L'argent de l'immeuble
Le budget prévisionnel de la copropriété
Par l'équipe Syndo · mis à jour le 30 octobre 2026 · 5 minutes de lecture
Chaque année, le syndic prépare deux budgets prévisionnels : celui des dépenses courantes et celui des frais extraordinaires prévisibles. Il les joint à l'ordre du jour de l'assemblée générale, qui les vote à la majorité absolue. Le budget détermine le montant des appels de fonds de l'année, répartis entre les lots selon les quotes-parts ou les clés prévues par le règlement de copropriété.
Deux budgets, pas un
La loi impose au syndic d'établir :
- un budget prévisionnel des dépenses courantes d'entretien et de fonctionnement ;
- un budget prévisionnel des frais extraordinaires prévisibles : travaux annoncés par un rapport technique, remplacement d'équipements en fin de vie, mises en conformité imposées par la loi.
Les deux sont soumis chaque année au vote de l'assemblée générale et joints à l'ordre du jour de la convocation. Un budget présenté seulement en séance prive les copropriétaires du temps de l'examiner.
Que mettre dans le budget courant ?
| Poste | Comment l'estimer |
|---|---|
| Énergie des communs, chauffage collectif | Consommation des deux derniers exercices, ajustée des tarifs connus |
| Eau | Relevés et tarif de l'année en cours du distributeur |
| Entretien et contrats | Contrats en cours : ascenseur, nettoyage, chaudière, espaces verts, avec leur indexation |
| Assurances | Primes de l'année en cours, majorées de l'indexation prévue |
| Honoraires du syndic et du commissaire | Contrat en vigueur |
| Petites réparations | Moyenne des trois derniers exercices |
| Frais bancaires et administratifs | Frais réels de l'année précédente |
| Fonds de réserve | Au moins 5 % de la totalité des charges communes ordinaires de l'exercice précédent, obligatoire au plus tard 5 ans après la réception provisoire, sauf dérogation votée aux 4/5 |
Le vote
Le budget est adopté à la majorité absolue des voix présentes ou représentées. L'assemblée peut l'amender en séance : réduire un poste, en ajouter un, modifier le rythme des appels de fonds.
La loi ne prévoit pas ce qui se passe si l'assemblée rejette le budget. À défaut de budget voté, le syndic doit en principe s'en tenir aux décisions antérieures de l'assemblée et aux statuts pour appeler des provisions. Mieux vaut convoquer rapidement une nouvelle assemblée avec un budget revu.
Du budget aux appels de fonds
Une fois le budget voté, le syndic le traduit en appels de fonds. Pour chaque lot :
- part du budget courant = montant de chaque poste × clé de répartition du lot pour ce poste ;
- part du fonds de réserve = apport annuel × clé du lot pour le fonds de réserve, le plus souvent sa quote-part ;
- appel périodique = total annuel ÷ nombre d'appels prévus, souvent quatre.
Chaque appel de fonds doit indiquer la part destinée au fonds de réserve. Une communication structurée propre au lot et au trimestre permet de reconnaître chaque paiement sans erreur.
Suivre le budget en cours d'année
Comparez chaque trimestre les dépenses réelles au budget. Un poste qui dérive, comme l'énergie, peut justifier un appel complémentaire décidé par l'AG, plutôt qu'une régularisation importante en fin d'exercice.
Avec Syndo le budget est proposé à partir des dépenses réelles des exercices précédents, puis transformé en appels de fonds par lot, avec QR code et communication structurée.
Base légale : Code civil, livre 3, articles 3.86 et 3.89, §5, 16°.
Sources consultées :
- Code civil, livre 3, titre 4 (texte publié par l'IPI)
- Homegrade, « Petites copropriétés »
- SPF Justice, brochure « La copropriété »
Informations générales, à jour en octobre 2026. Votre acte de base et votre règlement de copropriété peuvent prévoir des règles particulières. Cet article ne remplace pas l'avis d'un avocat ou d'un notaire.