Renovatielening mede-eigendom in Wallonië: de premie wordt een renteloze lening voor de VME

Geen premie meer: de VME leent aan 0 %

Rekende u op een premie om het dak te vernieuwen? Dan moet u uw plan bijsturen. Voor elk nieuw project hebben de Waalse renovatiepremies op 1 oktober 2026 plaatsgemaakt voor leningen. Die worden toegekend door de Waalse Maatschappij voor Sociaal Krediet (Société wallonne du Crédit social, SWCS) en door het Woningfonds voor kroostrijke gezinnen van Wallonië (Fonds du logement des familles nombreuses de Wallonie, FLW). Drie besluiten van de Waalse Regering van 24 september 2026, verschenen in het Belgisch Staatsblad van 30 september, regelen de overstap en de overgangsperiode.

In mede-eigendom heet het product dat u moet kennen de Rénoprêt Copropriété (letterlijk: renovatielening mede-eigendom). Hij staat beschreven in hoofdstuk VIII van de kredietreglementen van de SWCS, goedgekeurd op 8 oktober 2026. Het is de vereniging van mede-eigenaars (VME) die leent, in eigen naam (art. 3.86 en volgende van het Burgerlijk Wetboek), en het geld gaat naar de gemeenschappelijke delen. Voor Brussel en Vlaanderen leest u energierenovatie, EPC en premies; wat er verder eigen is aan Wallonië, staat op mede-eigendom in Wallonië.

Bent u Nederlandstalig en mede-eigenaar of syndicus van een gebouw in Wallonië? Reken erop dat alles in het Frans verloopt: de reglementen van de SWCS worden in het Frans gepubliceerd, en ook de aanvraag, de briefwisseling en de contracten zijn Franstalig.

Toegelaten werken en bedrag

Het specifieke reglement van de SWCS laat veertien soorten werken aan de gemeenschappelijke delen toe: dak en dakgebinte, afvoer van regenwater, vocht en stabiliteit van muren en vloeren, huiszwam, radon, elektriciteit, gas, buitenschrijnwerk, isolatie, koolstofvrije verwarming en warm water, ventilatie, zonwering en veiligheid. De lening kan ook de audit dekken, de begeleiding, de erelonen van architect en studiebureau, de werken die eruit voortvloeien, de btw, de registratierechten en de premie van de verzekering die het reglement assurance charge d’emprunt noemt.

De werken moeten minstens één aanbeveling uit de audit uitvoeren. De aannemer moet ingeschreven zijn in de Kruispuntbank van Ondernemingen (KBO) en btw-plichtig zijn.

Wat het bedrag betreft: reken op hoogstens € 60.000 per woning, met een maximum van € 600.000 per gebouw. De SWCS kan daarvan afwijken in uitzonderlijke gevallen, of een post begrenzen die ze te duur vindt. De rente bedraagt 0 % en de maandelijkse aflossingen zijn constant. De looptijd gaat van 5 tot 30 jaar: de SWCS legt hem vast volgens de werken en de financiële draagkracht van de VME.

Komt uw gebouw in aanmerking?

Vijf voorwaarden, en de laatste is het makkelijkst over het hoofd te zien:

• het gebouw ligt in het Franse taalgebied (de Duitstalige gemeenten vallen erbuiten);
• het telt hoogstens twintig kavels, waarvan minstens de helft woningen zijn;
• het is ouder dan vijftien jaar op het moment dat de aanvraag ontvangen wordt;
• de helft van de eigenaarsgezinnen mag niet meer dan € 97.700 belastbaar inkomen hebben (geïndexeerd bedrag);
• er is nog niets vastgelegd: geen werken gestart, geen bedrag aan de aannemer betaald, geen enkele contractuele verbintenis.

Concreet: de offerte van de dakdekker blijft onondertekend tot de aanvraag. Geen bestelbon om alvast een plaats in de planning te reserveren, geen voorschot.

De audit komt vóór al de rest. U hebt een auditverslag van type 3 (individuele verwarming) of 4 (collectieve verwarming) nodig, uitgevoerd of bijgewerkt minder dan een jaar voordat de SWCS de aanvraag ontvangt. Is de lening ondertekend, dan heeft de VME twee jaar om de werken uit te voeren, met een mogelijke verlenging van zes maanden.

De gewestelijke aankondiging van 17 juli 2026 sprak van € 750.000 voor gebouwen met twintig kavels of meer. Het reglement van de SWCS stopt bij € 600.000 en sluit gebouwen met meer dan twintig kavels uit. Voor 8 tot 12 kavels verandert dat niets; daarboven vraagt u het eerst na bij de SWCS.

De Rénopack blijft voorbehouden aan natuurlijke personen: in mede-eigendom geldt de vermindering van het terug te betalen bedrag alleen voor het privatieve deel (besluit Numac 2026007096). Voor zijn eigen appartement gaat een mede-eigenaar via Appi-crédit, het online loket van de SWCS, of via een Guichet Énergie Wallonie (Waals energieloket). Ook daar is de voertaal Frans.

De overgangsregeling voor de oude premies

Het besluit Numac 2026007080 laat een deur open, met uitwerking op 14 februari 2025:

• de oude regeling blijft toegankelijk als elke investering vóór 14 februari 2025 besteld is, met bewijs (gedateerde en ondertekende offerte, of definitieve bestelling);
• de premieaanvraag moet uiterlijk op 30 september 2027 ingediend worden;
• voor de werken bedoeld in de artikelen 7/1 tot 7/5 van het besluit van 12 mei 2022 moeten ze uiterlijk op 31 december 2026 uitgevoerd en gefactureerd zijn.

Heeft uw algemene vergadering vóór 14 februari 2025 werken aan de gemeenschappelijke delen besteld, haal de ondertekende offerte dan meteen boven: de termijn van 31 december 2026 komt snel dichterbij. Voor het aandeel van elke mede-eigenaar in die gemeenschappelijke werken richt u zich tot een Guichet Énergie Wallonie.

Wat de algemene vergadering moet goedkeuren

De meerderheden veranderen niet: een tweederdemeerderheid van de stemmen van de aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars voor werken aan de gemeenschappelijke delen, een volstrekte meerderheid voor werken die de wet oplegt, werken tot behoud en daden van voorlopig beheer (art. 3.88, § 1, 1°, b). De gids legt uit wie over welke werken beslist.

De lening brengt extra punten op de agenda. Eerst de bestelling van de audit, want zonder audit is er geen dossier. Vervolgens de lening en de voorwaarden die eraan verbonden zijn: volgens het algemene reglement van de SWCS neemt de lening de vorm aan van een hypothecair krediet of een consumentenkrediet. De VME draagt schuldvorderingen over aan de SWCS (overdracht van schuldvorderingen) en sluit een verzekering af die het reglement assurance charges d’emprunt noemt, met een eenmalige premie; elke andere nuttige zekerheid kan geëist worden. Tot slot het mandaat van de syndicus om het contract te ondertekenen, want hij vertegenwoordigt de VME en voert de beslissingen van de algemene vergadering uit (art. 3.89, § 5, 1° en 4°).

Het Burgerlijk Wetboek legt geen eigen meerderheid voor een lening vast. Standaard beslist de algemene vergadering bij volstrekte meerderheid (art. 3.87, § 8). Maar een lening staat niet los van de werken die ze betaalt. Ik houd het dus bij de voorzichtige lezing: laat de lening, de overdracht van schuldvorderingen en de verzekering goedkeuren met dezelfde meerderheid als de werken, dus een tweederdemeerderheid, of een volstrekte meerderheid als de wet de werken oplegt.

Een hypotheek op het gebouw ligt gevoeliger. De gemeenschappelijke delen behoren toe aan de mede-eigenaars, niet aan de VME, waarvan het vermogen beperkt is tot roerende goederen (art. 3.86, § 3). Daden van beschikking van gemeenschappelijke onroerende goederen vragen echter een vierdevijfdemeerderheid (art. 3.88, § 1, 2°, e). Vraagt de SWCS een hypotheek, raadpleeg dan een notaris voordat u de oproeping verstuurt.

Zet werken, financiering en mandaat in afzonderlijke agendapunten, elk met hun bedrag, en bepaal dat de syndicus de offertes pas ondertekent na het akkoord van de SWCS. Voor de termijnen: zie de algemene vergadering bijeenroepen.

Het inkomenscriterium blijft vaag. De tekst zegt niet hoe de helft van de gezinnen geteld wordt (per gezin of per kavel, en wat met een mede-eigenaar die een vennootschap of verhuurder is), noch welk bewijs gevraagd wordt. Stel de vraag aan de SWCS voordat u uw buren ondervraagt: het gaat om gevoelige gegevens, die u alleen verzamelt voor zover dat vereist is.

Het reservekapitaal gaat eerst

Het specifieke reglement bepaalt dat de eigen middelen eerst geïnvesteerd worden: pas daarna betaalt de SWCS de lening uit, op basis van facturen en volgens de vordering van de werken. Uw reservekapitaal (het reservefonds) wordt dus aangesproken vóór de eerste geleende euro.

Voor kleine werken verkies ik het reservekapitaal, zo nodig aangevuld met een buitengewone provisieaanvraag: geen kredietdossier, geen audit, geen bezoeken van de SWCS. De lening wordt interessant wanneer de factuur hoger ligt dan wat de mede-eigenaars in één keer kunnen storten.

Rekenvoorbeeld: 8 kavels, dak en isolatie

Veronderstellingen van het voorbeeld (geen officiële cijfers): een gebouw met 8 woningen, 1.000 aandelen, een dak dat vernieuwd en geïsoleerd wordt voor € 160.000 btw inbegrepen, audit inbegrepen; een reservekapitaal van € 24.000. Gekozen looptijd: 20 jaar (de SWCS legt hem vast tussen 5 en 30 jaar), zonder de verzekeringspremie, die bij het geleende bedrag zou komen.

• Plafond van de lening: 8 × € 60.000 = € 480.000, onder de grens van € 600.000.
• Inbreng uit het reservekapitaal: € 24.000.
• Geleend bedrag: € 136.000 aan 0 %, dus € 136.000 ÷ 240 maanden = € 566,67 per maand ten laste van de VME.

Verdeling volgens de aandelen:

Kavels	Aandelen	Maandbedrag per kavel	Bij één provisieaanvraag in de plaats
2 grote appartementen	150 / 1.000	€ 85,00	€ 20.400
4 middelgrote appartementen	125 / 1.000	€ 70,83	€ 17.000
2 kleine appartementen	100 / 1.000	€ 56,67	€ 13.600

In plaats van een provisieaanvraag van € 13.600 tot € 20.400 per kavel betaalt ieder € 57 tot € 85 per maand. De terugbetaling loopt via de provisieaanvragen en verschijnt elk jaar in de afrekening van de gemeenschappelijke lasten. Bepalen de statuten (basisakte en reglement van mede-eigendom) een bijzondere verdeelsleutel voor het dak, dan geldt die, en niet de algemene aandelen.

De planning van de syndicus

1. Nu: nagaan of er vóór 14 februari 2025 werken aan de gemeenschappelijke delen besteld zijn (zie de overgangsregeling hierboven).
2. Volgende algemene vergadering: de bestelling van een audit van type 3 of 4 en het budget ervan laten goedkeuren.
3. Na de audit: offertes vragen op basis van eenzelfde lastenboek, zonder iets te ondertekenen, en dan de algemene vergadering bijeenroepen die over werken, financiering en mandaat stemt.
4. Binnen het jaar na de audit, vóór elke handtekening: het dossier indienen bij de SWCS, in het Frans, met documenten van minder dan zes maanden oud. Een ondertekende offerte of een betaald voorschot sluit de werken uit van de lening.
5. Na de ondertekening van de lening: de werken binnen twee jaar uitvoeren, de facturen bezorgen en de SWCS de gemeenschappelijke delen laten bezoeken tot de lening volledig terugbetaald is.