Laadpaal in een appartementsgebouw: het recht van elke mede-eigenaar en de keuze van de VME

De aangetekende brief van de buur: twee maanden om te reageren

De mede-eigenaar van de tweede verdieping heeft een elektrische wagen gekocht en schrijft u aangetekend: hij wil een leiding trekken van zijn meter tot zijn staanplaats in de kelder. Het Burgerlijk Wetboek geeft hem dat recht, zonder stemming in de algemene vergadering (art. 3.82, § 2). Uw rol: een klok van twee maanden in het oog houden.

Zonder syndicus gaat de aangetekende brief naar elk van de andere mede-eigenaars (art. 3.82, § 2).

Twee maanden is kort, als een algemene vergadering minstens vijftien dagen vooraf moet worden bijeengeroepen (art. 3.87, § 3). Overweegt de VME zich te verzetten of verkiest ze een collectieve oplossing, roep dan binnen drie of vier weken een buitengewone algemene vergadering bijeen. Lees hoe u een algemene vergadering bijeenroept.

Wie spreekt namens de VME? De wet noemt de mede-eigenaars of, in voorkomend geval, de vereniging van mede-eigenaars als degenen die zich kunnen verzetten, maar zegt niet wie binnen de vereniging beslist. Het veiligst is de algemene vergadering te laten beslissen.

Kan die niet op tijd samenkomen, dan tekent de syndicus vóór de uiterste datum verzet aan, als bewarende maatregel. Hij steunt daarvoor op zijn opdracht om ‘alle bewarende maatregelen te treffen en alle daden van voorlopig beheer te stellen’ (art. 3.89, § 5, 2°). Hij vertegenwoordigt ook de vereniging (art. 3.89, § 5, 4°). De volgende algemene vergadering handhaaft het verzet of trekt het in. Elke mede-eigenaar kan zich ook zelf verzetten, met een eigen aangetekende brief.

Het recht van de mede-eigenaar, en de grenzen ervan

Het recht geldt kosteloos voor de mede-eigenaars en voor de erkende operatoren van openbare nutsdiensten. Het gaat over het aanleggen, onderhouden of herstellen van kabels, leidingen en uitrusting door de gemeenschappelijke delen. Eén voorwaarde: de werken moeten de infrastructuur van de kavel optimaliseren voor energie, water of telecommunicatie (art. 3.82, § 2). De laadpaal wordt niet bij naam genoemd, maar de leiding die hem vanaf de meter van de kavel voedt, gaat wel degelijk over energie.

De aanvrager draagt de kosten alleen: de mede-eigenaars die er geen voordeel van hebben, dragen er niet de financiële lasten van. Een tweede regel: de leiding blijft eigendom van wie ze voor eigen rekening heeft laten aanleggen, ook als ze langs het plafond van de gemeenschappelijke garage loopt.

Wie de leiding aanlegt, onderhoudt of herstelt, beperkt ook de hinder tot een minimum. Hij overlegt te goeder trouw met u, de syndicus (zonder syndicus: met de andere mede-eigenaars). Zoals elke mede-eigenaar of gebruiker kunt u de werken volgen en vragen stellen.

Het onderhoud volgt: het recht om te onderhouden geldt onder dezelfde voorwaarden, en de leiding blijft van wie ze heeft laten aanleggen. Hij onderhoudt en herstelt ze dus op eigen kosten (art. 3.82, § 2).

Eén punt blijft open: de aansluiting van een tweede gebruiker. Niets regelt het geval van de buur die later op dezelfde kabelgoot wil aansluiten, noch zijn deel in de kosten. Ik raad aan dat vóór de werken schriftelijk vast te leggen.

Wanneer de VME mag weigeren

Na twee maanden te rekenen vanaf de ontvangst vervalt het recht om zich te verzetten (art. 3.82, § 2). Het verzet gaat per aangetekende brief naar de aanvrager en vereist een rechtmatig belang, waarvan de wet de lijst geeft:

• het gebouw beschikt al over een gelijkaardige infrastructuur in de betrokken gemeenschappelijke delen;
• de werken of de uitrusting zouden het uitzicht van het gebouw ernstig schaden, het gebruik ervan hinderen, of een probleem van hygiëne of veiligheid veroorzaken;
• de kavel wint er niets bij, of de andere mede-eigenaars of gebruikers zouden er meer door gaan betalen.

In een parking is het vaak de laatste reden die steek houdt. Moet voor de individuele leiding de aansluiting van het gebouw of de voeding van de meterbatterij worden verzwaard, een risico waarop Fluvius wijst, dan betalen de anderen.

Een principieel nee houdt geen stand bij de vrederechter, die bevoegd is voor geschillen met betrekking tot de gedwongen mede-eigendom (Gerechtelijk Wetboek, art. 591).

De brief aan de syndicus

Wilt u een laadpaal? Vertrek van dit model, dat de syndicus alles geeft om een standpunt in te nemen.

De andere weg: de hele parking uitrusten

Met twee of drie elektrische wagens stapelen de individuele leidingen zich op langs het plafond van de garage, op eenzelfde aansluiting. Dan legt de VME beter een gemeenschappelijke infrastructuur aan, waarop ieder zijn eigen laadpaal aansluit.

Concreet: een aparte voeding voor de parking, met een eigen meter, en een kabelbaan langs elke staanplaats. Sibelga raadt die aanpak aan vanaf meer dan drie plaatsen, met één slimme meter en laadpalen van hoogstens 11 kW. Het energiecontract staat op naam van de syndicus of van de installateur, die het verbruik verdeelt.

Voeg er vermogensbeheer (load balancing) aan toe: het verdeelt de beschikbare elektriciteit over de aangesloten wagens. Fluvius raadt het sterk aan vanaf twee laadpunten, omdat het aan te vragen vermogen dan lager ligt. Als richtwaarde noemt Fluvius 27,7 kVA voor een bewonersparking met zes tot negen plaatsen; daarboven verwijst het naar een studie.

Een gemeenschappelijke infrastructuur aanleggen zijn werken betreffende de gemeenschappelijke gedeelten: een meerderheid van twee derde van de stemmen van de aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars (art. 3.88, § 1, 1°, b). Bij 800 stemmen in de vergadering zijn er 534 nodig. Reken het na voor uw gebouw met Welke meerderheid voor welke beslissing?.

De volstrekte meerderheid volstaat voor wettelijk opgelegde werken (zelfde bepaling). Dat zou het geval kunnen zijn voor de laadpunten die een Brusselse parking met milieuvergunning op vraag van een bewoner moet plaatsen. Niet voor een bestaand gebouw in Vlaanderen of Wallonië.

De verdeling van de kosten zorgt voor meer wrijving dan de stemming over de werken. Standaard volgt een gemeenschappelijke uitgave de aandelen uit de basisakte. Ze verdelen per staanplaats, of alleen onder de gebruikers, wijzigt de verdeling van de lasten. Daarvoor is een meerderheid van vier vijfden van de stemmen nodig (art. 3.88, § 1, 2°, a), tenzij uw statuten al een verdeelsleutel ‘parking’ bevatten. Lees ze na voordat u de agenda opstelt.

Rekenvoorbeeld: 12 kavels, 10 staanplaatsen

Een gebouw met 12 kavels in Waals-Brabant, 1.000 aandelen. Tien appartementen hebben elk een privatieve staanplaats in de kelder; twee studio’s van 60 aandelen hebben er geen. Vier mede-eigenaars willen meteen laden. De hierboven beschreven gemeenschappelijke infrastructuur kost € 8.400 (btw inbegrepen), en elke laadpaal kost wie hem wil daarnaast € 1.300. Hypothetische bedragen.

De eerste formule raakt het makkelijkst door de vergadering en zet het meeste kwaad bloed: de twee studio’s betalen € 1.008 voor een parking die ze niet hebben. De derde, de billijkste, is het moeilijkst te laten stemmen. Ik zou voor de tweede kiezen: elke staanplaats krijgt een laadmogelijkheid.

De verbruikte elektriciteit is geen gemeenschappelijke last: elke laadpaal heeft een tussenmeter, die minstens één keer per jaar wordt opgenomen. Neem een tussenmeter met 2.000 kWh op een jaar, aan € 0,32 per kWh, de gemiddelde prijs die de VME betaalt, abonnement inbegrepen. De gebruiker is € 640 verschuldigd, als privatieve last op zijn jaarafrekening. De vaste kosten van de parkingmeter worden onder de gebruikers verdeeld volgens een regel die samen met de installatie wordt gestemd.

Vóór de ingebruikname

• Elektrische conformiteit. De installatie volgt het Algemeen Reglement op de Elektrische Installaties (AREI). Dat legt een keuring door een erkend organisme op vóór de ingebruikname van een installatie en bij elke belangrijke wijziging of uitbreiding. De leiding en de laadpaal zouden dus vóór de ingebruikname moeten worden gekeurd, zoals elke nieuwe elektrische installatie. Bewaar het keuringsverslag in het dossier.
• Beschikbaar vermogen. Laat vóór de stemming nagaan wat de aansluiting levert. Sibelga biedt een online controle aan, ORES een simulator (EAN-code nodig). Fluvius eist een haalbaarheidsstudie boven 25 kVA.
• Melding aan de netbeheerder. In Brussel moet elke laadpaal bij Sibelga worden gemeld. ORES stelt de melding in Wallonië voor als verplicht. In Vlaanderen moet elke laadpaal van 5 kVA of meer op laagspanning aan Fluvius worden gemeld.
• Verzekering en brand. Verwittig de brandverzekeraar vóór de ingebruikname: laadpalen in een kelder veranderen het risico. Leefmilieu Brussel raadt ook aan het advies van de brandweer te volgen voor hun plaatsing. Lees de verzekeringen van het gebouw.

Vlaanderen, Wallonië, Brussel: wie legt wat op

In Vlaanderen en Wallonië verplicht niets een VME om de bestaande parking van een appartementsgebouw uit te rusten zolang er geen werken aan de gang zijn. De verplichtingen volgen de vergunningen. Brussel werkt via de milieuvergunning van de parkings.

De Brusselse regel komt uit het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 29 september 2022 over het aantal laadpunten in parkings, bekendgemaakt in het Belgisch Staatsblad op 3 november 2022. De buur met een elektrische wagen heeft dus niet noodzakelijk de procedure van artikel 3.82 nodig: hij kan de vergunninghouder vragen zijn plaats uit te rusten.

Blijft de vraag wie die vergunninghouder is. Volgens Leefmilieu Brussel rust de verplichting op de houder van de milieuvergunning van de parking. In een mede-eigendom zou dat in principe de VME zijn, die de gemeenschappelijke parking uitbaat. Maar Leefmilieu Brussel zegt dat niet: kijk na welke naam op de vergunning staat in het archief van het gebouw. De redelijke termijn wordt niet in cijfers uitgedrukt, en de pagina zegt niet wie de laadpaal of de elektriciteit betaalt: laat de algemene vergadering daarover beslissen.

Een parking met minder dan 10 plaatsen heeft geen milieuvergunning nodig en valt dus niet onder deze regel. De facilitator laadinfrastructuur van Leefmilieu Brussel beantwoordt gratis de vragen van VME’s en syndici.

Volgens Leefmilieu Brussel bestaat er geen premie voor de plaatsing van een laadpaal, behalve voor zware voertuigen, en wij hebben er geen gevonden voor mede-eigendommen.

De richtlijn (EU) 2024/1275 (art. 14) voorziet in meer voorbekabeling in nieuwe of ingrijpend gerenoveerde woongebouwen. Ze vraagt ook de hinderpalen weg te nemen voor de mede-eigenaar die een laadpaal wil. De gewesten hebben de omzetting nog niet afgerond, en ze kan uw gebouw raken bij de volgende renovatie (opvolging van de hervormingen in bespreking). Voor de rest, lees verplichtingen en premies per gewest.

Veelgestelde vragen