Mede-eigendom begrijpen
Rechten en plichten van mede-eigenaars
Door Sébastien Dellis, vrijwillige syndicus · bijgewerkt op 6 november 2026 · 6 minuten leestijd
De rechten en plichten van mede-eigenaars in een notendop: elke mede-eigenaar gebruikt zijn kavel en de gemeenschappelijke delen vrij, met respect voor hun bestemming en voor de rechten van de anderen. Hij betaalt zijn deel van de lasten, meldt de syndicus elke adreswijziging en leeft de statuten en het RIO na. Daartegenover heeft hij recht op informatie, kan hij punten op de agenda laten zetten, samen met andere mede-eigenaars een algemene vergadering (AV) aanvragen en, onder bepaalde voorwaarden, werken uitvoeren aan de gemeenschappelijke delen om zijn kavel aan te sluiten.
Privatieve en gemeenschappelijke delen
De privatieve delen zijn de delen waarvan één mede-eigenaar het exclusieve gebruik heeft: de binnenkant van zijn appartement, zijn kelder, zijn garage. De gemeenschappelijke delen (in de volksmond: gemene delen) dienen voor iedereen of voor sommigen: ruwbouw, dak, gevels, inkomhal, trappen, lift, gemeenschappelijke leidingen. De basisakte bepaalt de grens tussen beide. Bij twijfel of als de akte zwijgt, wordt een deel dat bestemd is voor het gebruik van iedereen of van sommigen vermoed gemeenschappelijk te zijn.
Elementen die vaak vragen oproepen, zijn de ramen, de balkons, de terrassen en de leidingen. Het antwoord staat in de basisakte van uw gebouw, niet in een algemene regel. Zo kan een terras gemeenschappelijk zijn en toch voorbehouden aan het exclusieve gebruik van één kavel.
Uw rechten als mede-eigenaar
| Recht | Hoe u het uitoefent |
|---|---|
| Uw kavel vrij gebruiken | Zonder de anderen te schaden en zonder de bestemming te wijzigen die de statuten vastleggen |
| Geïnformeerd worden | Inzage in de niet-private documenten van de vereniging, op de manier die het RIO of de AV bepaalt |
| Een punt op de agenda van de AV laten zetten | Het aan de syndicus vragen, minstens 3 weken voor het begin van de periode van de gewone AV |
| Een AV aanvragen | Samen met mede-eigenaars die minstens 1/5 van de aandelen vertegenwoordigen; de syndicus roept binnen 30 dagen bijeen |
| Zich laten bijstaan op de AV | De syndicus minstens 4 werkdagen vooraf verwittigen met een aangetekende brief |
| Zich laten vertegenwoordigen | Met een volmacht op naam, aan wie u wilt behalve de syndicus; een volmachtdrager mag niet meer dan drie volmachten hebben, tenzij zijn stemmen samen niet meer dan 10 % bedragen |
| Een beslissing aanvechten | Bij de vrederechter, binnen 4 maanden na de vergadering |
| Een vertaling krijgen | In de taal van het taalgebied, op kosten van de VME |
Uw plichten als mede-eigenaar
- De lasten betalen op de vervaldag, ook als u een beslissing betwist: een beroep bij de rechter schort in de regel de uitvoering van de beslissing en de provisieaanvragen niet op.
- De statuten en het RIO naleven, en ervoor zorgen dat uw bewoners dat ook doen.
- De syndicus onverwijld informeren over elke wijziging van adres, van statuut of van houder van rechten op de kavel.
- Toegang verlenen tot uw kavel wanneer werken aan de gemeenschappelijke delen dat vereisen, onder de voorwaarden van het reglement van mede-eigendom.
- Uw huurder informeren over de regels en de beslissingen van de AV die hem aanbelangen.
Werken in uw eigen kavel
Binnen zijn kavel doet elke mede-eigenaar wat hij wil, op drie voorwaarden:
- niet raken aan de gemeenschappelijke delen: dragende muren, gevel, kolommen, dak;
- de bestemming van de kavel uit de statuten niet wijzigen, bijvoorbeeld een woning ombouwen tot handelszaak;
- de stedenbouwkundige regels naleven en de buren geen abnormale hinder bezorgen.
Een dragende muur uitbreken of een vloerplaat doorboren raakt aan de gemeenschappelijke delen. Dat geldt ook voor het vervangen van ramen die zichtbaar zijn in de gevel, als de basisakte ze tot de gemeenschappelijke delen rekent of als het uitzicht van de gevel op het spel staat. Dan is de toestemming van de algemene vergadering nodig.
Gemeenschappelijke delen op eigen kosten aanpassen
Het Burgerlijk Wetboek laat elke mede-eigenaar toe om op eigen kosten een gemeenschappelijk element te wijzigen, zonder de bestemming ervan te veranderen of afbreuk te doen aan de rechten van de anderen. In een appartementsgebouw moeten werken die de gemeenschappelijke delen raken echter worden toegestaan door de algemene vergadering, met een tweederdemeerderheid, behalve de bijzondere procedure voor kabels en leidingen.
De wet voorziet daarnaast in een specifiek recht voor kabels, leidingen en uitrusting die de toevoer van energie, water of telecommunicatie naar uw kavel verbeteren: een glasvezelaansluiting, een leiding voor een laadpaal, een meter. De procedure van artikel 3.82 wordt uitgelegd in het artikel over laadpalen en glasvezel.
Burenhinder
Het Burgerlijk Wetboek verplicht elke eigenaar om zijn buren geen hinder te bezorgen die de normale ongemakken van het nabuurschap overschrijdt: herhaaldelijk lawaai, geurhinder, vocht door een installatie. Het slachtoffer kan een vergoeding krijgen of maatregelen om de hinder te beperken, en zelfs preventieve maatregelen bij een ernstig en duidelijk risico voor de veiligheid, de gezondheid of het milieu. De vrederechter is bevoegd.
Met Syndo heeft elke mede-eigenaar toegang tot zijn rekening, de notulen en de gemeenschappelijke documenten, en kan hij vanuit zijn portaal een punt voorstellen voor de volgende AV.
Veelgestelde vragen
Hoe weet u of een balkon of een raam privatief of gemeenschappelijk is?
Het antwoord staat in de basisakte van uw gebouw, niet in een algemene regel. Bij twijfel of als de akte er niets over zegt, wordt een deel dat bestemd is voor het gebruik door iedereen of door sommigen vermoed gemeenschappelijk te zijn. Zo kan een terras gemeenschappelijk zijn en toch voorbehouden aan het exclusieve gebruik van één kavel.
Mag u weigeren uw lasten te betalen als u een beslissing aanvecht?
Nee. De lasten zijn verschuldigd op hun vervaldag: een vordering bij de rechter schorst in de regel noch de uitvoering van de beslissing, noch de provisieaanvragen.
Hebt u de toestemming van de algemene vergadering nodig voor werken in uw appartement?
Nee, op drie voorwaarden: u raakt niet aan de gemeenschappelijke delen (dragende muren, gevel, kolommen, dak), u wijzigt de bestemming van de kavel uit de statuten niet, en u respecteert de stedenbouwregels zonder de buren abnormale hinder te bezorgen. Een dragende muur uitbreken of ramen vervangen die zichtbaar zijn in de gevel, kan wel de toestemming van de algemene vergadering vereisen.
Mag een mede-eigenaar zich op de algemene vergadering laten bijstaan door een advocaat?
Ja, als hij de syndicus minstens 4 werkdagen vóór de vergadering met een aangetekende brief verwittigt.
Wat kunt u doen tegen een lawaaierige buur in mede-eigendom?
Het Burgerlijk Wetboek verplicht elke eigenaar om geen hinder te veroorzaken die de normale ongemakken van het nabuurschap overschrijdt. Het slachtoffer kan een schadevergoeding of maatregelen om de hinder te beperken verkrijgen bij de vrederechter, die daarvoor bevoegd is.
Wettelijke basis: Burgerlijk Wetboek, boek 3, artikelen 3.82, 3.87, 3.89, 3.92, 3.93, 3.96 en 3.101.
Geraadpleegde bronnen:
- Burgerlijk Wetboek, boek 3, titel 4 (tekst gepubliceerd door het BIV, Franstalig)
- FOD Justitie, brochure ‘Mede-eigendom’
- Homegrade, ‘Kleine mede-eigendommen’ (Franstalig)
- Housing-Service, ‘Burenhinder in België’ (2026, Franstalig)
Algemene informatie, bijgewerkt in oktober 2026. Uw basisakte en uw reglement van mede-eigendom kunnen bijzondere regels bevatten. Dit artikel vervangt het advies van een advocaat of notaris niet.