Boek 7 Burgerlijk Wetboek: wat verandert er in 2027 voor een VME?

Boek 7 Burgerlijk Wetboek: de kalender en de lopende contracten

Boek 7 geldt voor contracten die vanaf de inwerkingtreding worden gesloten. Tenzij de partijen anders overeenkomen, blijft het oude recht van toepassing op de toekomstige gevolgen van contracten die eerder werden gesloten (artikel 49 van de wet). Een onderhoudscontract dat in 2025 is ondertekend, blijft dus tot het afloopt onder het oude Burgerlijk Wetboek vallen, ook na 1 september 2027.

Een onderhouds- of aannemingscontract dat na 1 september 2027 wordt ondertekend, valt onder boek 7. Een mandaat van syndicus dat de algemene vergadering na die datum hernieuwt, kan worden beschouwd als een nieuw contract, dat onder boek 7 valt. De tekst beslecht dat geval niet (art. 49, lid 2, 2°): de beslissing tot hernieuwing kan het toepasselijke recht vastleggen. De stilzwijgende verlenging van een onderhoudscontract, waarin een contract van vóór die datum voorziet, blijft waarschijnlijk onder het oude recht. Een paar jaar lang bestaan er dus twee regelingen naast elkaar in hetzelfde gebouw: noteer van elk contract de datum van ondertekening.

De syndicus als opdrachtnemer van een dienstencontract, ook als hij onbezoldigd is

Boek 7 brengt lastgeving, bewaargeving en aanneming samen onder één begrip: het dienstencontract, waarbij een opdrachtnemer zich ertoe verbindt een intellectuele of materiële dienst te verrichten voor een opdrachtgever, zonder band van ondergeschiktheid. Het kan onder bezwarende titel of om niet worden gesloten (art. 7.4.1). Het contract van de syndicus, betaald of vrijwillig, is een lastgeving en dus een dienstencontract; de vereniging van mede-eigenaars is de opdrachtgever.

De opdrachtnemer moet:

• een conforme dienst verrichten, die beantwoordt aan het contract en aan wat de opdrachtgever redelijkerwijze mag verwachten, gelet op de wet, de gebruiken, de goede trouw, de aard van de dienst en de hoedanigheid van de partijen (art. 7.4.15);
• de opdrachtgever informeren over de uitvoering van de dienst en over de moeilijkheden die hij ondervindt (art. 7.4.12 en 7.4.27);
• samenwerken: de opdrachtgever geeft de nodige instructies en informatie, en de opdrachtnemer mag een onaangepaste of kennelijk onredelijke instructie weigeren, of ze onder voorbehoud volgen (art. 7.4.5);
• waken over de veiligheid: binnen de grenzen van zijn dienst neemt hij de veiligheidsmaatregelen die de wet, de goede trouw en de gebruiken vereisen (art. 7.4.12);
• belangenconflicten vermijden wanneer de wet, het gebruik, het contract of de goede trouw dat oplegt (art. 7.4.12).

De opdrachtnemer is alleen aansprakelijk voor een niet-nakoming die aan hem toerekenbaar is (art. 7.4.15); het bewijs van die toerekenbaarheid volgt artikel 5.225 (art. 7.4.16) en hangt af van de opdracht: middelenverbintenis of resultaatsverbintenis.

Wat dit betekent voor de vrijwillige syndicus

• Bij een contract om niet kan de rechter de vergoeding matigen van de schade die de opdrachtnemer door nalatigheid veroorzaakt (art. 7.4.13).
• Krijgt de syndicus geen vergoeding, dan betaalt de VME hem de uitgaven en kosten terug die hij voor zijn opdracht heeft gemaakt, en vergoedt ze de verliezen die hij daarbij heeft geleden, tenzij die het gevolg zijn van zijn onvoorzichtigheid (art. 7.4.7, § 2). Een forfaitaire onkostenvergoeding maakt het contract in principe onder bezwarende titel: de kosten worden dan geacht in die prijs begrepen te zijn (art. 7.4.7, § 1).
• Tenzij de lastgeving in het gemeenschappelijk belang van de partijen is gesloten, kan de lasthebber er op elk moment een einde aan maken; hij vergoedt de VME als zijn ontslag haar schade berokkent, tenzij hij niet kan doorgaan zonder zelf aanzienlijke schade te lijden. Is er gevaar bij uitstel, dan zet hij zijn opdracht voort (art. 7.4.40 en 7.4.41).

De werken van de VME

Inontvangstneming en aanvaarding

Boek 7 maakt onderscheid tussen twee handelingen: de inontvangstneming, waarmee de opdrachtgever het werk in bezit neemt, en de aanvaarding, waarmee hij het goedkeurt. De aanvaarding kan uitdrukkelijk of stilzwijgend zijn, op voorwaarde dat ze zeker is, en de opdrachtnemer kan eisen dat ze uitdrukkelijk gebeurt. Is het werk te laat of niet conform, dan weigert de opdrachtgever het te aanvaarden of aanvaardt hij het onder voorbehoud (art. 7.4.9).

Een aanvaarding zonder voorbehoud geldt als erkenning dat het werk binnen de termijn is opgeleverd en zonder de gebreken die een voorzichtige en redelijke opdrachtgever bij een aandachtig onderzoek had kunnen opmerken (art. 7.4.9). Noteer elk voorbehoud in het proces-verbaal.

De dubbele oplevering, alleen als het contract erin voorziet

Bij de bouw, verbouwing of afbraak van een onroerend werk of van een belangrijk deel ervan (art. 7.4.55) bestaat een voorlopige oplevering gevolgd door een definitieve oplevering alleen als het contract erin voorziet. In dat geval gebeurt de inontvangstneming bij de voorlopige oplevering en de aanvaarding bij de definitieve oplevering (art. 7.4.56). Zonder die bepaling wordt het werk in één keer aanvaard, bij de levering (art. 7.4.9).

Heeft een architect het werk ontworpen en de werf gecontroleerd onder een afzonderlijk contract, dan wordt de aanvaarding van het werk vermoed ook te gelden als aanvaarding van zijn diensten tot die datum, behoudens tegenbewijs (art. 7.4.56).

De termijnen om op te treden

De aansprakelijkheid voor stabiliteitsgebreken is dwingend: een beding dat ze uitsluit of beperkt, is absoluut nietig. Ze dekt ook een gebrek dat te wijten is aan de ongeschiktheid van de grond (art. 7.4.57).

Voor de andere gebreken kan de termijn van 2 jaar niet verstrijken binnen 2 jaar na de levering; hij wordt geschorst tijdens ernstige onderhandelingen, een gerechtelijk deskundigenonderzoek of een minnelijk tegensprekelijk deskundigenonderzoek. Een opdrachtnemer die een gebrek kende en het niet meldde, kan de opdrachtgever geen laattijdige kennisgeving verwijten (art. 7.4.18 en 7.4.19).

Forfaitaire prijs en ongekende omstandigheden

Bij een forfaitaire prijs kan de opdrachtnemer geen meerprijs vragen, ook niet als de dienst meer werk of kosten heeft gevergd dan voorzien. Hij kan wel een heronderhandeling vragen, onverminderd de imprevisieregeling van artikel 5.74, als vijf voorwaarden vervuld zijn (art. 7.4.8):

1. omstandigheden die al bestonden bij de ondertekening maken de uitvoering buitensporig duur;
2. ze konden op dat moment redelijkerwijze niet gekend zijn;
3. ze zijn niet aan hem toe te rekenen;
4. hij heeft dat risico niet op zich genomen;
5. noch de wet, noch het contract sluit die mogelijkheid uit.

Tijdens de heronderhandeling blijven de partijen het contract uitvoeren. Bij weigering of mislukking binnen een redelijke termijn kan de rechter, op verzoek van de opdrachtnemer, het contract aanpassen of beëindigen, zoals in kort geding. De gepubliceerde commentaren geven het voorbeeld van een ondergrondse kabel die niet op de plannen stond.

De onderaannemers en de rechtstreekse vordering

Een onderaannemer, die boek 7 een ‘hulppersoon’ noemt, die niet betaald wordt door de opdrachtnemer, kan met een eenvoudige kennisgeving rechtstreeks bij de VME opeisen wat zij de opdrachtnemer nog verschuldigd is voor de verrichte diensten (art. 7.4.31). Die rechtstreekse vordering bestond al voor bouwwerken (oud art. 1798); ze geldt voortaan voor elk dienstencontract: werken, onderhoud of schoonmaak. Elk beding dat ze uitsluit of beperkt, wordt voor niet geschreven gehouden. Zijn de opdrachtnemer en zijn onderaannemer het oneens, dan kan de VME de verschuldigde bedragen consigneren, en moet ze dat doen als een van beiden haar daar schriftelijk om vraagt.

De verkoop van een kavel

• Eén enkele conformiteitsplicht vervangt de vrijwaring voor verborgen en zichtbare gebreken: de verkochte kavel is conform als hij beantwoordt aan het contract en aan wat de koper redelijkerwijze kan verwachten (art. 7.2.30). De artikelen van het oud Burgerlijk Wetboek over de koop worden opgeheven.
• De verkoper staat in voor een gebrek dat, al was het maar in kiem, bestond op het moment van de levering, ook als hij het niet kende. De koper moet bewijzen dat het gebrek op dat moment bestond (art. 7.2.30 en 7.2.31).
• Het gebrek moet zich voordoen binnen 10 jaar na de levering (art. 7.2.32). De koper geeft er kennis van binnen een redelijke termijn nadat hij het heeft vastgesteld (art. 7.2.33), en stelt daarna zijn vordering in binnen 2 jaar na die kennisgeving, en uiterlijk 10 jaar en 3 maanden na de levering (art. 7.2.34).
• Het risico gaat over op de koper bij de levering, en niet langer samen met de eigendom, tenzij anders overeengekomen (art. 7.2.19, dat verwijst naar het nieuwe artikel 5.80).
• Benadeling: de verkoper kan de verkoop van een onroerend goed laten vernietigen als de prijs lager is dan 40 % van de normale verkoopwaarde. Hij moet optreden binnen 2 jaar na de verkoop; de koper kan de vernietiging vermijden door een prijssupplement te betalen (art. 7.2.6 tot 7.2.9).

Bij een verkoop door een onderneming aan een consument zijn deze conformiteitsregels dwingend (art. 7.2.37). Tussen particulieren kan het compromis ervan afwijken; een beding kan de verkoper echter niet bevrijden van zijn opzettelijke fout, noch van zijn fout wanneer die het leven of de integriteit van een persoon aantast: artikel 5.89 van het Burgerlijk Wetboek houdt zo'n beding voor niet geschreven.

Voor de syndicus verandert er niets: de inlichtingen vóór het compromis en het antwoord aan de notaris vóór de akte blijven die van artikel 3.94, dat niet wordt gewijzigd. Zie Een kavel verkopen in mede-eigendom.

De huur

Titel 3 van boek 7 bundelt het gemeen huurrecht en bouwt het op rond de conformiteit van het gehuurde goed (art. 7.3.6). De woninghuur blijft in de eerste plaats geregeld door de gewestelijke regels van Brussel, Wallonië en Vlaanderen: zie Uw kavel verhuren. Voor de VME gaat boek 7 vooral over de huurcontracten die ze zelf vanaf 1 september 2027 sluit, bijvoorbeeld de verhuur van een parkeerplaats of een gemeenschappelijke ruimte.

Wat u nu al kunt doen

1. Maak een lijst van de contracten van de VME, met hun datum van ondertekening en hun vervaldag: onderhoud van lift en ketel, schoonmaak, lopende werken. Wat vanaf 1 september 2027 wordt gesloten, valt onder boek 7; laat bij een hernieuwing het toepasselijke recht vastleggen.
2. Lees elk onderhouds- of aannemingscontract na voor het wordt hernieuwd: moment van de oplevering, termijn om een gebrek te melden, forfaitaire prijs en ongekende omstandigheden, bedingen die de aansprakelijkheid van de opdrachtnemer beperken.
3. Wilt u een dubbele oplevering, zet ze dan in het contract: schrijf in het aannemingscontract dat er een voorlopige en daarna een definitieve oplevering komt, en op welk moment het werk wordt aanvaard.
4. Bewaar de bewijzen: het ondertekende proces-verbaal van oplevering, het voorbehoud, foto's, de schriftelijke briefwisseling, en de datum waarop elk gebrek is vastgesteld en daarna schriftelijk gemeld.
5. Controleer de onderaannemers vóór de laatste betaling van een werf of een onderhoudscontract.
6. Vrijwillige syndicus: lees uw contract na voor de algemene vergadering het hernieuwt, laat het toepasselijke recht in de beslissing vastleggen, en bewaar de bewijsstukken van de kosten die u voor de VME voorschiet.

Veelgestelde vragen over boek 7