Prime rénovation copropriété en Wallonie : la prime devient un prêt à 0 % pour l'ACP

Plus de prime : l’ACP emprunte à 0 %

Si vous comptiez sur une prime pour refaire la toiture, changez de plan. Pour tout nouveau projet, les primes wallonnes à la rénovation ont cédé la place à des prêts le 1er octobre 2026. Ils sont accordés par la Société wallonne du Crédit social (SWCS) et le Fonds du logement des familles nombreuses de Wallonie (FLW). Trois arrêtés du Gouvernement wallon du 24 septembre 2026, publiés au Moniteur belge du 30 septembre, organisent la bascule et la période transitoire.

En copropriété, le produit à connaître s’appelle le Rénoprêt Copropriété, décrit au chapitre VIII des règlements des crédits de la SWCS approuvés le 8 octobre 2026. C’est l’association des copropriétaires (ACP) qui emprunte, en son nom (art. 3.86 et suivants du Code civil), et l’argent va aux parties communes. Pour Bruxelles et la Flandre, voyez rénovation énergétique, PEB et primes.

Les travaux admis et le montant

Le règlement spécifique de la SWCS admet quatorze types de travaux sur les parties communes : toiture et charpente, évacuation des eaux pluviales, humidité et stabilité des murs et sols, mérule, radon, électricité, gaz, menuiseries extérieures, isolation, chauffage et eau chaude décarbonés, ventilation, protections solaires et sécurité. Le prêt peut aussi couvrir l’audit, l’accompagnement, les honoraires d’architecte et d’étude, les travaux induits, la TVA, les droits d’enregistrement et la prime d’assurance « charge d’emprunt ».

Le chantier doit réaliser au moins une recommandation de l’audit. L’entrepreneur, lui, doit être inscrit à la Banque-Carrefour des Entreprises et assujetti à la TVA.

Côté montant, comptez au plus 60 000 € par logement, sans dépasser 600 000 € par immeuble. La SWCS peut s’en écarter dans des cas exceptionnels, ou plafonner un poste qu’elle juge trop cher. Le taux est de 0 % et les mensualités sont constantes. La durée va de 5 à 30 ans : la SWCS la fixe selon les travaux et la capacité financière de l’ACP.

Votre immeuble est-il éligible ?

Cinq conditions, et la dernière est la plus facile à rater :

• l’immeuble se trouve en région de langue française (les communes germanophones ne sont pas visées) ;
• il compte vingt lots au maximum, dont au moins la moitié sont des logements ;
• il a plus de quinze ans à la réception de la demande ;
• « la moitié des ménages propriétaires » ne peut dépasser 97 700 € de revenus imposables (montant indexé) ;
• rien n’est encore engagé : aucun travail commencé, aucune somme versée à l’entrepreneur, aucun engagement contractuel.

Concrètement, le devis du couvreur reste non signé jusqu’à la demande. Pas de bon de commande « pour réserver le planning », pas d’acompte.

L’audit passe avant tout le reste. Il faut un rapport d’audit de type 3 (chauffage individuel) ou 4 (chauffage collectif), réalisé ou mis à jour moins d’un an avant que la SWCS reçoive la demande. Une fois le prêt signé, l’ACP a deux ans pour réaliser les travaux, avec six mois de prolongation possibles.

L’annonce régionale du 17 juillet 2026 parlait de 750 000 € pour les immeubles de vingt lots ou plus. Le règlement de la SWCS s’arrête à 600 000 € et écarte les immeubles de plus de vingt lots. Pour 8 à 12 lots, cela ne change rien ; au-delà, interrogez la SWCS d’abord.

Le Rénopack reste réservé aux personnes physiques : en copropriété, sa réduction du montant à rembourser ne joue que pour la partie privative (arrêté Numac 2026007096). Pour son propre appartement, un copropriétaire passe par Appi-crédit, le guichet en ligne de la SWCS, ou par un Guichet Énergie Wallonie.

Le régime transitoire des anciennes primes

L’arrêté Numac 2026007080 laisse une porte ouverte, avec effet au 14 février 2025 :

• l’ancien régime reste accessible si chaque investissement a été commandé avant le 14 février 2025, preuve à l’appui (devis daté et signé, ou commande définitive) ;
• la demande de prime doit être introduite au plus tard le 30 septembre 2027 ;
• pour les travaux visés aux articles 7/1 à 7/5 de l’arrêté du 12 mai 2022, ils doivent être réalisés et facturés au plus tard le 31 décembre 2026.

Si votre AG a commandé un chantier aux parties communes avant le 14 février 2025, ressortez le devis signé sans attendre : l’échéance du 31 décembre 2026 arrive vite. Pour la part de chaque copropriétaire dans ces travaux communs, adressez-vous à un Guichet Énergie Wallonie.

Ce que l’AG doit voter

Les majorités ne bougent pas : deux tiers des voix des copropriétaires présents ou représentés pour les travaux aux parties communes, majorité absolue pour les travaux imposés par la loi et les travaux conservatoires et d’administration provisoire (art. 3.88, § 1er, 1°, b). Le guide explique qui décide de quels travaux.

Le prêt ajoute des points à l’ordre du jour. D’abord la commande de l’audit, sans laquelle il n’y a pas de dossier. Ensuite l’emprunt et ses contreparties : selon le règlement général de la SWCS, le prêt prend la forme d’un crédit hypothécaire ou d’un crédit à la consommation. L’ACP consent une cession de créances à la SWCS et souscrit une assurance « charges d’emprunt » à prime unique ; toute autre sûreté utile peut être exigée. Enfin le mandat du syndic pour signer le contrat, puisqu’il représente l’ACP et exécute les décisions de l’AG (art. 3.89, § 5, 1° et 4°).

Le Code civil ne fixe aucune majorité propre à un emprunt. Par défaut, l’AG décide à la majorité absolue (art. 3.87, § 8). Mais un emprunt ne se sépare pas des travaux qu’il paie. Je retiens donc la lecture prudente. Faites voter l’emprunt, la cession de créances et l’assurance à la même majorité que les travaux : deux tiers, ou majorité absolue si la loi impose les travaux.

L’hypothèque sur l’immeuble est plus délicate. Les parties communes appartiennent aux copropriétaires, pas à l’ACP, dont le patrimoine se limite aux meubles (art. 3.86, § 3). Or les actes de disposition de biens immobiliers communs exigent les quatre cinquièmes (art. 3.88, § 1er, 2°, e). Si la SWCS en demande une, voyez un notaire avant d’envoyer la convocation.

Mettez travaux, financement et mandat dans des points séparés, chacun avec son montant, et prévoyez que le syndic ne signe les devis qu’après l’accord de la SWCS. Délais : voir convoquer une AG.

Le critère de revenus reste flou. Le texte ne dit pas comment se compte « la moitié des ménages » (par ménage ou par lot, quid d’un copropriétaire société ou bailleur) ni quelle preuve est demandée. Interrogez la SWCS avant de questionner vos voisins : ce sont des données sensibles, à ne recueillir que dans la mesure exigée.

Le fonds de réserve part en premier

Le règlement spécifique prévoit que les fonds propres sont investis en premier : la SWCS ne libère le prêt qu’ensuite, sur factures, au rythme du chantier. Votre fonds de réserve part donc avant le premier euro emprunté.

Pour un petit chantier, je préfère la réserve, complétée au besoin par un appel de fonds extraordinaire : ni dossier de crédit, ni audit, ni visites de la SWCS. Le prêt devient intéressant quand la facture dépasse ce que les copropriétaires peuvent verser d’un coup.

Exemple chiffré : 8 lots, toiture et isolation

Hypothèses de l’exemple (pas des chiffres officiels) : immeuble de 8 logements, 1 000 quotes-parts, toiture refaite et isolée pour 160 000 € TVAC, audit compris ; fonds de réserve de 24 000 €. Durée retenue : 20 ans (la SWCS la fixe entre 5 et 30 ans), hors prime d’assurance, qui s’ajouterait au montant emprunté.

• Plafond du prêt : 8 × 60 000 € = 480 000 €, sous la limite de 600 000 €.
• Apport du fonds de réserve : 24 000 €.
• Montant emprunté : 136 000 € à 0 %, soit 136 000 € ÷ 240 mois = 566,67 € par mois à charge de l’ACP.

Répartition selon les quotes-parts :

Lots	Quotes-parts	Mensualité par lot	Si appel de fonds unique à la place
2 grands appartements	150 / 1 000	85,00 €	20 400 €
4 appartements moyens	125 / 1 000	70,83 €	17 000 €
2 petits appartements	100 / 1 000	56,67 €	13 600 €

Au lieu d’un appel de 13 600 à 20 400 € par lot, chacun paie 57 à 85 € par mois. Le remboursement passe par les appels de fonds et apparaît chaque année dans le décompte de charges. Si l’acte de base prévoit une clé spéciale pour la toiture, c’est elle qui s’applique, pas les quotes-parts générales.

Le calendrier du syndic

1. Maintenant : vérifier si un chantier de parties communes a été commandé avant le 14 février 2025 (voir le régime transitoire plus haut).
2. Prochaine AG : faire voter la commande d’un audit de type 3 ou 4 et son budget.
3. Après l’audit : demander des devis sur un même cahier des charges, sans rien signer, puis convoquer l’AG qui vote travaux, financement et mandat.
4. Dans l’année qui suit l’audit, avant toute signature : introduire le dossier auprès de la SWCS, avec des documents de moins de six mois. Un devis signé ou un acompte versé rend le chantier inéligible.
5. Après la signature du prêt : réaliser les travaux dans les deux ans, transmettre les factures, et laisser la SWCS visiter les parties communes jusqu’au remboursement complet.