De aandelen aflezen in de basisakte
De aandelen (ook duizendsten of tienduizendsten genoemd) staan in de basisakte, het eerste deel van de statuten van het gebouw. Voor elke privatieve kavel vermeldt ze het aandeel in de gemeenschappelijke delen dat eraan verbonden is, vastgesteld op basis van een gemotiveerd verslag van een notaris, een landmeter-expert, een architect of een vastgoedmakelaar, rekening houdend met de oppervlakte, de bestemming en de ligging van de kavel (Burgerlijk Wetboek, art. 3.85, § 1). Het reglement van mede-eigendom, het tweede deel van de statuten, legt vervolgens de gemotiveerde criteria en de berekeningswijze van de verdeling van de lasten vast (art. 3.85, § 1, 2°). Daar vindt u de verdeelsleutels die u moet gebruiken.
Algemene en bijzondere lasten
De lasten van de mede-eigendom worden verdeeld volgens de respectieve waarde van de kavels, dus hun aandelen, of volgens het nut dat de gemeenschappelijke delen en diensten voor elke kavel hebben, of volgens een combinatie van beide (Burgerlijk Wetboek, art. 3.81). Algemene lasten (verzekering, schoonmaak, syndicus, elektriciteit van de gemeenschappelijke delen) volgen meestal de aandelen van alle kavels. Bijzondere lasten volgen een sleutel naar nut: de lift wordt niet aangerekend aan het gelijkvloers als hij daar niet stopt, een privatieve tuin of een aparte ingang kan een eigen sleutel hebben. Vink in de tool ‘Bijzondere verdeelsleutel’ aan en vink de kavels uit die niet betrokken zijn: het deel wordt dan berekend op de som van de aandelen van de betrokken kavels.
De aandelen wijzigen
De verdeling van de aandelen in de mede-eigendom wijzigen vraagt het akkoord van alle mede-eigenaars (Burgerlijk Wetboek, art. 3.88, § 3). Alleen de verdeling van de lasten wijzigen, bijvoorbeeld om een sleutel ‘lift’ in te voeren, gebeurt met een vierdevijfdemeerderheid van de stemmen (art. 3.88, § 1, 2°, a). Is de verdeling onjuist berekend of onbillijk geworden, dan kan elke mede-eigenaar de rechter vragen ze te verbeteren (art. 3.92). Wijzigingen van de statuten verlopen via een notariële akte.
Veelgestelde vragen
Hoe berekent u het aandeel van een kavel in een factuur?
Deel van de kavel = bedrag van de factuur × aandelen van de kavel ÷ totaal aantal aandelen van het gebouw. Voor een factuur van € 1.000 en een kavel met 125 aandelen op 1.000 is het deel € 125. De aandelen staan in de basisakte (Burgerlijk Wetboek, art. 3.85).
Waar vindt u de aandelen van elke kavel?
In de basisakte, in de statuten van het gebouw: die legt voor elke kavel het aandeel in de gemeenschappelijke delen vast, op basis van een gemotiveerd verslag van een notaris, een landmeter-expert, een architect of een vastgoedmakelaar (Burgerlijk Wetboek, art. 3.85, § 1). Het totaal is vaak 1.000 of 10.000.
Waarom komen de afgeronde delen niet precies op het totaal uit?
Elk deel wordt afgerond op de cent; de som kan dan een of twee cent van het bedrag afwijken. De tool zet dat verschil op de kavel met de meeste aandelen, zodat de som van de delen precies gelijk is aan de factuur, zoals in een afrekening.
Kan een kavel buiten een last blijven, bijvoorbeeld de lift voor het gelijkvloers?
Ja, als het reglement van mede-eigendom erin voorziet: de lasten kunnen worden verdeeld volgens het nut dat de gemeenschappelijke delen voor elke kavel hebben (Burgerlijk Wetboek, art. 3.81). U rekent dan op de som van de aandelen van alleen de betrokken kavels. Die verdeling wijzigen gebeurt met een vierdevijfdemeerderheid (art. 3.88, § 1, 2°, a).
Wettelijke basis: Burgerlijk Wetboek, boek 3, artikelen 3.81, 3.85, 3.88 en 3.92, bijgewerkt tot november 2026. Algemene informatie: ze vervangt het advies van een advocaat of notaris niet, en evenmin het nalezen van uw basisakte.