Werken en gebouw
Werken in mede-eigendom: wie beslist, met welke meerderheid
Door Sébastien Dellis, vrijwillige syndicus · bijgewerkt op 6 november 2026 · 7 minuten leestijd
Bij werken in mede-eigendom hangt de meerderheid af van het soort werk. De syndicus beslist alleen over bewarende en dringende maatregelen. Werken die de wet oplegt, keurt de algemene vergadering goed met een volstrekte meerderheid, andere werken aan de gemeenschappelijke delen met een tweederdemeerderheid. Boven een bedrag dat de algemene vergadering vastlegt, moet de syndicus meerdere offertes voorleggen op basis van eenzelfde lastenboek. Voorzienbare grote werken komen elk jaar in de begroting van de buitengewone kosten en worden betaald uit het reservekapitaal, met een provisieaanvraag of met een lening.
Werken in mede-eigendom: welke meerderheid voor welke werken?
| Soort werken | Voorbeeld | Wie beslist | Meerderheid |
|---|---|---|---|
| Bewarende maatregelen en daden van voorlopig beheer | Een lek herstellen, een kroonlijst beveiligen, een defecte pomp vervangen | De syndicus alleen | — |
| Werken die de wet oplegt | De lift of de elektrische installatie in overeenstemming brengen met de regels | De algemene vergadering | Volstrekte meerderheid |
| Werken aan de gemeenschappelijke delen | De gevel renoveren, het dak isoleren, de verwarmingsketel vervangen | De algemene vergadering | 2/3 van de stemmen |
| Werken aan privatieve delen, om gemotiveerde technische of economische redenen | Alle ramen tegelijk met de gevelisolatie vervangen | De algemene vergadering | 2/3 van de stemmen |
| Verwerving of vervreemding van gemeenschappelijke delen | Een gemeenschappelijk lokaal verkopen, een aangrenzend perceel kopen | De algemene vergadering | 4/5 van de stemmen |
| Volledige afbraak en heropbouw om redenen van hygiëne, veiligheid of te dure conformiteitswerken | Verouderd gebouw | De algemene vergadering | 4/5 van de stemmen |
| Volledige afbraak om een andere reden | — | De algemene vergadering | Eenparigheid |
De meerderheden worden berekend op de stemmen van de aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars; onthoudingen tellen niet mee. Bij afbraak en heropbouw goedgekeurd met 4/5 kan een mede-eigenaar zijn kavel afstaan aan de andere mede-eigenaars, als de waarde ervan lager is dan zijn aandeel in de kosten, tegen een vergoeding die in onderling akkoord of door de rechter wordt vastgelegd.
Offertes laten vergelijken
De algemene vergadering bepaalt met een tweederdemeerderheid het bedrag vanaf wanneer mededinging verplicht is. De wet legt geen bedrag vast: elke VME beslist dat zelf en neemt het op in het RIO.
Boven die drempel legt de syndicus meerdere offertes voor, opgesteld op basis van een vooraf opgesteld lastenboek. Eenzelfde lastenboek is onmisbaar om offertes op dezelfde basis te vergelijken.
- een beschrijving of bestek, zo nodig opgesteld door een architect of studiebureau;
- minstens drie vergelijkbare offertes, met een tabel die ze naast elkaar zet;
- de voorgestelde financiering en de kalender van de provisieaanvragen;
- de mogelijke gewestelijke premies of leningen en hun voorwaarden;
- de toepasselijke verdeelsleutel, als die afwijkt van de aandelen.
Bij dringende werken of een blokkering
- Voor elke bewarende maatregel mag de syndicus alleen optreden, zonder voorafgaande beslissing van de AV. Het is goede praktijk de mede-eigenaars daarover te informeren en er op de volgende AV verslag over uit te brengen.
- Slaagt de algemene vergadering er niet in te beslissen over dringende en noodzakelijke werken, dan kan een mede-eigenaar zich door de vrederechter laten machtigen om ze uit te voeren op kosten van de VME.
- Weigert de algemene vergadering zonder gegronde reden nuttige werken die een mede-eigenaar zelf wil betalen, dan kan de rechter hem machtigen ze op eigen kosten uit te voeren.
- Blokkeert een minderheid op onrechtmatige wijze een noodzakelijke beslissing, dan kan de rechter in de plaats van de algemene vergadering beslissen.
De werken financieren
| Financiering | Wanneer | Goed om te weten |
|---|---|---|
| Reservekapitaal | Werken die al lang gepland zijn | De opname wordt beslist door de AV; het fonds moet weer worden aangevuld |
| Buitengewone provisieaanvraag | Eenmalige werken | Volgens de aandelen of de voorziene verdeelsleutel; bij verkoop betaalt de koper de provisies die vóór de verkoop beslist maar erna opgevraagd zijn, tenzij anders overeengekomen |
| Lening van de VME | Grote werken, mede-eigenaars met ongelijke middelen | Beslissing van de AV; terugbetaald via de lasten |
| Gewestelijke premies en leningen | Energierenovatie | Voorwaarden sterk verschillend per gewest, zie het artikel daarover |
Btw op werken
De vereniging van mede-eigenaars is in principe niet btw-plichtig: ze betaalt de aangerekende btw en kan die niet aftrekken. Het verlaagde tarief van 6 % geldt voor renovatiewerken aan een woning die minstens tien jaar geleden voor het eerst in gebruik werd genomen, hoofdzakelijk als privéwoning wordt gebruikt en gefactureerd wordt aan een eindverbruiker. Sinds 2022 hoeft er geen attest meer ondertekend te worden: de aannemer zet een vermelding op de factuur, die de klant binnen de maand schriftelijk kan betwisten.
In een gemengd gebouw hangt het tarief af van het hoofdgebruik van het gebouw en kan het verschillen naargelang de betrokken delen. Vraag de aannemer het toegepaste tarief op zijn offerte te verantwoorden.
Plannen in plaats van ondergaan
De syndicus moet elk jaar de voorzienbare buitengewone kosten in de begroting opnemen. Met een technische staat van het gebouw, opgemaakt door een architect of studiebureau, kunt u vooruitkijken: leeftijd van het dak, de verwarmingsketel en de lift, staat van de gevels. Zo krijgt het reservekapitaal (reservefonds) een concreet doel, in plaats van alleen het minimum van 5 %.
Na de werken
- Laat de voorlopige oplevering en daarna de definitieve oplevering uitvoeren, met een ondertekend proces-verbaal.
- Bewaar het postinterventiedossier, de plannen en de garanties in het archief.
- Aannemers en architecten zijn tien jaar aansprakelijk voor ernstige gebreken die de stevigheid van het gebouw bedreigen. Noteer de datum van de oplevering.
Voor een aannemingscontract dat vanaf die datum wordt gesloten, bestaan de voorlopige en definitieve oplevering alleen als het contract erin voorziet. De tienjarige aansprakelijkheid geldt voor gebreken die de stabiliteit of stevigheid van het bouwwerk aantasten of bedreigen: een vordering blijft mogelijk tot 10 jaar en 3 maanden na de aanvaarding, en geen enkel beding kan die aansprakelijkheid beperken. Andere gebreken meldt u binnen een redelijke termijn; daarna verjaart de vordering na twee jaar. Een onbetaalde onderaannemer kan rechtstreeks van de VME vorderen wat ze de aannemer nog verschuldigd is, zoals vandaag al voor werken (vroeger art. 1798), en voortaan voor elk dienstencontract. Lopende contracten blijven onder de regels die hier beschreven zijn. Wat er verandert met boek 7
Met Syndo wordt het agendapunt over de werken op de agenda gezet met de offertes als bijlage, wordt de meerderheid tijdens de vergadering berekend en staat de beslissing in de ondertekende notulen. De facturen van de werf worden daarna in de boekhouding gekoppeld aan het reservekapitaal.
Veelgestelde vragen
Welke meerderheid is nodig voor werken aan de gemeenschappelijke delen?
Een meerderheid van twee derde van de stemmen van de aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars voor werken aan de gemeenschappelijke delen (gevel, dak, verwarmingsketel). Wettelijk opgelegde werken, zoals het conform maken van de lift of de elektrische installatie, worden goedgekeurd met volstrekte meerderheid. Onthoudingen tellen niet mee.
Mag de syndicus een lek laten herstellen zonder akkoord van de algemene vergadering?
Ja. De syndicus mag zonder de algemene vergadering alle bewarende maatregelen treffen en alle daden van voorlopig beheer stellen: een lek herstellen, een kroonlijst beveiligen, een defecte pomp vervangen. Het is goede praktijk om de mede-eigenaars daarover in te lichten en er op de volgende algemene vergadering verantwoording over af te leggen.
Vanaf welk bedrag zijn meerdere offertes nodig?
De wet legt geen bedrag vast: de algemene vergadering beslist erover met een meerderheid van twee derde en neemt het op in het RIO. Boven die drempel legt de syndicus meerdere offertes voor op basis van eenzelfde lastenboek.
Hoe financiert een VME grote werken?
Met het reservekapitaal: de algemene vergadering beslist over de opname, en het kapitaal moet daarna weer worden aangevuld. Met een buitengewone provisieaanvraag volgens de aandelen of de vastgelegde verdeelsleutel. Met een lening van de VME, terugbetaald via de lasten. Of met de gewestelijke premies en leningen voor energierenovatie.
Geldt voor werken in een mede-eigendom het btw-tarief van 6 %?
Het verlaagde tarief van 6 % geldt voor renovatiewerken aan een woning die minstens tien jaar geleden voor het eerst in gebruik is genomen, hoofdzakelijk als privéwoning wordt gebruikt en waarvan de werken aan een eindverbruiker worden gefactureerd. Sinds 2022 zet de aannemer een vermelding op de factuur, die de klant binnen een maand schriftelijk kan betwisten. Vraag in een gemengd gebouw aan de aannemer om het toegepaste tarief te verantwoorden.
Wettelijke basis: Burgerlijk Wetboek, boek 3, artikelen 3.86, 3.88, 3.89 en 3.92.
Geraadpleegde bronnen:
- Burgerlijk Wetboek, boek 3, titel 4 (tekst gepubliceerd door het BIV, Franstalig)
- FOD Justitie, brochure ‘Mede-eigendom’
- Homegrade, ‘Kleine mede-eigendommen’ (Franstalig)
- Test-Aankoop, ‘Welk btw-tarief geldt voor werken?’ (februari 2026, Franstalig)
- Baker Tilly, ‘Btw van 6 %: het attest is niet meer nodig’ (2022, Franstalig)
- Legal News / Odigo Advocaten, hervorming van 2018 en werken
Algemene informatie, bijgewerkt in oktober 2026. Uw basisakte en uw reglement van mede-eigendom kunnen bijzondere regels bevatten. Dit artikel vervangt geen advies van een advocaat of notaris.
Het mede-eigendomsrecht is federaal, maar niet alles wat met het gebouw te maken heeft. Lees wat bij u geldt: mede-eigendom in Brussel · mede-eigendom in Wallonië · mede-eigendom in Vlaanderen.