Mede-eigendom in België: kavels, aandelen en organen

Wat de wet zegt over mede-eigendom in België

Het Burgerlijk Wetboek onderscheidt twee situaties. Gewone mede-eigendom is een eenvoudige onverdeeldheid: meerdere personen bezitten samen eenzelfde goed, zonder het te verdelen. Gedwongen mede-eigendom betreft goederen die onverdeeld moeten blijven omdat ze bij privatieve goederen horen: de inkomhal, het dak of de leidingen van een appartementsgebouw.

De regeling voor gebouwen geldt voor elk gebouw, gebouwd of nog te bouwen, en voor elke groep van gebouwen die verdeeld is in kavels die elk een privatief deel en een aandeel in gemeenschappelijke delen omvatten. Een gebouw met twee appartementen van twee verschillende eigenaars valt er dus net zo goed onder als een toren van 200 woningen. De wet laat wel toe om deze regeling uit te sluiten als de aard van de gemeenschappelijke delen dat rechtvaardigt, met instemming van alle mede-eigenaars.

De bepalingen van deze regeling, de artikelen 3.84 tot 3.100, zijn dwingend. Een clausule in de basisakte, het reglement van mede-eigendom of het reglement van interne orde die ermee in strijd is, wordt van rechtswege vervangen door de wettelijke regel, zonder dat ze gewijzigd hoeft te worden.

De kavel: een privatief deel en een aandeel

De kavel is de basiseenheid: een appartement, een kelder, een garage, een kantoor. Hij omvat altijd twee elementen:

• een privatief deel, waarvan de mede-eigenaar het exclusieve gebruik heeft;
• een aandeel in de gemeenschappelijke delen, uitgedrukt in duizendsten, tienduizendsten of elke andere breuk die de basisakte bepaalt.

Beide zijn onlosmakelijk verbonden. Het aandeel kan alleen samen met het privatieve deel waaraan het vastzit, worden verkocht, met hypotheek bezwaard of in beslag genomen.

Zwijgen de titels, of spreken ze elkaar tegen, dan worden de delen van het gebouw die bestemd zijn voor het gebruik van alle mede-eigenaars, of van sommigen onder hen, vermoed gemeenschappelijk te zijn.

Hoe de aandelen worden vastgelegd

De basisakte legt het aandeel van elke kavel vast op basis van zijn respectieve waarde, die afhangt van de netto vloeroppervlakte, de bestemming en de ligging in het gebouw. Een appartement op een verdieping met terras weegt dus niet even zwaar als een appartement van dezelfde oppervlakte op de benedenverdieping aan de binnenplaats.

Die berekening moet worden verantwoord in een met redenen omkleed verslag van een notaris, een landmeter-expert, een architect of een vastgoedmakelaar. Dat verslag wordt in de basisakte opgenomen.

Het aandeel dient voor twee dingen: het bepaalt het gewicht van de kavel bij de stemmingen op de algemene vergadering, en het geldt in principe als verdeelsleutel voor de gemeenschappelijke lasten, tenzij het reglement van mede-eigendom voor bepaalde uitgaven andere criteria vastlegt.

Een aandeel wijzigen of verbeteren

Om de verdeling van de aandelen te wijzigen, is eenparigheid van de stemmen van alle mede-eigenaars nodig, met een nieuw met redenen omkleed verslag. Uitzondering: als de AV met de vereiste gekwalificeerde meerderheid beslist over werken, over het splitsen of samenvoegen van kavels of over een daad van beschikking, kan ze de aandelen met diezelfde meerderheid aanpassen als dat nodig is. Wordt de eenparigheid niet bereikt omdat er te weinig mede-eigenaars aanwezig zijn, dan kan een tweede vergadering, minstens 30 dagen later, beslissen met eenparigheid van de aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars.

Is een aandeel van bij het begin verkeerd berekend, of is het na werken onjuist geworden, dan kan elke mede-eigenaar de vrederechter vragen het te verbeteren. Dezelfde vordering bestaat voor de manier waarop de lasten worden verdeeld.

De organen van de mede-eigendom

De syndicus kan geen lid zijn van de raad van mede-eigendom, en evenmin commissaris van de rekeningen van hetzelfde gebouw.

De mijlpalen van het appartementsrecht

• 1924: eerste regels over de mede-eigendom van gebouwen die per verdieping verdeeld zijn.
• Wet van 30 juni 1994: oprichting van de vereniging van mede-eigenaars met rechtspersoonlijkheid, en van de moderne basisakte en het moderne reglement van mede-eigendom.
• Wet van 2 juni 2010: verplichte raad van mede-eigendom in grote gebouwen, genormaliseerde boekhouding, strengere verplichtingen voor de syndicus.
• Wet van 18 juni 2018, in werking op 1 januari 2019: lagere meerderheden, verplicht reservekapitaal, verplicht reglement van interne orde.
• Wet van 4 februari 2020, in werking op 1 september 2021: de regels worden opgenomen in boek 3 van het nieuw Burgerlijk Wetboek (artikelen 3.78 tot 3.100), zonder grote inhoudelijke wijzigingen.

Enkele cijfers

Volgens Statbel telde België op 1 januari 2026 ongeveer 1,75 miljoen appartementen, of bijna 30 % van de woningen, tegenover 18 % in 1995. Ze zijn verspreid over zo'n 260.000 appartementsgebouwen, tegenover 99.000 in 1995. In Brussel ligt meer dan zes op de tien woningen in een appartementsgebouw.

Veelgestelde vragen