting stemt en de syndicus kwijting geeft. Zonder verslag bestaat niets daarvan, en op de dag dat een van beiden verkoopt, vraagt de notaris de verslagen van de laatste drie jaar op.

Een commissaris van de rekeningen

Elk jaar stelt de algemene vergadering een commissaris van de rekeningen aan, mede-eigenaar of niet, die het werk van de syndicus nakijkt (art. 3.91); de syndicus kan zichzelf niet controleren (art. 3.89, § 9). Met twee kavels: de ene is syndicus, de andere commissaris.

Een reservekapitaal

Uiterlijk vijf jaar na de voorlopige oplevering van de gemeenschappelijke delen legt de VME elk jaar minstens 5 % opzij van het totaal van de gewone gemeenschappelijke lasten van het vorige boekjaar (art. 3.86, § 3). Alleen een afstand die met een vierdevijfdemeerderheid is gestemd, ontsnapt daaraan. Bij € 3.000 aan jaarlijkse lasten is dat € 150 per jaar op een aparte rekening. Wie verkoopt, krijgt dat geld niet terug: zijn aandeel in het reservekapitaal (het reservefonds) blijft bij de vereniging (art. 3.94, § 5, 2°).

Wat de wet onder twintig kavels versoepelt

De drempel is overal dezelfde: twintig kavels, kelders, garages en parkeerplaatsen niet meegeteld. Vier appartementen, vier kelders en twee garages: vier kavels.

Onder die drempel is een raad van mede-eigendom niet verplicht (art. 3.90, § 1). De algemene vergadering kan er een oprichten (art. 3.90, § 2), maar met drie speelt de algemene vergadering die rol al; zie Raad van mede-eigendom en commissaris van de rekeningen. En de boekhouding mag vereenvoudigd zijn: minstens de ontvangsten en uitgaven, de thesauriesituatie, de bewegingen in contanten en op de rekeningen, het bedrag van het werkkapitaal en het reservekapitaal, en de schuldvorderingen en schulden van de mede-eigenaars (art. 3.89, § 5, 15°). Het minimum genormaliseerd rekeningenstelsel (MGR) van het koninklijk besluit van 12 juli 2012 is pas vanaf twintig kavels verplicht (De boekhouding van de VME).

Dat is alles. Begroting, jaarlijkse evaluatie van de contracten, offertes laten concurreren: de taken van artikel 3.89, § 5 gelden volledig, zie De taken van de syndicus.

Stemmen met twee, drie of vijf

Elke mede-eigenaar heeft evenveel stemmen als hij aandelen heeft in de gemeenschappelijke delen (art. 3.87, § 6). Gewone beslissingen vallen bij volstrekte meerderheid van de stemmen van de aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars; onthoudingen, ongeldige en blanco stemmen tellen niet mee (art. 3.87, § 8). Werken aan de gemeenschappelijke delen: tweederdemeerderheid, behalve de werken die de wet oplegt en de bewarende werken en daden van voorlopig beheer, die bij volstrekte meerderheid vallen (art. 3.88, § 1, 1°, b). Verdeling van de lasten: vierdevijfdemeerderheid (art. 3.88, § 1, 2°, a). Aandelen: eenparigheid (art. 3.88, § 3).

Met twee kavels van 500 duizendsten is dat hard: niets raakt erdoor zonder het akkoord van beiden. Met 600 en 400 duizendsten haalt de eigenaar van het grote appartement alleen de volstrekte meerderheid; voor twee derde of vier vijfden heeft hij de andere nodig, behalve op een tweede vergadering waar hij alleen zou zijn. Met drie legt niemand alleen iets op, maar iedereen kan blokkeren wat eenparigheid vraagt. De wet vangt de afwezige op, niet de tegenstander: als de eenparigheid ontbreekt omdat niet iedereen aanwezig is, beslist een nieuwe vergadering, minstens dertig dagen later, met eenparigheid van de aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars (art. 3.88, § 4).

Het quorum: meer dan de helft van de mede-eigenaars is aanwezig of vertegenwoordigd en zij hebben samen minstens de helft van de aandelen, of de aanwezigen hebben samen meer dan drie vierde van de aandelen (art. 3.87, § 5). Met twee kan de algemene vergadering dus alleen plaatsvinden als beiden aanwezig of vertegenwoordigd zijn. Blijft een van beiden weg, dan beraadslaagt een tweede vergadering, minstens vijftien dagen later bijeengeroepen, met wie er is, ook als dat er maar één is (art. 3.87, § 5).

Het onder buren goed regelen

In een opgesplitst huis ontbreekt het niet aan regels, maar aan afstand: de syndicus woont boven de mede-eigenaar die te laat betaalt. Drie reflexen.

Schrijf op wat vanzelf spreekt. Wie de meterstanden opneemt, wie de verwarmingstechnicus belt, wanneer de algemene vergadering plaatsvindt, hoelang elk mandaat duurt. Het model hieronder is daarvoor gemaakt. Het vult de basisakte en het reglement van interne orde aan, zonder ze te vervangen en zonder af te wijken van de dwingende artikelen van het Burgerlijk Wetboek.

Laat het syndicusschap rouleren. Ieder drie jaar, in een vooraf vastgelegde volgorde, op basis van het hernieuwbare mandaat van artikel 3.89, § 1. Bij elke wissel wordt de KBO bijgewerkt en wordt het volledige dossier binnen dertig dagen overgedragen (art. 3.89, § 5, 7°). Wil niemand het doen: Professionele of vrijwillige syndicus.

Vergoed de syndicus of niet, maar beslis het. Het schriftelijke contract somt de prestaties van de syndicus op en, in voorkomend geval, zijn vergoeding; wat er niet in staat, wordt alleen betaald na een beslissing van de algemene vergadering (art. 3.89, § 1). Een forfait dat de vergadering stemt, bijvoorbeeld € 200 per jaar, maakt een einde aan discussies over postzegels en inkt. Is het mandaat gratis, dan betaalt de VME de aansprakelijkheidsverzekering van de syndicus (art. 3.89, § 5, 8°).

Blijft het werk: provisieaanvragen, afrekening per kavel, ondertekend verslag, controleerbare boekhouding. Dat wordt niet kleiner met het aantal kavels.

Het oude gebouw dat nooit in mede-eigendom is gebracht

Heel wat huizen die vóór de jaren 1990 zijn opgesplitst, hebben nooit een basisakte gekregen: de appartementen zijn een voor een verkocht en de eigenaars delen al tientallen jaren de kosten in onderling overleg. Dat is niet onwettig. Het is wel kwetsbaar.

Zolang de statuten niet zijn overgeschreven, kan de vereniging haar rechtspersoonlijkheid niet tegenwerpen aan derden, terwijl derden zich er wel tegenover haar op kunnen beroepen (art. 3.86, § 2). Concreet: geen rekening op naam van de VME, geen KBO-nummer, geen vordering tegen de buur die niet meer betaalt, geen aandelen om de stemmen te wegen.

Regulariseren betekent naar de notaris gaan. Hij stelt de basisakte en het reglement van mede-eigendom op in authentieke vorm, met een gemotiveerd verslag dat de aandelen vastlegt, opgesteld door een landmeter-expert, een architect, een vastgoedmakelaar of de notaris zelf (art. 3.85, § 1). Iedereen tekent, aangezien de akte ieders aandeel vastlegt. De wet vereist een basisakte, een reglement van mede-eigendom en een reglement van interne orde (art. 3.84, lid 2), maar boek 3 zegt niet wat er moet gebeuren met de mede-eigenaar die weigert te tekenen. Dan blijft de vrederechter over, die bevoegd is voor geschillen met betrekking tot de gedwongen mede-eigendom (Gerechtelijk Wetboek, art. 591), om de opmaak van de statuten te laten bevelen. Erelonen, overschrijvingsrechten en het verslag over de aandelen worden verdeeld volgens de aandelen die zo zijn vastgelegd, tenzij anders overeengekomen (Basisakte, reglement en RIO).

Verplicht, versoepeld of facultatief, volgens de grootte

Voor de drempel van twintig tellen alleen de hoofdkavels: kelders, garages en parkeerplaatsen tellen niet mee.

Als het tussen buren vastloopt

Met twee of drie wordt een ruzie snel een juridische blokkering: geen quorum, geen meerderheid, geen syndicus. Voor elk geval voorziet het Burgerlijk Wetboek in een uitweg via de vrederechter van de plaats waar het gebouw ligt (Gerechtelijk Wetboek, art. 591).

• Geen syndicus. Eén of meer mede-eigenaars die ten minste een vijfde van de aandelen bezitten, roepen zelf de algemene vergadering bijeen om er een aan te wijzen (art. 3.87, § 2, vierde lid); anders vraagt elke mede-eigenaar of belanghebbende derde de rechter er een aan te stellen (art. 3.89, § 1). Is de syndicus verhinderd of in gebreke: een voorlopige syndicus voor de duur die de rechter bepaalt (art. 3.89, § 8). Roept de syndicus niet bijeen: de rechter beveelt de bijeenroeping (art. 3.92, § 4). Zie Voorlopige syndicus en voorlopig bewindvoerder.
• Dringende en noodzakelijke werken worden geweigerd, of de meerderheid is onhaalbaar. Een mede-eigenaar vraagt de rechter de toestemming om ze alleen te laten uitvoeren, op kosten van de vereniging (art. 3.92, § 5).
• Een minderheid blokkeert op onrechtmatige wijze, bijvoorbeeld de 400 duizendsten die weigeren een lekkend dak te laten herstellen. De benadeelde mede-eigenaar vraagt de rechter om in de plaats van de algemene vergadering te beslissen (art. 3.92, § 8). Bij twee gelijke kavels is er meerderheid noch minderheid: de tekst spreekt van een minderheid, en of hij ook geldt bij een patstelling van 50/50, beslist de wet niet. Twee gronden blijven zeker: het verbod op rechtsmisbruik (Burgerlijk Wetboek, art. 1.10), waarmee de rechter een recht kan terugbrengen tot normaal gebruik en de schade kan laten herstellen, en, voor dringende en noodzakelijke werken, de toestemming van § 5 hierboven.
• Het gebouw takelt af of de kas is leeg. Is het financiële evenwicht ernstig in gevaar, of kan het gebouw bij gebrek aan meerderheid niet meer worden bewaard of conform gemaakt: de syndicus, of mede-eigenaars met samen minstens een vijfde van de aandelen, vragen een voorlopig bewindvoerder aan, op kosten van de vereniging (art. 3.92, § 2). Met twee of drie heeft iedereen dat vijfde.
• Een beslissing benadeelt u, of de aandelen kloppen niet. De rechter vernietigt of wijzigt een onregelmatige, bedrieglijke of onrechtmatige beslissing, als u de zaak binnen vier maanden bij hem aanhangig maakt (art. 3.92, § 3), en hij verbetert de aandelen of de verdeling van de lasten op verzoek van eender welke mede-eigenaar (art. 3.92, § 7).

Vóór het proces zijn er twee goedkopere wegen: de kosteloze verzoening voor de vrederechter en de bemiddeling door een erkend bemiddelaar. Geen van beide ontslaat u van de plicht om het beroep binnen vier maanden in te stellen. Hoe het werkt, leest u in Bemiddeling, verzoening en vrederechter.

Veelgestelde vragen