De syndicus
Professionele of vrijwillige syndicus: hoe kiest u?
Door Sébastien Dellis, vrijwillige syndicus · bijgewerkt op 6 november 2026 · 6 minuten leestijd
Een professionele syndicus (beroepssyndicus) is een vastgoedmakelaar die erkend is door het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars (BIV), gebonden is aan een deontologische code, verzekerd is en zich elk jaar bijschoolt. Een niet-professionele of vrijwillige syndicus, vaak een mede-eigenaar, heeft die erkenning niet nodig. Beiden hebben precies dezelfde wettelijke verplichtingen, moeten hetzelfde schriftelijke contract sluiten en dezelfde aansprakelijkheidsverzekering afsluiten. Er bestaat geen wettelijk tarief voor het ereloon: vergelijk gedetailleerde offertes.
Professionele of vrijwillige syndicus: wat verschilt en wat niet
| Professionele syndicus | Niet-professionele syndicus | |
|---|---|---|
| Wie | Vastgoedmakelaar die bij het BIV als syndicus ingeschreven is | Een mede-eigenaar of iemand anders die er geen beroep van maakt |
| Wettelijke taken | De 16 taken van artikel 3.89, plus oproepingen, notulen, register | Dezelfde |
| Schriftelijk contract | Verplicht | Verplicht |
| Aansprakelijkheidsverzekering | Verplicht, gedekt door het verzekeringsprogramma van het BIV | Verplicht, betaald door de VME als het mandaat onbezoldigd is |
| Deontologie en toezicht | Deontologische code, tuchtkamers van het BIV | Gemeen recht van de lastgeving |
| Permanente vorming | 10 uur per jaar per uitgeoefende activiteit | Geen verplichting |
| Vergoeding | Ereloon, plus btw | Onbezoldigd of bezoldigd, naargelang de beslissing van de algemene vergadering (AV) |
De waarborgen van een beroepssyndicus
- Erkenning: wie beroepsmatig als syndicus optreedt, moet in principe op het tableau van het BIV ingeschreven zijn als vastgoedmakelaar-syndicus.
- Collectieve verzekering: het BIV verzekert zijn leden voor hun beroepsaansprakelijkheid. De plafonds van het collectieve programma bedragen per schadegeval € 1,25 miljoen voor lichamelijke schade en € 250.000 voor materiële schade, en evenveel voor zuivere immateriële schade. Daarbovenop komen een waarborg van € 30.000 tegen diefstal en verduistering en een borgtocht van € 250.000 per makelaar, per schadegeval en per verzekeringsjaar.
- Deontologische code: de gelden van de VME worden rechtstreeks op haar eigen rekeningen gestort; de bewijsstukken worden tot tien jaar na de kwijting bewaard; bij de overdracht aan de volgende syndicus wordt een gedetailleerde inventaris opgemaakt.
- Klacht: bij een tekortkoming kunt u een klacht indienen bij het BIV.
Het syndicuscontract
Welke syndicus u ook kiest, een schriftelijk contract regelt zijn relatie met de VME. Het moet de prestaties die in het forfait inbegrepen zijn en de bijkomende prestaties opsommen, met hun prijs. Een prestatie die er niet in staat, mag alleen vergoed worden na een beslissing van de algemene vergadering.
- de duur: ten hoogste drie jaar, alleen te verlengen met een uitdrukkelijke beslissing van de AV;
- het aantal algemene vergaderingen, plaatsbezoeken en overlegmomenten dat in het forfait inbegrepen is;
- het tarief van de prestaties buiten het forfait: buitengewone algemene vergadering, afhandeling van een schadegeval, opvolging van grote werken, dossier bij een verkoop;
- hoe de mede-eigenaars toegang krijgen tot de documenten en de rekeningen;
- een eventuele verbrekingsvergoeding: de AV kan de syndicus altijd ontslaan, en het contract kan een vergoeding voorzien bij ontslag zonder geldige reden; het loutere feit dat het mandaat niet verlengd wordt, geeft nooit recht op een vergoeding.
Wat kost een beroepssyndicus?
Er bestaat geen wettelijk tarief en geen officiële referentieprijs. Het ereloon wordt meestal uitgedrukt per kavel per jaar, exclusief 21 % btw. Het daalt naarmate het gebouw groter is en ligt hoger in Brussel. Voor een kleine VME van 5 tot 15 kavels publiceren marktspelers prijsvorken van ongeveer € 220 tot € 320 excl. btw per kavel per jaar (zo'n € 18 tot € 27 excl. btw per kavel per maand), louter als grootteorde.
Vergelijk niet alleen het forfait, maar vooral wat het dekt. Een goedkope offerte kan elke buitengewone algemene vergadering, elk schadegeval of een percentage van het bedrag van grote werken apart aanrekenen.
Een knelpuntberoep
Volgens het BIV daalt het aantal makelaars dat als syndicus werkt: slechts 154 nieuwe inschrijvingen in drie jaar, volgens cijfers die in 2022 gepubliceerd werden. Mede-eigenaars vinden moeilijk een syndicus, en veel kleine gebouwen worden beheerd door een van de mede-eigenaars zelf.
Hoe kiest u?
- Minder dan tien kavels en mede-eigenaars die tijd hebben: een goed uitgeruste niet-professionele syndicus is vaak de voordeligste oplossing, op voorwaarde dat hij dezelfde verplichtingen naleeft.
- Grote werken in het vooruitzicht, geschillen, een gemengd gebouw of meer dan twintig kavels: de ervaring van een beroepssyndicus kost geld, maar beschermt u.
- In alle gevallen: vraag minstens drie offertes op basis van dezelfde lijst van prestaties, en laat het contract goedkeuren door de algemene vergadering.
Met Syndo beschikt een niet-professionele syndicus over dezelfde tools als een syndicuskantoor: boekhouding, provisieaanvragen, oproepingen die aan de wet voldoen en verslagen die tijdens de vergadering ondertekend worden.
Veelgestelde vragen
Heeft een vrijwillige syndicus dezelfde verplichtingen als een beroepssyndicus?
Ja, precies dezelfde: de zestien taken van artikel 3.89, de oproepingen, het verslag en het register, een schriftelijk contract en een aansprakelijkheidsverzekering. Wat verschilt: de beroepssyndicus is erkend door het BIV, gebonden aan een deontologische code en volgt tien uur opleiding per jaar; de niet-professionele syndicus valt onder het gemeen recht van de lastgeving.
Hoeveel kost een beroepssyndicus voor een klein gebouw?
Er bestaat geen wettelijk barema en geen officieel referentietarief. Voor een kleine VME van 5 tot 15 kavels publiceren marktspelers vorken van ongeveer € 220 tot € 320 exclusief btw per kavel per jaar, of zowat € 18 tot € 27 exclusief btw per kavel per maand, louter als grootteorde. Vergelijk vooral wat het forfait dekt.
Wat moet er in het syndicuscontract staan?
De lijst van de prestaties die in het forfait zitten en van de bijkomende prestaties, met hun prijs. Een prestatie die er niet in staat, kan alleen worden vergoed na een beslissing van de algemene vergadering. Kijk ook de duur na (maximaal drie jaar), het aantal algemene vergaderingen en bezoeken dat inbegrepen is, het tarief buiten forfait en een eventuele verbrekingsvergoeding.
Geeft het niet verlengen van het mandaat van de syndicus recht op een vergoeding?
Nee, nooit. Het contract kan in een vergoeding voorzien bij ontslag zonder geldige reden, maar het loutere feit dat het mandaat niet wordt verlengd, geeft nooit recht op een vergoeding. De algemene vergadering kan de syndicus altijd ontslaan.
Wanneer kiest u beter een beroepssyndicus dan een vrijwillige mede-eigenaar?
Minder dan tien kavels en mede-eigenaars die tijd hebben: een goed uitgeruste niet-professionele syndicus is vaak de voordeligste oplossing, op voorwaarde dat hij dezelfde verplichtingen nakomt. Grote werken in het vooruitzicht, geschillen, een gemengd gebouw of meer dan twintig kavels: de ervaring van een professional kost geld, maar ze beschermt.
Wettelijke basis: Burgerlijk Wetboek, boek 3, artikel 3.89; wet van 11 februari 2013 tot organisatie van het beroep van vastgoedmakelaar; koninklijk besluit van 29 juni 2018 tot goedkeuring van de deontologische code van het BIV.
Geraadpleegde bronnen:
- Burgerlijk Wetboek, boek 3, titel 4, tekst gepubliceerd door het BIV (Franstalig)
- Jubel.be, ‘De nieuwe deontologische code van het BIV’ (2019, Franstalig)
- BIV, collectief verzekeringsprogramma (Franstalig)
- Test-Aankoop, ‘Uw syndicus antwoordt niet meer?’ (april 2026, Franstalig)
- Homegrade, ‘Kleine mede-eigendommen’ (Franstalig)
- Housing-Service, ‘Syndicus van mede-eigendom in België’ (marktprijsvorken, mei 2026, Franstalig)
- La Libre, 29 september 2022, tekort aan syndici (Franstalig)
Algemene informatie, bijgewerkt in oktober 2026. Uw basisakte en uw reglement van mede-eigendom kunnen bijzondere regels bevatten. Dit artikel vervangt geen advies van een advocaat of notaris.