Mede-eigendom begrijpen
Een appartement verhuren in mede-eigendom: huurders, AV-beslissingen en kortetermijnverhuur
Door Sébastien Dellis, vrijwillige syndicus · bijgewerkt op 6 november 2026 · 6 minuten leestijd
Wie een appartement in mede-eigendom wil verhuren, moet weten dat de statuten, het reglement van interne orde en de beslissingen van de AV ook voor de huurder gelden, op voorwaarde dat hij ervan op de hoogte is gebracht. De verhuurder deelt hem de beslissingen van vóór de huurovereenkomst mee, en daarna elke nieuwe beslissing die hem aanbelangt, met een aangetekende brief binnen 30 dagen na ontvangst van het verslag. Toeristische kortetermijnverhuur kan door de statuten verboden worden; in Brussel is daarenboven de schriftelijke toestemming van de algemene vergadering nodig.
De regels gelden ook voor de huurder
De statuten zijn tegenwerpelijk aan iedereen die een recht op een kavel heeft, ook aan de huurder. Het reglement van interne orde en de beslissingen van de AV zijn dat eveneens, op voorwaarde dat ze hem zijn meegedeeld. Voor de beslissingen van de algemene vergadering regelt de wet hoe de informatie wordt doorgegeven:
| Beslissing | Wie informeert de huurder | Hoe |
|---|---|---|
| Genomen vóór de ondertekening van de huurovereenkomst | De verhuurder | Bij het sluiten van de huurovereenkomst, op zijn kosten |
| Genomen tijdens de huurovereenkomst | De verhuurder, die het verslag heeft ontvangen | Met een aangetekende brief, binnen 30 dagen na ontvangst van het verslag |
Geeft de verhuurder een beslissing van vóór of na de huurovereenkomst niet of te laat door, dan is hij alleen aansprakelijk voor de schade die daaruit volgt. De syndicus hoeft de huurders niet zelf te contacteren, behalve voor het aanplakken van de data van de AV; de huurder kan hem wel schriftelijk vragen naar de beslissingen van vóór zijn huurovereenkomst.
Wat bewoners kunnen doen
- Op de hoogte zijn van de AV: de syndicus plakt de datum van de vergaderingen goed zichtbaar aan in de gemeenschappelijke delen.
- Schriftelijk vragen of opmerkingen formuleren over de gemeenschappelijke delen, die de syndicus aan de vergadering voorlegt.
- Een beslissing of een clausule van het RIO aanvechten die hun persoonlijk nadeel berokkent: ze kunnen naar de vrederechter stappen binnen twee maanden na de mededeling, en uiterlijk vier maanden na de vergadering.
Een bewoner heeft geen stemrecht. De mede-eigenaar kan hem wel een volmacht geven om een bepaalde vergadering bij te wonen en in zijn plaats te stemmen.
Wie betaalt de lasten bij een verhuurd appartement?
Tegenover de vereniging is het altijd de mede-eigenaar die de lasten verschuldigd is, ook als de huurovereenkomst ze ten laste van de huurder legt. De verhuurder verhaalt ze daarna op zijn huurder, volgens de huurovereenkomst en de gewestelijke regels over huurlasten. Een huurder die niet betaalt, is nooit een reden om een provisieaanvraag uit te stellen.
Toeristische kortetermijnverhuur
Toeristische kortetermijnverhuur (Airbnb) roept twee vragen op: laten de statuten van het gebouw het toe, en laat het Gewest het toe? Een verbod in de statuten geldt ook voor latere kopers; zo'n verbod invoeren is een statutenwijziging, die met een vierdevijfdemeerderheid wordt gestemd en daarna bij notariële akte wordt vastgelegd (art. 3.88, § 1, 2°, en art. 3.85, § 1). In Brussel moet de uitbater die zijn logies registreert bij Brussel Economie en Werkgelegenheid het schriftelijk akkoord van de algemene vergadering voorleggen; de administratieve boetes gaan van € 416 tot € 41.600 voor feiten vastgesteld sinds 1 februari 2026. In Vlaanderen wordt het logies aangemeld bij Toerisme Vlaanderen; in Wallonië wordt het sinds 1 juli 2025 geregistreerd bij Tourisme Wallonie, vaak met een stedenbouwkundige vergunning. Meerderheden, rechtspraak, stappen per gewest en een modelbesluit: lees Airbnb in mede-eigendom.
Met Syndo gaat het verslag naar elke mede-eigenaar zodra de vergadering is afgelopen, zodat de verhuurder de volle 30 dagen heeft om zijn huurder te informeren.
Veelgestelde vragen
Moet de huurder het reglement van interne orde van de VME naleven?
Ja. De statuten zijn tegenwerpelijk aan iedereen die een recht op een kavel heeft, ook aan de huurder. Het reglement van interne orde en de beslissingen van de algemene vergadering zijn dat ook, op voorwaarde dat ze hem zijn meegedeeld.
Wie moet de huurder op de hoogte brengen van de beslissingen van de algemene vergadering?
De verhuurder. Hij deelt de beslissingen van vóór de huurovereenkomst mee bij het sluiten ervan, en daarna elke nieuwe beslissing die de huurder aanbelangt, met een aangetekende brief binnen 30 dagen na ontvangst van het verslag. Doet hij dat niet of te laat, dan is hij als enige aansprakelijk voor de schade die daaruit volgt.
Mag een huurder de algemene vergadering bijwonen en stemmen?
Een bewoner heeft geen stemrecht. De mede-eigenaar kan hem wel een volmacht geven om in zijn plaats een bepaalde algemene vergadering bij te wonen en te stemmen. De bewoners kunnen daarnaast schriftelijk vragen of opmerkingen over de gemeenschappelijke delen indienen, die de syndicus aan de algemene vergadering meedeelt.
Mag de VME Airbnb-verhuur verbieden?
Een verbod in de statuten geldt ook voor alle latere kopers; het invoeren of schrappen ervan is een statutenwijziging, die in principe met een meerderheid van vier vijfden van de stemmen wordt goedgekeurd. Volgens de rechtsleer richt u het verbod best op toeristische kortetermijnverhuur en niet op verhuur in het algemeen, omdat een algemeen verbod op elke verhuur onevenredig kan worden geacht ten opzichte van het eigendomsrecht. In Brussel vereist toeristische verhuur bovendien het schriftelijk akkoord van de algemene vergadering.
Mag de syndicus een provisieaanvraag uitstellen omdat de huurder niet betaalt?
Nee. Tegenover de VME is het altijd de mede-eigenaar die de lasten verschuldigd is, ook als de huurovereenkomst ze ten laste van de huurder legt. Een huurder die niet betaalt, is nooit een reden om een provisieaanvraag uit te stellen.
Wettelijke basis: Burgerlijk Wetboek, boek 3, artikelen 3.85, 3.88, 3.89 en 3.93; Brussels Hoofdstedelijk Gewest, ordonnantie van 8 mei 2014 en besluit van 24 maart 2016 betreffende toeristische logies.
Geraadpleegde bronnen:
- Burgerlijk Wetboek, boek 3, titel 4 (tekst gepubliceerd door het BIV, Franstalig)
- Homegrade, ‘Kleine mede-eigendommen’ (Franstalig)
- Notaris.be, ‘Welke regels gelden om via Airbnb te verhuren?’ (Franstalig)
- V. Defraiteur, ‘Airbnb en mede-eigendom’, Revue pratique de l'immobilier, 2020 (Franstalig)
- La Libre, 18 december 2025, vergunningen voor een vakantiewoning of Airbnb (Franstalig)
Algemene informatie, bijgewerkt in oktober 2026. Uw basisakte en uw reglement van mede-eigendom kunnen bijzondere regels bevatten. Dit artikel vervangt geen advies van een advocaat of notaris.
Het mede-eigendomsrecht is federaal, maar niet alles wat met het gebouw te maken heeft. Lees wat bij u geldt: mede-eigendom in Brussel · mede-eigendom in Wallonië · mede-eigendom in Vlaanderen.