Mede-eigendom begrijpen
Basisakte, reglement van mede-eigendom en reglement van interne orde
Door Sébastien Dellis, vrijwillige syndicus · bijgewerkt op 6 november 2026 · 6 minuten leestijd
De statuten van een gebouw bestaan uit de basisakte en het reglement van mede-eigendom, twee notariële akten die zijn overgeschreven bij de Patrimoniumdocumentatie. Het reglement van interne orde (RIO), verplicht sinds 2019, is een onderhandse akte die het dagelijkse leven en de werking van de organen regelt. Alle drie gelden ze voor alle mede-eigenaars en bewoners, ook voor toekomstige kopers en huurders.
Basisakte, reglement van mede-eigendom en RIO: drie rollen
| Document | Vorm | Inhoud |
|---|---|---|
| Basisakte | Notariële akte, overgeschreven | Beschrijving van het gebouw, van de privatieve en gemeenschappelijke delen, het aandeel van elke kavel en het met redenen omklede verslag dat die aandelen verantwoordt |
| Reglement van mede-eigendom | Notariële akte, overgeschreven | Rechten en plichten van iedereen, criteria en berekening van de verdeling van de lasten, sancties bij niet-betaling |
| Reglement van interne orde (RIO) | Onderhandse akte, neergelegd op de zetel van de VME | Werking van de algemene vergadering (AV) en van de syndicus, periode van de gewone AV, leefregels |
De basisakte en het reglement van mede-eigendom vormen samen de statuten van het gebouw. Vaak staan ze in eenzelfde notariële akte, maar juridisch blijven het twee afzonderlijke documenten.
De basisakte
Ze beschrijft het onroerend geheel en wat iedereen toekomt: de lijst van de kavels, de grens tussen privatieve en gemeenschappelijke delen, het aandeel van elke kavel. Ze bevat het met redenen omklede verslag van een notaris, een landmeter-expert, een architect of een vastgoedmakelaar dat die aandelen verantwoordt.
Voor een geheel van minstens 20 kavels met een fysieke scheiding in duidelijk onderscheiden delen kan de basisakte ook deelverenigingen oprichten, die de gemeenschappelijke delen van een bepaald gebouw beheren.
Het reglement van mede-eigendom
De wet schrijft twee minimale onderdelen voor:
- de beschrijving van de rechten en plichten van elke mede-eigenaar met betrekking tot de privatieve en de gemeenschappelijke delen;
- de met redenen omklede criteria en de berekeningswijze van de verdeling van de lasten, en in voorkomend geval de clausules en sancties over de betaling van de lasten.
Bij twijfel over een verdeelsleutel leest u dus eerst dit reglement: liftkosten alleen voor de verdiepingen, verwarming volgens tellers, water volgens meteropnames.
Het reglement van interne orde
Het RIO (in de volksmond vaak huishoudelijk reglement genoemd) is verplicht sinds 1 januari 2019 en wordt opgesteld bij onderhandse akte. Het bevat minstens:
- de regels over de bijeenroeping, de werking en de bevoegdheden van de algemene vergadering, waaronder het bedrag vanaf wanneer leveranciers verplicht in concurrentie moeten worden gesteld;
- de wijze waarop de syndicus wordt benoemd, de omvang van zijn bevoegdheden, de duur van zijn mandaat en het einde van zijn opdracht;
- de jaarlijkse periode van vijftien dagen waarin de gewone algemene vergadering plaatsvindt.
Vaak staan er ook leefregels in: huisdieren, afval, gebruik van de gemeenschappelijke ruimtes, geluidshinder. Het wordt binnen de maand na de opstelling neergelegd op de zetel van de vereniging. De syndicus werkt het na elke beslissing van de AV onverwijld bij. Hij moet het ook aanpassen aan wetswijzigingen, zonder voorafgaande beslissing van de vergadering, en brengt de volgende AV daarvan op de hoogte. Elke belanghebbende kan het ter plaatse kosteloos inzien.
Wijzigen: welke meerderheid?
| Wijziging | Vereiste meerderheid |
|---|---|
| Statuten: genot, gebruik of beheer van de gemeenschappelijke delen | 2/3 van de stemmen |
| Statuten: elke andere wijziging, waaronder de verdeling van de lasten | 4/5 van de stemmen |
| Wijziging van de bestemming van het gebouw of van een deel ervan | 4/5 van de stemmen |
| Splitsing of samenvoeging van kavels | 4/5 van de stemmen |
| Verdeling van de aandelen | Eenparigheid, met een nieuw met redenen omkleed verslag, behalve een noodzakelijke aanpassing door werken, een splitsing of samenvoeging van kavels of een daad van beschikking die met de gekwalificeerde meerderheid zijn gestemd |
| Reglement van interne orde | De wet legt geen eigen meerderheid vast: in principe volstrekte meerderheid, uit voorzichtigheid tweederde als de clausule het gebruik van de gemeenschappelijke delen raakt |
Elke wijziging van de basisakte of van het reglement van mede-eigendom moet daarna bij notariële akte worden vastgesteld en overgeschreven: zo wordt ze tegenwerpelijk aan derden in het algemeen. De beslissing van de AV bindt wel al de mede-eigenaars, en ook de koper van een kavel aan wie ze is meegedeeld.
Tot de voorlopige oplevering van de betrokken gemeenschappelijke delen kunnen de ondertekenaars van de oorspronkelijke statuten, in de praktijk de projectontwikkelaar, die statuten nog op eigen kosten wijzigen, om technische redenen of in het rechtmatige belang van de vereniging. Ze mogen daarbij niet raken aan de rechten van de andere mede-eigenaars op hun privatieve deel en hun verplichtingen niet verzwaren. Het ontwerp wordt minstens twee maanden voor de akte aangetekend naar alle mede-eigenaars gestuurd; elk van hen kan zich ertegen verzetten binnen twee maanden na ontvangst, op straffe van verval.
Clausules die niets waard zijn
Sommige clausules worden voor niet geschreven gehouden, ook al staan ze in ondertekende statuten:
- een clausule die een mede-eigenaar belet het beheer van zijn kavel toe te vertrouwen aan wie hij wil;
- een clausule die geschillen over de mede-eigendom aan een arbiter toevertrouwt: alleen de vrederechter is bevoegd, bemiddeling blijft mogelijk;
- meer in het algemeen, elke clausule die in strijd is met de dwingende regels van het Burgerlijk Wetboek; die wordt van rechtswege vervangen door de wettelijke regel.
Wie moet ze naleven?
De statuten en het RIO gelden voor alle mede-eigenaars, hun rechtsopvolgers en iedereen die een recht op een kavel heeft: vruchtgebruiker, koper, huurder, bewoner. Voor een huurder moet de verhuurder de regels en de beslissingen van de AV die hem aanbelangen meedelen; zie het artikel over verhuren.
In de praktijk
- Vraag de syndicus een gecoördineerde versie van de statuten en het RIO, met alle wijzigingen die sinds het begin zijn gestemd.
- Laat de notaris de tekst voorbereiden voor u een wijziging op de agenda zet: dan stemt de AV over een precieze formulering.
- Neem de kosten van de notariële akte op in de beslissing.
Met Syndo staan de statuten en het RIO in het dossier van het gebouw, en kan elke mede-eigenaar ze via zijn eigen toegang raadplegen.
Veelgestelde vragen
Wat is het verschil tussen de basisakte en het reglement van mede-eigendom?
De basisakte beschrijft het gebouw en de privatieve en gemeenschappelijke delen en legt het aandeel van elke kavel vast, met het met redenen omklede verslag dat die aandelen verantwoordt. Het reglement van mede-eigendom beschrijft de rechten en plichten van iedereen en legt de criteria en de berekeningswijze van de verdeling van de lasten vast. Samen vormen die twee notariële akten de statuten.
Is het reglement van interne orde verplicht?
Ja, sinds 1 januari 2019. Het is een onderhandse akte en bevat minstens de regels voor de werking van de algemene vergadering, waaronder het bedrag vanaf wanneer leveranciers verplicht in concurrentie moeten worden gesteld, de wijze van benoeming en de bevoegdheden van de syndicus, en de jaarlijkse periode van vijftien dagen voor de gewone algemene vergadering. Het wordt neergelegd op de zetel van de VME.
Welke meerderheid is nodig om de statuten van de mede-eigendom te wijzigen?
Een meerderheid van twee derde van de stemmen voor een wijziging over het genot, het gebruik of het beheer van de gemeenschappelijke delen; een meerderheid van vier vijfden voor elke andere wijziging, waaronder de verdeling van de lasten, de wijziging van de bestemming van het gebouw en de splitsing of samenvoeging van kavels; eenparigheid om de aandelen te wijzigen, behalve wanneer werken die met een gekwalificeerde meerderheid zijn goedgekeurd, een aanpassing noodzakelijk maken.
Moet u naar de notaris nadat de algemene vergadering de statuten heeft gewijzigd?
Ja. Elke wijziging van de basisakte of van het reglement van mede-eigendom moet bij notariële akte worden vastgesteld en overgeschreven: zo wordt ze tegenwerpelijk aan derden. De beslissing van de algemene vergadering bindt de mede-eigenaars wel al. Neem de kosten van de akte op in de beslissing.
Welke meerderheid is nodig om het reglement van interne orde te wijzigen?
De wet legt geen eigen meerderheid vast: in principe de volstrekte meerderheid, uit voorzichtigheid twee derde als de clausule het gebruik van de gemeenschappelijke delen raakt. De syndicus werkt het RIO na elke beslissing van de algemene vergadering onverwijld bij.
Wettelijke basis: Burgerlijk Wetboek, boek 3, artikelen 3.85, 3.88, 3.93 en 3.100.
Geraadpleegde bronnen:
- Burgerlijk Wetboek, boek 3, titel 4 (tekst gepubliceerd door het BIV, Franstalig)
- FOD Justitie, brochure ‘Mede-eigendom’
- Homegrade, ‘Kleine mede-eigendommen’ (Franstalig)
Algemene informatie, bijgewerkt in oktober 2026. Uw basisakte en uw reglement van mede-eigendom kunnen bijzondere regels bevatten. Dit artikel vervangt geen advies van een advocaat of notaris.