Kopen of verkopen
Een appartement kopen in mede-eigendom: wat u moet nakijken
Door Sébastien Dellis, vrijwillige syndicus · bijgewerkt op 6 november 2026 · 6 minuten leestijd
Wie een appartement in mede-eigendom koopt, moet vóór de ondertekening van het compromis van de verkoper, de makelaar of de notaris een reeks inlichtingen van de syndicus krijgen: werkkapitaal en reservekapitaal, achterstallen, goedgekeurde provisieaanvragen, lopende procedures, notulen van de laatste drie jaar, afrekeningen van de laatste twee jaar en de laatste balans. Tenzij anders afgesproken, betaalt de koper de uitgaven die vóór de verkoop beslist zijn maar pas daarna worden opgevraagd. En het aandeel van de verkoper in het reservekapitaal blijft bij de vereniging van mede-eigenaars (VME).
Een appartement kopen: het dossier dat u vóór het compromis nodig hebt
De notaris, de vastgoedmakelaar of de verkoper moet u vóór de ondertekening van het compromis de volgende inlichtingen bezorgen. De syndicus bezorgt ze binnen 15 dagen na de aanvraag.
- het bedrag van het werkkapitaal en van het reservekapitaal (het reservefonds);
- de eventuele achterstallen van de verkoper;
- de provisieaanvragen voor het reservekapitaal die de algemene vergadering vóór de verkoop heeft beslist;
- de lopende gerechtelijke procedures over de mede-eigendom;
- de notulen van de algemene vergaderingen van de laatste drie jaar en de afrekeningen van de gemeenschappelijke lasten van de laatste twee jaar;
- een kopie van de laatste balans die de algemene vergadering heeft goedgekeurd.
Teken niet zonder dit dossier. Antwoordt de syndicus niet binnen de termijn, dan moet wie de aanvraag deed u daarvan op de hoogte brengen.
Waar u op let in de documenten
| Document | Waar u op let |
|---|---|
| Notulen van de AV | Goedgekeurde of besproken werken (dak, gevel, lift, ketel), geschillen, aangevraagde offertes, punten die van jaar tot jaar worden uitgesteld |
| Lastenafrekeningen | Werkelijk jaarbedrag voor de kavel, evolutie over twee jaar, bijzondere verdeelsleutels |
| Balans | Bedrag van het reservekapitaal in verhouding tot de leeftijd van het gebouw, schulden aan leveranciers, vorderingen op mede-eigenaars |
| Statuten en RIO | Bestemming van de kavels, verboden (toeristische verhuur, beroepsactiviteit, huisdieren), verdeelsleutels van de lasten |
| Lopende procedures | Onderwerp, bedrag dat op het spel staat, risico op een extra provisieaanvraag |
een klein reservekapitaal in een oud gebouw, grote onbetaalde lasten bij meerdere mede-eigenaars of zware werken die op elke AV worden uitgesteld, wijzen vaak op buitengewone provisieaanvragen na uw aankoop.
Wie betaalt wat na de verkoop
Tenzij het compromis iets anders bepaalt:
- betaalt de koper de uitgaven voor behoud, onderhoud, herstelling en vernieuwing die de AV of de syndicus vóór de verkoop heeft beslist, maar waarvan de betaling pas daarna wordt gevraagd;
- betaalt de koper ook de provisieaanvragen die vóór de verkoop zijn goedgekeurd, de kosten van dringende werken, de kosten voor de verwerving van gemeenschappelijke delen en de schulden uit eerdere geschillen;
- betaalt de koper de gewone lasten vanaf de dag waarop hij het genot heeft van de gemeenschappelijke delen;
- zijn de buitengewone lasten en de provisieaanvragen waartoe een AV tussen het compromis en de akte heeft beslist, ten laste van de koper als hij een volmacht had om die vergadering bij te wonen;
- betaalt de verkoper zijn achterstallen en de kosten voor het bezorgen van de inlichtingen door de syndicus.
Dat alles kan in het compromis anders worden verdeeld. Dat is het moment om te onderhandelen, zeker over werken die al zijn goedgekeurd.
Het reservekapitaal wordt niet terugbetaald
Het aandeel van de verkoper in het reservekapitaal blijft eigendom van de VME. De verkoper krijgt het niet terug van de mede-eigendom. In de praktijk wordt het vaak in de prijs verrekend, of koopt de koper het via een clausule in het compromis over van de verkoper. Van het werkkapitaal krijgt de verkoper alleen het deel van zijn aandeel terug dat overeenstemt met de periode na de verkoop waarin hij de gemeenschappelijke delen niet meer gebruikt; de syndicus maakt die afrekening op (art. 3.94, § 5, 1°).
Vóór en na de akte
- Vóór de akte schrijft de notaris de syndicus aangetekend aan om de uitgaven en schulden te kennen die vóór de verkoop zijn beslist. De syndicus antwoordt binnen 30 dagen.
- Heeft de verkoper achterstallen, dan houdt de notaris die in op de prijs. Betwist de verkoper ze, dan brengt de notaris de syndicus binnen drie werkdagen na de akte aangetekend op de hoogte; wordt binnen twintig werkdagen na die verzending geen beslag onder derden betekend, dan mag hij het ingehouden bedrag aan de verkoper betalen.
- Na de akte deelt de notaris de syndicus binnen 30 dagen de identiteit van de koper mee. De syndicus werkt de lijst van mede-eigenaars bij.
Voor een verkoop die vanaf die datum wordt gesloten, vervangt één enkele conformiteitsgarantie de vrijwaring voor verborgen en zichtbare gebreken. Een gebrek dat al bestond bij de levering en binnen tien jaar aan het licht komt, moet binnen een redelijke termijn aan de verkoper worden gemeld; de vordering verjaart daarna na twee jaar. Het risico gaat bij de levering over op de koper, tenzij anders afgesproken. De inlichtingen die de syndicus vóór het compromis en vóór de akte bezorgt, veranderen niet. Wat er verandert met boek 7
Uw eerste stappen als nieuwe mede-eigenaar
- Bezorg de syndicus uw contactgegevens en, als u dat wilt, uw schriftelijk akkoord om de oproepingen per e-mail te ontvangen.
- Vraag welke gestructureerde mededeling u bij uw betalingen moet gebruiken.
- Kijk na of uw woningverzekering rekening houdt met de brandverzekering die de VME voor het gebouw heeft afgesloten.
Met Syndo zijn het saldo van de kavel, de fondsen, de ondertekende notulen en de goedgekeurde rekeningen altijd bijgewerkt in Bank en boekhouding en in het dossier van het gebouw: het antwoord aan de notaris bereidt u in enkele minuten voor met de modellen uit de gids.
Veelgestelde vragen
Welke documenten vraagt u op voor u een appartement in mede-eigendom koopt?
Het bedrag van het werkkapitaal en van het reservekapitaal, de eventuele achterstallen van de verkoper, de provisieaanvragen voor het reservekapitaal die vóór de verkoop zijn beslist, de lopende gerechtelijke procedures, de verslagen van de algemene vergaderingen van de laatste drie jaar, de afrekeningen van de gemeenschappelijke lasten van de laatste twee jaar en een kopie van de laatste goedgekeurde balans. De syndicus bezorgt ze binnen 15 dagen na de aanvraag; teken niet zonder dat dossier.
Wie betaalt de werken die vóór de aankoop zijn beslist maar pas daarna worden betaald?
Tenzij het compromis iets anders bepaalt, betaalt de koper de uitgaven die de algemene vergadering of de syndicus vóór de verkoop heeft beslist maar waarvan de betaling pas daarna wordt gevraagd, en ook de provisieaanvragen die vóór de verkoop zijn goedgekeurd. Dat is het moment om te onderhandelen, zeker over werken die al gestemd zijn.
Op welke alarmsignalen let u in de verslagen en de balans?
Een klein reservekapitaal in een oud gebouw, grote achterstallen bij meerdere mede-eigenaars of grote werken die op elke algemene vergadering worden uitgesteld, kondigen vaak buitengewone provisieaanvragen na de aankoop aan. Kijk in de verslagen ook naar gestemde of besproken werken, geschillen en gevraagde offertes.
Moet de koper het reservekapitaal terugbetalen aan de verkoper?
Het aandeel van de verkoper in het reservekapitaal blijft eigendom van de vereniging; de verkoper krijgt het niet terug van de VME. In de praktijk wordt het vaak in de prijs verrekend of via een clausule in het compromis door de koper overgenomen. Het werkkapitaal wordt tussen verkoper en koper verrekend of aan de verkoper terugbetaald, na aftrek van wat hij nog verschuldigd is.
Wat doet u eerst als u mede-eigenaar wordt?
Bezorg de syndicus uw contactgegevens en, als u dat wenst, uw schriftelijk akkoord om de oproepingen per e-mail te ontvangen. Vraag welke gestructureerde mededeling u voor uw betalingen moet gebruiken. Controleer ook of uw woningverzekering rekening houdt met de brandverzekering van het gebouw die de vereniging heeft afgesloten.
Wettelijke basis: Burgerlijk Wetboek, boek 3, artikelen 3.88, 3.94 en 3.95.
Geraadpleegde bronnen:
- Burgerlijk Wetboek, boek 3, titel 4 (tekst gepubliceerd door het BIV, Franstalig)
- FOD Justitie, brochure ‘Mede-eigendom’
- Homegrade, ‘Kleine mede-eigendommen’ (Franstalig)
Algemene informatie, bijgewerkt in oktober 2026. Uw basisakte en uw reglement van mede-eigendom kunnen bijzondere regels bevatten. Dit artikel vervangt het advies van een advocaat of notaris niet.