Lire les quotités dans l'acte de base
Les quotités (ou quotes-parts, millièmes, dix-millièmes) sont fixées dans l'acte de base, la première partie des statuts de l'immeuble. Pour chaque lot privatif, il indique la quote-part des parties communes qui lui est attachée, établie sur la base d'un rapport motivé d'un notaire, d'un géomètre-expert, d'un architecte ou d'un agent immobilier, en tenant compte de la superficie, de l'affectation et de la situation du lot (Code civil, art. 3.85, § 1er). Le règlement de copropriété, deuxième partie des statuts, fixe ensuite les critères motivés et le mode de calcul de la répartition des charges (art. 3.85, § 1er, 2°). C'est là que vous trouverez les clés à utiliser.
Charges générales et charges spéciales
Les charges de la copropriété se répartissent selon la valeur respective des lots, c'est-à-dire leurs quotités, ou selon l'utilité que les parties communes et les services communs présentent pour chaque lot, ou en combinant les deux (Code civil, art. 3.81). Les charges générales (assurance, nettoyage, syndic, électricité des communs) suivent le plus souvent les quotités de tous les lots. Les charges spéciales suivent une clé par utilité : l'ascenseur n'est pas facturé au rez-de-chaussée s'il ne le dessert pas, un jardin privatif ou une entrée séparée peuvent avoir leur propre clé. Cochez « Clé spéciale » dans l'outil et décochez les lots non concernés : la part se calcule alors sur la somme des quotités des lots concernés.
Modifier les quotités
Modifier la répartition des quotes-parts de copropriété demande l'accord de tous les copropriétaires (Code civil, art. 3.88, § 3). Modifier seulement la répartition des charges, par exemple pour créer une clé « ascenseur », se décide à la majorité des quatre cinquièmes des voix (art. 3.88, § 1er, 2°, a). Si la répartition a été calculée inexactement ou est devenue inéquitable, tout copropriétaire peut demander au juge de la rectifier (art. 3.92). Les modifications des statuts passent par un acte notarié.
Questions fréquentes
Comment calculer la quote-part d’un lot dans une facture ?
Part du lot = montant de la facture × quotités du lot ÷ total des quotités de l’immeuble. Pour une facture de 1 000 € et un lot de 125 quotités sur 1 000, la part est de 125 €. Les quotités figurent dans l’acte de base (Code civil, art. 3.85).
Où trouver les quotités de chaque lot ?
Dans l’acte de base, aux statuts de l’immeuble : il fixe la quote-part des parties communes attachée à chaque lot, sur la base d’un rapport motivé d’un notaire, d’un géomètre-expert, d’un architecte ou d’un agent immobilier (Code civil, art. 3.85, § 1er). Le total est souvent de 1 000 ou de 10 000.
Pourquoi les parts arrondies ne font-elles pas exactement le total ?
Chaque part est arrondie au centime ; la somme peut alors s’écarter du montant d’un ou deux centimes. L’outil redistribue cet écart sur le lot aux quotités les plus élevées pour que la somme des parts soit exactement égale à la facture, comme dans un décompte.
Peut-on exclure un lot d’une charge, par exemple l’ascenseur pour le rez-de-chaussée ?
Oui, si le règlement de copropriété le prévoit : les charges peuvent être réparties selon l’utilité que les parties communes présentent pour chaque lot (Code civil, art. 3.81). On calcule alors sur la somme des quotités des seuls lots concernés. Changer cette répartition se décide à la majorité des quatre cinquièmes (art. 3.88, § 1er, 2°, a).
Base légale : Code civil, livre 3, articles 3.81, 3.85, 3.88 et 3.92, à jour en novembre 2026. Informations générales : elles ne remplacent pas l'avis d'un avocat ou d'un notaire, ni la lecture de votre acte de base.