Gewesten
Mede-eigendom in Vlaanderen, Brussel en Wallonië: de verschillen per gewest
Door Sébastien Dellis, vrijwillige syndicus · bijgewerkt op 6 november 2026 · 6 minuten leestijd
De verschillen per gewest zijn in de mede-eigendom beperkt, want het appartementsrecht is federaal: algemene vergadering, meerderheden, syndicus, boekhouding en verkoop van een kavel volgen overal in België dezelfde regels. Wat per gewest verschilt, zijn de technische en energieregels, de watertarieven, de renovatiesteun, de toeristische verhuur en de brandveiligheid. Deze tabel zet de verschillen die voor de syndicus van belang zijn op een rij.
Wat overal hetzelfde is
Boek 3 van het Burgerlijk Wetboek geldt op dezelfde manier in de drie gewesten: het ontstaan van de vereniging van mede-eigenaars (VME), statuten en reglement van interne orde, algemene vergadering, aanwezigheidsquorum en meerderheden, volmachten, notulen, taken van de syndicus, raad van mede-eigendom, commissaris van de rekeningen, werkkapitaal en reservekapitaal, boekhouding, inlichtingen aan de notaris bij een verkoop, beroep bij de vrederechter. Gewestelijke gidsen die deze regels voorstellen als eigen aan één gewest, vergissen zich.
Mede-eigendom: de verschillen per gewest
| Onderwerp | Wallonië | Brussel | Vlaanderen |
|---|---|---|---|
| Energiecertificaat gemeenschappelijke delen | Geen algemene verplichting | EPB-certificaat per woning tegen 2030; VME medeverantwoordelijk voor de doelstellingen vanaf 2033 | EPC gemeenschappelijke delen verplicht voor elk gebouw met 2 of meer wooneenheden |
| Renovatieverplichting | Voorlopig geen algemene verplichting | Doelstellingen 2033 en 2045 (Renolution) | Minstens label D binnen 6 jaar voor een appartement met label E of F, gekocht sinds 2023 |
| Renovatiesteun voor de gemeenschappelijke delen (eind 2026) | Renteloze Rénoprêt, tot € 60.000 per woning | Renolution-premies opgeschort; lening aangekondigd voor 2027 | Basispremie Mijn VerbouwPremie, aangevraagd door de syndicus |
| Asbest in de gemeenschappelijke delen | Geen inventaris verplicht | Geen inventaris verplicht | Asbestattest verplicht uiterlijk op 31 december 2026 voor gebouwen van vóór 2001 |
| Keuring van gasketels | Om de 3 jaar tot 100 kW, daarboven om de 2 jaar | Om de 2 jaar | Onderhoud om de 2 jaar vanaf 20 kW |
| Keuring van stookolieketels | Elk jaar | Elk jaar | Elk jaar |
| Watertarief | Vaste vergoeding per meter en schijf tegen verlaagd tarief, kostenwaarheid | Lineair tarief, vaste term per woning | Vastrecht per woning en basisvolume per gedomicilieerde bewoner |
| Rookmelders | Optisch, één per bewoonde verdieping | Optisch, batterij van 10 jaar, EN 14604, sinds 2025 | Eén per verdieping, plus de gemeenschappelijke technische ruimtes |
| Toeristische verhuur | Registratie bij Tourisme Wallonie (sinds 1 juli 2025) | Registratie (voorafgaande aangifte) bij Brussel Economie en Werkgelegenheid en schriftelijk akkoord van de algemene vergadering | Aanmelding bij Toerisme Vlaanderen |
| Ruimtelijke ordening | CoDT (Waals Wetboek van Ruimtelijke Ontwikkeling) | BWRO (Brussels Wetboek van Ruimtelijke Ordening) | Omgevingsvergunning |
Aandachtspunten in Wallonië
- Sinds 1 oktober 2026 zijn de renovatiepremies vervangen door leningen: kijk de voorwaarden na voordat u werken laat goedkeuren.
- Vraag uw waterleverancier hoe de vaste vergoeding en de schijf tegen verlaagd tarief worden berekend op een gemeenschappelijke meter.
- Ga na of uw gemeente een brandveiligheidsreglement heeft aangenomen.
Mede-eigendom in Wallonië: de volledige pagina, met haar bronnen
Aandachtspunten in Brussel
- Bereid de deadline van 2033 voor: de VME is medeverantwoordelijk voor de energieprestatie van elke woning.
- Controleer elk jaar het aantal woningen dat Vivaqua aanrekent voor de vaste term.
- Bij collectieve verwarming: een meter of kostenverdelers per woning; de toestellen moeten volgens de Europese timing op afstand uitleesbaar worden, net als in de andere gewesten.
Mede-eigendom in Brussel: de volledige pagina, met haar bronnen
Aandachtspunten in Vlaanderen
- Bestel meteen het asbestattest voor de gemeenschappelijke delen als het gebouw van vóór 2001 dateert: de deadline is 31 december 2026.
- Houd het EPC gemeenschappelijke delen actueel: de EPC's van alle appartementen steunen erop.
- Hang een rookmelder in elke gemeenschappelijke ruimte met een technische installatie.
Mede-eigendom in Vlaanderen: de volledige pagina, met haar bronnen
Met Syndo wordt het gewest van het gebouw vastgelegd zodra u het dossier opent; de technische keuringen die u invoert, worden opgevolgd met hun volgende vervaldatum, en de wateropnames worden de verdeelsleutel ‘Water’ van de afrekening.
Veelgestelde vragen
Verschillen de regels voor de algemene vergadering en de syndicus per gewest?
Nee. Het recht van de mede-eigendom is federaal: boek 3 van het Burgerlijk Wetboek geldt in de drie gewesten op dezelfde manier voor de algemene vergadering, de meerderheden, de syndicus, de boekhouding, het werkkapitaal en het reservekapitaal en de verkoop van een kavel. Gidsen die deze regels voorstellen als eigen aan één gewest, vergissen zich.
Wat verandert er concreet van gewest tot gewest voor een syndicus?
De technische en energieregels (EPC- of EPB-certificaat van de gemeenschappelijke delen, renovatieverplichting, keuring van verwarmingsketels, asbest), de watertarieven, de renovatiesteun, de toeristische verhuur en de brandveiligheid (rookmelders).
Is het asbestattest voor de gemeenschappelijke delen overal in België verplicht?
Nee, alleen in Vlaanderen, voor gebouwen van vóór 2001, uiterlijk op 31 december 2026. In Wallonië en Brussel is er geen asbestinventaris verplicht voor de gemeenschappelijke delen.
Welke steun is er eind 2026 om de gemeenschappelijke delen te renoveren?
In Wallonië een renteloze Rénoprêt tot € 60.000 per woning, want sinds 1 oktober 2026 zijn de premies vervangen door leningen. In Brussel zijn de Renolution-premies opgeschort en is er een lening aangekondigd voor 2027. In Vlaanderen de basis-Mijn VerbouwPremie, aangevraagd door de syndicus.
Wettelijke basis: Burgerlijk Wetboek, boek 3, artikelen 3.78 tot 3.100 (federaal); gewestelijke regelgeving, vermeld in elk artikel.
Geraadpleegde bronnen:
- Burgerlijk Wetboek, boek 3, titel 4 (tekst gepubliceerd door het BIV, Franstalig)
- Leefmilieu Brussel, ‘Mede-eigendom: het beheer van de EPB’ (november 2025, Franstalig)
- Vlaanderen.be, ‘Beheer en onderhoud van appartementsgebouwen’
- Notaris.be, ‘Welke regels gelden voor verhuur via Airbnb?’ (Franstalig)
- Wallonie.be, nieuwe steunregeling voor renovatie (september 2026, Franstalig)
Algemene informatie, bijgewerkt in oktober 2026. Uw basisakte en uw reglement van mede-eigendom kunnen bijzondere regels bevatten. Dit artikel vervangt geen advies van een advocaat of notaris.