Airbnb in mede-eigendom in België: wat de VME kan beslissen, per gewest

Vrijdag, 22 uur, koffers in de trappenhal

Met hun koffers in de hand zoeken twee reizigers de code van een sleutelkluisje aan het hek. Op maandag mailt een mede-eigenaar de syndicus: ‘De tweede verdieping links staat op Airbnb, mag dat zomaar?’

Herlees eerst de statuten: de basisakte en het reglement van mede-eigendom, twee overgeschreven notariële akten. Zoek daarin de bestemming van de kavels (‘uitsluitend bestemd voor bewoning’, ‘elke handelsactiviteit is verboden’) en elke clausule over kortetermijnverhuur. Open daarna het reglement van interne orde (RIO), opgesteld bij onderhandse akte (art. 3.85, § 3). Wat elk van die teksten regelt, leest u in statuten, reglement van mede-eigendom en RIO.

Een verbod in de statuten volgt de kavel. Eenmaal overgeschreven gelden de statuten ook voor de volgende koper, en een eigenaar kan zijn huurder geen gebruik toestaan dat de statuten hemzelf ontzeggen. Het Burgerlijk Wetboek voegt eraan toe dat wie een zakelijk of persoonlijk recht op het gebouw heeft en aan wie de statuten tegenwerpelijk zijn, ze ook zelf rechtstreeks kan inroepen (art. 3.93, § 1).

Een regel van het RIO of een beslissing van de AV bindt van rechtswege wie stemrecht had op het moment dat ze werd aangenomen. Een nieuwe rechthebbende of een bewoner is pas gebonden zodra ze hem is meegedeeld. Dat gebeurt door wie hem zijn recht verleent, op het moment dat hij het verleent, of door de syndicus, op zijn verzoek, per aangetekende brief. Voor latere beslissingen gebeurt de mededeling per aangetekende brief binnen dertig dagen na ontvangst van het verslag, door wie het heeft ontvangen (art. 3.93, § 5). De kant van de huurder komt aan bod in uw kavel verhuren.

Als de statuten niets zeggen

Veel basisakten dateren van voor de platformen: ze spreken van ‘bewoning’ en daar blijft het bij. Vrederechters hebben er toch al over geoordeeld. V. Defraiteur zet er verschillende op een rij (Revue pratique de l'immobilier, nr. 3/2020):

• Vred. Deinze, 21 maart 2017: de kortetermijnverhuur van een kavel bestemd voor private bewoning werd strijdig met de statuten geoordeeld en verboden;
• Vred. Brugge, 30 maart 2017, bevestigd door de rechtbank van eerste aanleg West-Vlaanderen (afdeling Brugge) op 8 november 2017: de vordering tot vernietiging van een beslissing van de AV die Airbnb-verhuur verbood, werd onontvankelijk verklaard, omdat de activiteit als die van een onderneming werd beschouwd;
• Vred. Antwerpen, 27 september 2018: de Airbnb-verhuur werd strijdig geoordeeld met de statuten, die de appartementen voor bewoning bestemden en horeca uitsloten; een mede-eigenaar kreeg van de verhurende mede-eigenaar een schadevergoeding, beperkt tot € 250;
• Vred. Brussel (2de kanton), 7 december 2020: een beslissing van de AV die de uitbating van een kavel via Airbnb weigerde, bleef overeind, omdat de basisakte elke handel in de privatieve delen verbood en de activiteit een professionele omvang had;
• Vred. Ukkel, 19 februari 2021: de vordering tot vernietiging van een beslissing van de AV die toeristische verhuur verbood, werd afgewezen; de rechter voegde eraan toe dat het verbod geen rechtsmisbruik was.

De laatste twee zijn niet gepubliceerd: de auteur citeert ze zonder dat ze verschenen zijn.

Het gaat om individuele gevallen. Een andere rechter kan er anders over oordelen, zeker voor iemand die af en toe zijn eigen woning verhuurt. De auteur betwijfelt ook dat een clausule die elke verhuur onvoorwaardelijk verbiedt, standhoudt tegenover het eigendomsrecht, dat beschermd wordt door het eerste aanvullend protocol bij het Europees Verdrag voor de rechten van de mens. Mijn raad: een clausule die gericht is op toeristische verblijven van korte duur en gewone huurovereenkomsten met rust laat.

Verbieden, regelen, toestaan: elke stemming heeft haar meerderheid

Elk instrument heeft zijn eigen meerderheid, berekend op de stemmen van de aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars. Onthoudingen, ongeldige en blanco stemmen zijn geen uitgebrachte stemmen en tellen niet mee (art. 3.87, § 8).

Waarom vier vijfde om te verbieden? Omdat het verbod het gebruik van de privatieve delen beperkt. Twee derde volstaat alleen voor een statutenwijziging die enkel het genot, het gebruik of het beheer van de gemeenschappelijke delen betreft (art. 3.88, § 1, 1°, a). De gestemde tekst gaat daarna naar de notaris, op kosten van de vereniging.

Het RIO heeft geen eigen meerderheid: de regels ervan worden met volstrekte meerderheid gestemd (art. 3.87, § 8). Maar het blijft ondergeschikt aan de statuten, die de rechten van elke mede-eigenaar op zijn privatieve deel beschrijven (art. 3.85, § 1). Het kan toeristische verhuur regelen (de syndicus verwittigen, uren, toegang), maar het gebruik van een kavel niet verder beperken dan de statuten. Zo'n regel zou in werkelijkheid een statutenwijziging zijn, gestemd zonder vierdevijfdemeerderheid en zonder notariële akte, en zou vernietigd kunnen worden.

De toeristische kavels meer laten betalen is verleidelijk, maar het is glad ijs. Een andere verdeelsleutel voor die kavels wijzigt de verdeling van de lasten: daarvoor zijn vier vijfde nodig (art. 3.88, § 1, 2°, a) en gemotiveerde criteria in het reglement van mede-eigendom (art. 3.85, § 1, 2°). Een ‘Airbnb-forfait’ dat met volstrekte meerderheid wordt gestemd, kan dus vernietigd worden. Een boete die alleen in het RIO staat, is al even wankel. Het Burgerlijk Wetboek noemt op die plaats alleen bedingen en sancties bij niet-betaling van de lasten (art. 3.85, § 1, 2°), en biedt geen grond voor andere geldboetes. Vorder bij een concrete schade liever de werkelijke kosten terug van de verantwoordelijke mede-eigenaar.

De AV kan niet één mede-eigenaar bij naam viseren om hem een recht te ontnemen dat de anderen behouden. Ze kan evenmin een verbod opleggen aan een huurder die er nooit van op de hoogte werd gebracht (art. 3.93, § 5). De mede-eigenaar die door een onregelmatige, bedrieglijke of onrechtmatige beslissing een persoonlijk nadeel lijdt, heeft vier maanden vanaf de AV om naar de vrederechter te stappen (art. 3.92, § 3; zie een beslissing aanvechten).

Brussel, het enige gewest dat het akkoord van de AV vraagt

Brussel verplicht elk toeristisch logies dat voor één tot negentig nachten wordt verhuurd, vooraf te registreren. Dat gebeurt bij Brussel Economie en Werkgelegenheid (ordonnantie van 8 mei 2014 en uitvoeringsbesluit van 24 maart 2016). In een mede-eigendom voegt de uitbater bij zijn voorafgaande aangifte een schriftelijk akkoord van de algemene vergadering van de mede-eigenaars over de uitoefening van de uitbatingsactiviteit in het gebouw (art. 7, § 1, 7°, van dat besluit). Daarbij komen een brandveiligheidsattest van de burgemeester, dat om de vijf jaar wordt vernieuwd, en een stedenbouwkundig conformiteitsattest van de gemeente.

Het besluit zegt niet met welke meerderheid dat akkoord wordt gegeven, en de officiële pagina en het aangiftedossier evenmin. Bij gebrek aan een eigen regel zou de beslissing met volstrekte meerderheid worden genomen (art. 3.87, § 8), wat een ondergrens is. Als de statuten de kavels voor bewoning bestemmen of handel verbieden, zou het akkoord neerkomen op het toelaten van een activiteit die ze uitsluiten. De hierboven geciteerde rechtsleer ziet daarin een statutenwijziging. Uit voorzichtigheid zou u dan voor een vierdevijfdemeerderheid en een notariële akte kiezen (art. 3.88, § 1, 2°, a en b). Zodra de basisakte van bewoning spreekt, kies ik voor die lezing, de strengste.

De aanvraag wordt een agendapunt, met een oproeping die minstens vijftien dagen voor de AV wordt verstuurd (art. 3.87, § 3), of het onderwerp van een buitengewone AV als de aanvrager niet wil wachten (een algemene vergadering bijeenroepen). Het besluit geldt voor één kavel en één uitbater, met een maximumcapaciteit. Het is geen algemeen en onbeperkt groen licht. Een ondertekend uittreksel uit het verslag, met de exacte tekst en de uitslag van de stemming, gaat bij het gewestelijke dossier.

De administratieve boetes gaan van € 41,60 tot € 4.160, vermenigvuldigd met de opdeciemen. Volgens Brussel Economie en Werkgelegenheid geeft dat € 416 tot € 41.600 voor feiten vastgesteld sinds 1 februari 2026. De administratie kan ook het registratienummer schorsen of intrekken.

De regels gaan nog veranderen. Het Hof van Justitie van de Europese Unie oordeelde dat de Brusselse regelgeving te onnauwkeurig is. De regering kondigde daarom in het voorjaar van 2026 een hervorming aan, strenger voor volledige woningen (VRT en BX1, april 2026). Op 6 november 2026 staat het schriftelijk akkoord van de AV nog altijd bij de vereiste documenten.

Vlaanderen: een aanmelding, geen akkoord van de VME

Wie aan toeristen verhuurt, ook maar enkele nachten per jaar via een platform, moet het logies aanmelden bij Toerisme Vlaanderen. Basis: het decreet van 5 februari 2016 houdende het toeristische logies en het besluit van de Vlaamse Regering van 17 maart 2017. De uitbater leeft negen basisnormen na. Daaronder: een brandveiligheidsattest, een brandverzekering en een verzekering burgerlijke aansprakelijkheid, een titel die hem toelaat uit te baten (eigendom of huur) en de stedenbouwkundige conformiteit.

Het gewest vraagt geen akkoord van de VME; de geraadpleegde officiële pagina's spreken niet over mede-eigendom of syndicus. Wat overblijft, zijn de statuten en het RIO. Vooral aan de kust hebben sommige gemeenten een eigen reglement en een verblijfsbelasting: informeer bij de gemeente waar het gebouw staat.

Wallonië: een registratie, en vaak een vergunning

Het decreet van 8 februari 2024 heeft het Waals Wetboek van Toerisme vervangen; het is van toepassing sinds 1 juli 2025. Niemand mag een toeristisch logies uitbaten zonder het te registreren bij Tourisme Wallonie (art. D.III.21), met een brandveiligheidsattest of een attest van vereenvoudigde controle en een uittreksel uit het strafregister van minder dan zes maanden (art. D.III.23). Logies die op 1 juli 2025 in orde waren, hoeven zich niet opnieuw te registreren, op voorwaarde dat ze de brandnormen naleven.

Stedenbouw weegt zwaarder. Sinds 30 januari 2023 is het verhuren aan toeristen van een of meer bestaande ruimten, ook occasioneel, een bestemmingswijziging waarvoor een stedenbouwkundige vergunning nodig is (Wetboek van Ruimtelijke Ontwikkeling, CoDT, art. R.IV.4-1, tweede lid). De uitzondering geldt voor minder dan zes gastenkamers bij de bewoner, zonder alle functies van een woning. Een volledig appartement dat sinds die datum aan toeristen wordt aangeboden, valt daar niet onder: er is een vergunning nodig, aan te vragen bij de gemeente.

Noch het decreet, noch de pagina's van Wallonië voorzien in een akkoord van de mede-eigenaars. De gecoördineerde versie die sinds 1 september 2026 geldt en de wijzigingen van 2025 en 2026 bevat, heeft geen enkele bepaling over gebouwen in mede-eigendom. Net als in Vlaanderen hangt alles af van de statuten. De andere verschillen tussen de gewesten staan in verschillen per gewest.

De drie gewesten naast elkaar

Wat het gewest niet regelt

Verwittig eerst de verzekeraar. Een kavel die als toeristisch logies wordt uitgebaat, kan een aanmerkelijke en blijvende verzwaring van het risico zijn. De verzekeringnemer, hier de VME, moet die in de loop van de overeenkomst melden (wet van 4 april 2014 betreffende de verzekeringen, art. 81). Wordt ze niet gemeld, dan kan de schadevergoeding bij een schadegeval lager uitvallen. Vraag de uitbater ook het bewijs van zijn eigen verzekering (verzekeringen van het gebouw).

Bewoners die elke week wisselen, weten niet waar de nooduitgang en het blustoestel zijn: hang een evacuatieplan op en houd de doorgangen vrij.

Een sleutelkluisje aan de gevel of het hek raakt aan de gemeenschappelijke delen: dat plaatst u niet zonder beslissing van de AV. Tel de badges die in omloop zijn; verander zo nodig de code van de voordeur.

Houd een gedateerd logboek bij van de overlast, met foto's: muziek om 2 uur 's nachts, vuilniszakken op de overloop. Voor de rechter weegt het door.

En herinner de mede-eigenaar die uitbaat eraan dat hij tegenover de VME instaat voor zijn bewoners en hun de regels van het gebouw moet bezorgen.

Als de kavel ondanks het verbod online blijft

Begin met een gewone brief die de clausule van de statuten of de beslissing van de AV citeert. Helpt dat niet, stuur dan een ingebrekestelling per aangetekende brief, met een duidelijke termijn. Daar blijft het vaak bij.

Anders kan de VME naar de rechter stappen. Ze heeft de hoedanigheid om in rechte op te treden, en de syndicus vertegenwoordigt haar (art. 3.92, § 1; art. 3.89, § 5, 4°). Buiten dringende gevallen machtigt de AV eerst de vordering. Zonder die machtiging kan de syndicus op eigen gezag een dringende of bewarende vordering instellen, die de AV zo snel mogelijk moet bekrachtigen (art. 3.92, § 1). Een mede-eigenaar kan ook zelf, zonder de VME, een vordering instellen voor zijn kavel, bijvoorbeeld tegen lawaai onder zijn ramen, nadat hij de syndicus heeft ingelicht (art. 3.92, § 1).

De vrederechter van het kanton waar het gebouw ligt, is bevoegd, ongeacht het bedrag. Het Gerechtelijk Wetboek kent hem de geschillen toe over het gebruik, het genot, het onderhoud, de bewaring of het beheer van het gemeenschappelijk goed bij mede-eigendom. Het kent hem ook de vorderingen toe die gegrond zijn op de regels van de mede-eigendom (art. 591, 2° en 2°bis). In Brussel valt een uitbating zonder registratie bovendien onder de controles van Brussel Economie en Werkgelegenheid. Zie vrederechter en bemiddeling.

Een modelbesluit om aan te passen

Eén variant per agendapunt. Laat variant C door de notaris nalezen voor u de oproeping verstuurt.

Veelgestelde vragen