Geschillen
Geschillen in een VME: bemiddeling, minnelijke schikking en vrederechter
Door Sébastien Dellis, vrijwillige syndicus · bijgewerkt op 6 november 2026 · 6 minuten leestijd
Voor de meeste geschillen in een vereniging van mede-eigenaars (VME) is de vrederechter van de plaats van het gebouw bevoegd, ongeacht het bedrag dat op het spel staat. Zover hoeft het niet meteen te komen: een poging tot minnelijke schikking (verzoening) bij de vrederechter is gratis, en bemiddeling door een erkende bemiddelaar kan leiden tot een gehomologeerd akkoord. Let op: een verzoeningspoging schorst de termijn van vier maanden om een beslissing van de algemene vergadering aan te vechten niet, en het is riskant om te rekenen op een schorsende werking van bemiddeling. Arbitrageclausules zijn verboden.
De meest voorkomende geschillen
| Geschil | Eerste stap | Gerechtelijke weg |
|---|---|---|
| Onbetaalde lasten | Herinneringen, daarna een ingebrekestelling | Vordering van de VME bij de vrederechter |
| Betwiste beslissing van de AV | Gesprek met de syndicus en de raad van mede-eigendom | Beroep bij de vrederechter binnen 4 maanden na de AV |
| Syndicus die in gebreke blijft | Aangetekende brief, daarna een AV aangevraagd door 1/5 van de aandelen | Voorlopige syndicus aangesteld door de rechter |
| Overlast tussen buren | Verwijzing naar het RIO, schriftelijk contact, bemiddeling | Vordering wegens burenhinder |
| Geblokkeerde werken | Nieuwe AV met precieze offertes | Machtiging door de rechter of indeplaatsstelling bij een onrechtmatige minderheid |
Bemiddeling
Bemiddeling is een vrijwillig en vertrouwelijk proces waarin een neutrale derde de partijen helpt om zelf tot een akkoord te komen. De FOD Justitie raadt ze aan bij conflicten in mede-eigendom, omdat het gaat om buren die elkaar nog lang zullen tegenkomen.
- De Federale Bemiddelingscommissie erkent de bemiddelaars en publiceert hun lijst. Zelf voert ze geen bemiddelingen.
- Is de bemiddelaar erkend, dan kan de rechter het akkoord homologeren: het wordt dan uitvoerbaar zoals een vonnis.
- Het ereloon is vrij te bepalen en wordt meestal gelijk verdeeld. De rechtsbijstandsverzekering kan tussenkomen, en voor wie een bescheiden inkomen heeft, bestaat er steun.
Minnelijke schikking bij de vrederechter
Elke partij kan de vrederechter vragen de andere partij op te roepen tot verzoening. De procedure is gratis en een advocaat is niet verplicht. Wordt een akkoord bereikt, dan wordt het vastgelegd in een proces-verbaal met formule van tenuitvoerlegging.
een verzoek tot verzoening schorst de termijn van vier maanden om een beslissing van de AV aan te vechten niet, en het is riskant om te rekenen op een schorsende werking van bemiddeling. Wilt u een beslissing aanvechten, stel dan het beroep binnen de termijn in en onderhandel desnoods tegelijk verder.
Met een VME-geschil naar de vrederechter
- Bevoegde rechter: de vrederechter van het kanton waar het gebouw ligt.
- Vorm: meestal een dagvaarding door een gerechtsdeurwaarder; een verzoekschrift op tegenspraak als de wet dat toelaat, of een vrijwillige verschijning van beide partijen.
- Advocaat: niet verplicht, wel aangeraden zodra er veel op het spel staat.
- Kosten: rolrecht, kosten van de gerechtsdeurwaarder en eventueel van een advocaat. De partij die verliest, draagt in principe de gerechtskosten, waaronder een forfaitaire rechtsplegingsvergoeding.
- Hoger beroep: bij de rechtbank van eerste aanleg, behalve als de vordering niet hoger is dan € 2.500: dan wordt het vonnis in laatste aanleg gewezen.
Wie betaalt als een mede-eigenaar de VME dagvaardt?
De mede-eigenaar wiens vordering tegen de VME volledig gegrond wordt verklaard, draagt niet bij in de kosten en gerechtskosten waartoe de VME wordt veroordeeld: die worden verdeeld over de andere mede-eigenaars. Dezelfde regel beschermt de mede-eigenaar die door de VME wordt gedagvaard, als de VME volledig ongelijk krijgt. Bij een gedeeltelijk succes draagt hij wel bij.
De VME in rechte: de rol van de syndicus
De syndicus vertegenwoordigt de VME in rechte. Om namens de VME een vordering in te stellen, heeft hij in principe een machtiging van de algemene vergadering nodig, behalve voor de invordering van lasten, die hij alleen mag voeren, en voor een dringende of bewarende vordering, die achteraf moet worden bekrachtigd. Een vrederechter oordeelde dat een clausule in het RIO die de syndicus toestaat een verzoening te vragen, geen mandaat is om te procederen (Ukkel, 19 oktober 2021).
Geen arbitrage
Een clausule in de statuten of het RIO die geschillen over de mede-eigendom aan een arbiter toevertrouwt, wordt voor niet geschreven gehouden. Bemiddeling blijft wel mogelijk.
Burenhinder
Sinds 2021 regelt het Burgerlijk Wetboek de aansprakelijkheid voor abnormale burenhinder: wie hinder veroorzaakt die de maat van de gewone ongemakken overschrijdt, moet die compenseren, ook zonder fout. De rechter kan een vergoeding toekennen of maatregelen opleggen om de hinder te beperken, zonder een nieuw onevenwicht te scheppen. Een preventieve vordering is mogelijk bij een kennelijk en ernstig risico voor de veiligheid, de gezondheid of het milieu.
Met Syndo worden oproepingen, verzendingsbewijzen, herinneringen, ondertekende notulen en goedgekeurde rekeningen gedateerd en bewaard, klaar om voor te leggen als er een geschil ontstaat.
Veelgestelde vragen
Welke rechter is bevoegd voor een geschil in mede-eigendom?
De vrederechter van het kanton waar het gebouw ligt, voor de meeste geschillen in mede-eigendom, ongeacht het bedrag. Een advocaat is niet verplicht, maar wel aangeraden zodra er veel op het spel staat.
Schorst verzoening of bemiddeling de termijn om een beslissing van de algemene vergadering aan te vechten?
Verzoening niet: een verzoek tot verzoening bij de vrederechter schorst de termijn van vier maanden niet. Bij bemiddeling is het riskant om op een schorsende werking te rekenen. Wilt u een beslissing aanvechten, stel de vordering dan binnen de termijn in, en onderhandel desnoods tegelijk verder.
Mag de syndicus naar de rechter stappen zonder toestemming van de algemene vergadering?
In principe heeft hij een machtiging van de algemene vergadering nodig om in naam van de VME een rechtsvordering in te stellen. Er zijn twee uitzonderingen: de invordering van de lasten, die hij alleen mag voeren, en een dringende of bewarende vordering, die achteraf door de algemene vergadering bekrachtigd moet worden.
Mogen de statuten van de VME een arbitragebeding bevatten?
Nee. Een bepaling in de statuten of het RIO die geschillen over de mede-eigendom aan een arbiter toevertrouwt, wordt voor niet geschreven gehouden. Bemiddeling blijft wel mogelijk, en een akkoord dat met een erkende bemiddelaar is gesloten, kan door de rechter gehomologeerd worden.
Wie betaalt de gerechtskosten als een mede-eigenaar wint tegen de VME?
De mede-eigenaar van wie de vordering volledig gegrond wordt verklaard, draagt niet bij in de kosten en gerechtskosten waartoe de VME wordt veroordeeld: die worden verdeeld over de andere mede-eigenaars. Krijgt hij slechts gedeeltelijk gelijk, dan draagt hij wel bij.
Wettelijke basis: Burgerlijk Wetboek, boek 3, artikelen 3.85, 3.92, 3.101 en 3.102; Gerechtelijk Wetboek, artikelen 591 en 1724 en volgende.
Geraadpleegde bronnen:
- Burgerlijk Wetboek, boek 3, titel 4 (tekst gepubliceerd door het BIV, Franstalig)
- FOD Justitie, brochure ‘Mede-eigendom’
- Europees e-justitieportaal, ‘Bemiddeling in EU-landen – België’
- Justifit, ‘Een beslissing van de algemene vergadering aanvechten’ (oktober 2026, Franstalig)
- Justifit, ‘De bevoegdheden van de vrederechter’ (Franstalig)
- Housing-Service, ‘Burenhinder in België’ (2026, Franstalig)
- B. Deraedt, verzoening en mandaat van de syndicus (DIAL UCLouvain, Franstalig)
Algemene informatie, bijgewerkt in oktober 2026. Uw basisakte en uw reglement van mede-eigendom kunnen bijzondere regels bevatten. Dit artikel vervangt geen advies van een advocaat of notaris.