Kopen of verkopen
Een appartement verkopen in mede-eigendom: wat syndicus en notaris moeten weten
Door Sébastien Dellis, vrijwillige syndicus · bijgewerkt op 6 november 2026 · 5 minuten leestijd
Verkoopt u een appartement in mede-eigendom, dan bezorgt de syndicus vóór de verkoop binnen vijftien dagen de gevraagde inlichtingen over de kavel, waaronder het bedrag van het werkkapitaal en het reservekapitaal en de eventuele achterstallen. Voor de akte vraagt de notaris aangetekend inlichtingen op; de syndicus antwoordt binnen dertig dagen. Tenzij anders afgesproken, draagt de koper de uitgaven die vóór de verkoop zijn beslist maar pas daarna worden opgevraagd. Het reservekapitaal (het reservefonds) blijft bij de vereniging van mede-eigenaars (VME).
Vóór het compromis: de inlichtingen binnen 15 dagen
Wie vraagt: de notaris, de vastgoedmakelaar of de verkoper. De syndicus antwoordt binnen vijftien dagen met:
- het bedrag van het werkkapitaal en van het reservekapitaal;
- de eventuele achterstallen van de verkoper, gerechtskosten inbegrepen;
- de stand van de provisieaanvragen voor het reservekapitaal waartoe de algemene vergadering vóór de verkoop heeft beslist;
- de lopende gerechtelijke procedures over de mede-eigendom;
- de notulen van de algemene vergaderingen van de laatste drie jaar en de afrekeningen van de gemeenschappelijke lasten van de laatste twee jaar;
- een kopie van de laatste balans die de algemene vergadering heeft goedgekeurd.
Antwoordt de syndicus niet binnen die termijn, dan brengt de aanvrager de koper en de verkoper daarvan op de hoogte. Zo weet de koper wat hij koopt voordat hij tekent.
Vóór de akte: het antwoord aan de notaris binnen 30 dagen
De notaris schrijft de syndicus aangetekend aan. De syndicus antwoordt binnen dertig dagen en vermeldt per post wat vóór de verkoop is beslist maar pas daarna wordt opgevraagd:
- de uitgaven voor behoud, onderhoud, herstelling en vernieuwing waartoe de algemene vergadering of de syndicus heeft beslist;
- de provisieaanvragen die de algemene vergadering heeft goedgekeurd en de kosten van dringende werken;
- de kosten voor de verwerving van gemeenschappelijke delen waartoe de algemene vergadering heeft beslist;
- de vaststaande schulden van de VME uit geschillen die vóór de verkoop zijn ontstaan.
Komt er binnen dertig dagen geen antwoord, dan brengt de notaris de partijen daarvan op de hoogte.
Wie betaalt wat
- de hierboven opgesomde uitgaven, provisieaanvragen, kosten en schulden, beslist vóór de verkoop maar pas daarna opgevraagd;
- de gewone lasten, vanaf de dag waarop hij het genot heeft van de gemeenschappelijke delen.
- de kosten voor het bezorgen van de inlichtingen door de syndicus;
- zijn achterstallige lasten op de datum van de verkoop.
Wat er met de fondsen gebeurt
- Reservekapitaal: het aandeel van de verkoper blijft eigendom van de VME; het compromis kan bepalen dat de koper de waarde ervan aan de verkoper betaalt, een afspraak die de VME niet aanbelangt.
- Werkkapitaal: de verkoper krijgt alleen het deel van zijn aandeel terug dat overeenstemt met de periode na de verkoop waarin hij het genot van de gemeenschappelijke delen niet meer heeft; de syndicus maakt die afrekening op (art. 3.94, § 5, 1°).
Praktische tips
- Verkoper: vraag het bedrag van het reservekapitaal op voordat u uw prijs bepaalt, en onderhandel over de overname ervan als u dat wilt.
- Koper: lees de verslagen van de laatste algemene vergaderingen en zoek naar goedgekeurde of geplande werken.
- Syndicus: antwoord schriftelijk en bewaar een gedateerde kopie. Bezorg alleen de gegevens van de verkochte kavel, nooit die van andere mede-eigenaars.
- Syndicus: werk na de akte de lijst van mede-eigenaars bij met de gegevens van de koper.
Voor een verkoop die vanaf die datum wordt gesloten, vervangt één enkele conformiteitsgarantie de vrijwaring voor verborgen en zichtbare gebreken: de verkoper staat in voor een gebrek dat al bestond bij de levering en binnen tien jaar aan het licht komt; de koper moet het binnen een redelijke termijn melden en dan binnen twee jaar een vordering instellen. Het risico gaat bij de levering over op de koper, tenzij anders afgesproken. De verkoper van een onroerend goed kan binnen twee jaar na de verkoop de vernietiging wegens benadeling vragen als de prijs lager is dan 40 % van de normale verkoopwaarde. De rol van de syndicus zoals hier beschreven verandert niet: artikel 3.94 wordt niet gewijzigd. Wat er verandert met boek 7
Modelbrieven
Drie modellen om te kopiëren en aan te vullen: vervang de passages tussen vierkante haken door de gegevens van de kavel.
Syndo-klanten: deze modellen vult u in met de cijfers van de kavel. Het saldo van de kavel, de achterstallen, de provisieaanvragen en het reservekapitaal leest u af in Bank en boekhouding; de ondertekende verslagen en de goedgekeurde rekeningen downloadt u via het scherm ‘Comptes approuvés en AG’ (door de AV goedgekeurde rekeningen). Daarna hoeft u alleen nog na te lezen en te versturen.
Aanvraag van inlichtingen aan de syndicusVoor de notaris, de vastgoedmakelaar of de verkoper · vóór het compromis
Betreft: Verkoop van kavel [nr. van de kavel] – aanvraag van inlichtingen (art. 3.94, § 1, Burgerlijk Wetboek) Geachte syndicus, In het kader van de verkoop van kavel [nr. van de kavel] in [naam van het gebouw], [adres], eigendom van [naam van de verkoper], verzoek ik u mij binnen vijftien dagen het volgende te bezorgen: 1. het bedrag van het werkkapitaal en van het reservekapitaal; 2. het bedrag van de eventuele achterstallen van de verkoper, gerechtskosten inbegrepen; 3. de stand van de provisieaanvragen voor het reservekapitaal waartoe de algemene vergadering heeft beslist; 4. een overzicht van de lopende gerechtelijke procedures over de mede-eigendom; 5. de notulen van de algemene vergaderingen van de laatste drie jaar en de periodieke afrekeningen van de lasten van de laatste twee jaar; 6. een kopie van de laatste balans die de algemene vergadering heeft goedgekeurd. Alvast bedankt voor uw spoedige medewerking. [Naam, hoedanigheid (notaris, vastgoedmakelaar of verkoper), contactgegevens] [Datum]
Antwoord van de syndicus: inlichtingen over de kavelVoor de syndicus · te versturen binnen 15 dagen
Betreft: Kavel [nr. van de kavel] – inlichtingen van de syndicus (art. 3.94, § 1, Burgerlijk Wetboek) Geachte mevrouw, geachte heer, In antwoord op uw aanvraag van [datum van de aanvraag] vindt u hieronder de inlichtingen over kavel [nr. van de kavel] in [naam van het gebouw]: 1. Werkkapitaal: aandeel van de kavel € [bedrag]; reservekapitaal: totaal saldo € [bedrag], aandeel van de kavel € [bedrag]. 2. Achterstallen van de verkoper op [datum]: € [bedrag] (waarvan gerechtskosten: € [bedrag]). 3. Provisieaanvragen voor het reservekapitaal waartoe de algemene vergadering heeft beslist: [omschrijving, bedrag, vervaldata]. 4. Lopende gerechtelijke procedures: [geen / omschrijving]. 5. Notulen van de algemene vergaderingen van [jaren] en lastenafrekeningen van [jaren]: in bijlage. 6. Laatste balans, goedgekeurd door de algemene vergadering van [datum]: in bijlage. De kosten voor het bezorgen van deze inlichtingen, namelijk € [bedrag], zijn ten laste van de verkoper. [Naam], syndicus van de vereniging van mede-eigenaars [naam van het gebouw], KBO-nummer [nummer] [Datum]
Antwoord van de syndicus aan de notaris vóór de akteVoor de syndicus · te versturen binnen 30 dagen
Betreft: Kavel [nr. van de kavel] – antwoord aan de notaris (art. 3.94, § 2, Burgerlijk Wetboek) Geachte notaris, In antwoord op uw aangetekende brief van [datum] vindt u hieronder, voor kavel [nr. van de kavel] in [naam van het gebouw], de bedragen waartoe vóór de vaste datum van de eigendomsoverdracht is beslist, maar die pas daarna worden opgevraagd: 1. Uitgaven voor behoud, onderhoud, herstelling en vernieuwing, beslist door de algemene vergadering of de syndicus: [omschrijving, datum van de beslissing, aandeel van de kavel: € bedrag]. 2. Provisieaanvragen goedgekeurd door de algemene vergadering en kosten van dringende werken: [omschrijving, aandeel van de kavel: € bedrag]. 3. Kosten voor de verwerving van gemeenschappelijke delen, beslist door de algemene vergadering: [geen / omschrijving, € bedrag]. 4. Vaststaande schulden van de vereniging uit geschillen die vóór de overdracht zijn ontstaan: [geen / omschrijving, € bedrag]. Achterstallige lasten van de verkoper op vandaag: € [bedrag]. Graag ontvang ik na de ondertekening van de akte de datum van de overdracht en de identiteit en het adres van de koper. Met de meeste hoogachting, [Naam], syndicus van de vereniging van mede-eigenaars [naam van het gebouw], KBO-nummer [nummer] [Datum]
Veelgestelde vragen
Binnen welke termijn moet de syndicus antwoorden bij de verkoop van een kavel?
Vóór het compromis bezorgt hij binnen vijftien dagen de inlichtingen die de notaris, de vastgoedmakelaar of de verkoper vraagt. Vóór de akte schrijft de notaris hem aangetekend aan en antwoordt de syndicus binnen dertig dagen. Komt er binnen die termijnen geen antwoord, dan brengt de aanvrager, of de notaris, de partijen daarvan op de hoogte.
Welke inlichtingen moet de syndicus vóór het compromis bezorgen?
Het bedrag van het werkkapitaal en van het reservekapitaal, de eventuele achterstallen van de verkoper, de stand van de provisieaanvragen voor het reservekapitaal waartoe vóór de verkoop is beslist, de lopende gerechtelijke procedures, de verslagen van de algemene vergaderingen van de laatste drie jaar, de afrekeningen van de gemeenschappelijke lasten van de laatste twee jaar en een kopie van de laatste goedgekeurde balans.
Wie betaalt werken die vóór de verkoop zijn goedgekeurd maar pas daarna worden opgevraagd?
De koper, tenzij in het compromis anders is afgesproken. Hij draagt de uitgaven, provisieaanvragen, kosten en schulden waartoe vóór de verkoop is beslist maar die pas daarna worden opgevraagd, en de gewone lasten vanaf de dag waarop hij het genot van de gemeenschappelijke delen heeft. De verkoper blijft zijn achterstallen verschuldigd en draagt de kosten voor het bezorgen van de inlichtingen.
Krijgt de verkoper zijn deel van het reservekapitaal terug?
Nee, dat deel blijft eigendom van de VME en wordt hem niet terugbetaald; het compromis kan bepalen dat de koper het hem vergoedt. Het deel van het werkkapitaal krijgt de verkoper wel terug, na aftrek van de lasten die hij tot de verkoop verschuldigd is.
Mag de syndicus inlichtingen over de andere mede-eigenaars doorgeven?
Nee. Hij geeft alleen de inlichtingen over de verkochte kavel door, nooit die over de andere mede-eigenaars. Hij antwoordt schriftelijk, bewaart een gedateerde kopie en werkt na de akte de lijst van de mede-eigenaars bij.
Wettelijke basis: Burgerlijk Wetboek, boek 3, artikel 3.94.
Algemene informatie, bijgewerkt in oktober 2026. Uw basisakte en uw reglement van mede-eigendom kunnen bijzondere regels bevatten. Dit artikel vervangt geen advies van een advocaat of notaris.
Het mede-eigendomsrecht is federaal, maar niet alles wat met het gebouw te maken heeft. Lees wat bij u geldt: mede-eigendom in Brussel · mede-eigendom in Wallonië · mede-eigendom in Vlaanderen.