La copropriété en Belgique : lots, quotes-parts et organes

Ce que dit la loi

Le Code civil distingue deux situations. La copropriété ordinaire est une simple indivision : plusieurs personnes possèdent ensemble un même bien, sans le diviser. La copropriété forcée vise les biens qui doivent rester indivis parce qu'ils servent d'accessoire à des biens privatifs : le hall, la toiture ou les canalisations d'un immeuble à appartements.

Le régime des immeubles bâtis s'applique à tout immeuble, bâti ou à bâtir, ou à tout groupe d'immeubles, divisé en lots dont chacun comprend une partie privative et une quote-part dans des éléments communs. Un immeuble de deux appartements appartenant à deux personnes différentes y est donc soumis, au même titre qu'une tour de 200 logements. La loi permet toutefois d'écarter ce régime si la nature des parties communes le justifie, avec l'accord de tous les copropriétaires.

Les dispositions de ce régime, articles 3.84 à 3.100, sont impératives. Une clause de l'acte de base, du règlement de copropriété ou du règlement d'ordre intérieur qui y est contraire est remplacée de plein droit par la règle légale, sans qu'il faille la modifier.

Le lot : une partie privative et une quote-part

Le lot est l'unité de base : un appartement, une cave, un garage, un bureau. Il comprend toujours deux éléments :

• une partie privative, dont le copropriétaire a l'usage exclusif ;
• une quote-part des parties communes, exprimée en millièmes, dix-millièmes ou toute autre fraction prévue par l'acte de base.

Les deux sont indissociables. La quote-part ne peut être vendue, hypothéquée ou saisie qu'avec la partie privative à laquelle elle est attachée.

Dans le silence ou la contradiction des titres, les parties de l'immeuble affectées à l'usage de tous les copropriétaires, ou de certains d'entre eux, sont présumées communes.

Comment les quotes-parts sont fixées

L'acte de base fixe la quote-part de chaque lot en fonction de sa valeur respective, déterminée par sa superficie nette au sol, son affectation et sa situation dans l'immeuble. Un appartement en étage avec terrasse ne pèse donc pas le même poids qu'un appartement de même surface au rez-de-chaussée sur cour.

Ce calcul doit être justifié par un rapport motivé, établi par un notaire, un géomètre-expert, un architecte ou un agent immobilier. Ce rapport est repris dans l'acte de base.

La quote-part sert à deux choses : elle fixe le poids du lot dans les votes de l'assemblée générale, et elle sert en principe de clé de répartition des charges communes, sauf si le règlement de copropriété prévoit d'autres critères pour certaines dépenses.

Modifier ou rectifier une quote-part

Changer la répartition des quotes-parts exige l'unanimité des voix de tous les copropriétaires, avec un nouveau rapport motivé. Exception : quand l'AG décide, à la majorité qualifiée requise, de travaux, de la division ou de la réunion de lots ou d'un acte de disposition, elle peut adapter les quotes-parts à cette même majorité si c'est nécessaire. Quand l'unanimité n'est pas atteinte faute de présents, une seconde assemblée, réunie au moins 30 jours plus tard, peut décider à l'unanimité des copropriétaires présents ou représentés.

Si une quote-part a été mal calculée au départ, ou est devenue inexacte après des travaux, tout copropriétaire peut demander au juge de paix de la rectifier. La même action existe pour le mode de répartition des charges.

Les organes de la copropriété

Le syndic ne peut être ni membre du conseil de copropriété, ni commissaire aux comptes de la même copropriété.

Les grandes étapes du droit de la copropriété

• 1924 : premières règles sur la copropriété des immeubles divisés par étages.
• Loi du 30 juin 1994 : création de l'association des copropriétaires dotée de la personnalité juridique, de l'acte de base et du règlement de copropriété modernes.
• Loi du 2 juin 2010 : conseil de copropriété obligatoire dans les grands immeubles, comptabilité normalisée, obligations renforcées pour le syndic.
• Loi du 18 juin 2018, en vigueur le 1er janvier 2019 : majorités abaissées, fonds de réserve obligatoire, règlement d'ordre intérieur obligatoire.
• Loi du 4 février 2020, en vigueur le 1er septembre 2021 : les règles sont intégrées au livre 3 du nouveau Code civil (articles 3.78 à 3.100), sans changement de fond majeur.

Quelques chiffres

Selon Statbel, la Belgique comptait au 1er janvier 2026 environ 1,75 million d'appartements, soit près de 30 % des logements, contre 18 % en 1995. Ils se répartissent dans quelque 260 000 immeubles à appartements, contre 99 000 en 1995. À Bruxelles, plus de six logements sur dix se trouvent dans un immeuble à appartements.