De syndicus
Als het beheer vastloopt: voorlopige syndicus en voorlopig bewindvoerder
Door Sébastien Dellis, vrijwillige syndicus · bijgewerkt op 6 november 2026 · 5 minuten leestijd
Een VME kan niet zonder syndicus blijven; als het beheer vastloopt, kan de vrederechter een voorlopige syndicus aanstellen. Stelt de algemene vergadering er geen aan, dan benoemt de vrederechter er een op verzoek van elke mede-eigenaar of van elke belanghebbende derde. Is de syndicus verhinderd of schiet hij tekort, dan is dat de oplossing. En als het financiële evenwicht of het behoud van het gebouw ernstig in gevaar is, kunnen de syndicus of mede-eigenaars die een vijfde van de aandelen vertegenwoordigen een voorlopig bewindvoerder vragen, die de organen van de VME vervangt.
Vier situaties, vier oplossingen
| Situatie | Wie stapt naar de rechter | Wat de rechter beslist |
|---|---|---|
| Er is geen syndicus aangesteld | Elke mede-eigenaar of belanghebbende derde | Hij benoemt de syndicus |
| De syndicus is verhinderd of schiet tekort | Elke mede-eigenaar, die de syndicus in het geding roept | Hij stelt een voorlopige syndicus aan, voor de duur die hij bepaalt |
| De syndicus verzuimt of weigert onrechtmatig de AV bijeen te roepen | Elke mede-eigenaar | Hij beveelt de bijeenroeping van de algemene vergadering |
| De VME zit in ernstige moeilijkheden | De syndicus, of mede-eigenaars met samen minstens 1/5 van de aandelen | Hij stelt een voorlopig bewindvoerder aan |
Voor u naar de rechter stapt
De meeste impasses raken opgelost zonder rechter:
- Schrijf de syndicus aangetekend aan en wijs hem precies op de verplichting die hij niet nakomt.
- Vraag samen met andere mede-eigenaars die 1/5 van de aandelen vertegenwoordigen een algemene vergadering aan. De syndicus moet die binnen 30 dagen bijeenroepen; doet hij dat niet, dan kan een van de verzoekers ze zelf bijeenroepen.
- De algemene vergadering kan de syndicus altijd ontslaan, met volstrekte meerderheid, behalve als de rechter hem aangesteld heeft, en ze kan hem een voorlopige syndicus toevoegen voor een bepaalde duur of voor bepaalde doeleinden.
De voorlopige syndicus aangesteld door de vrederechter
Is de syndicus verhinderd of schiet hij tekort, dan kan elke mede-eigenaar de vrederechter vragen een voorlopige syndicus aan te stellen. De rechter bepaalt hoe lang diens opdracht duurt. De zittende syndicus moet in het geding geroepen worden, dat wil zeggen de kans krijgen om zich te verdedigen.
Een syndicus die door de rechter aangesteld is, kan alleen door de rechter ontslagen worden.
De voorlopig bewindvoerder
Dit is de zwaarste maatregel. De rechter kan een voorlopig bewindvoerder aanstellen wanneer:
- het financiële evenwicht van de VME ernstig in gevaar is, bijvoorbeeld door massale achterstallen;
- of de VME het behoud van het gebouw of de naleving van de wettelijke verplichtingen niet meer kan verzekeren.
Het verzoek gaat uit van de syndicus of van mede-eigenaars die samen minstens een vijfde van de aandelen bezitten. Een of meer voorlopige bewindvoerders treden in de plaats van de organen van de VME, binnen de grenzen van de opdrachten die de rechter hun toevertrouwt. Hun kosten zijn ten laste van de VME.
De andere bevoegdheden van de rechter bij een impasse
- Onrechtmatige minderheid: als een minderheid de algemene vergadering onrechtmatig belet een beslissing te nemen met de vereiste meerderheid, kan elke benadeelde mede-eigenaar de rechter vragen in de plaats van de algemene vergadering te beslissen.
- Dringende werken: als de vereiste meerderheid op de algemene vergadering niet gehaald kan worden, kan een mede-eigenaar zich door de rechter laten machtigen om alleen, op kosten van de VME, dringende en noodzakelijke werken aan de gemeenschappelijke delen uit te voeren.
- Geweigerde nuttige werken: hij kan zich ook laten machtigen om op eigen kosten werken uit te voeren die voor hem nuttig zijn, zelfs als ze de gemeenschappelijke delen raken, wanneer de algemene vergadering zich er zonder rechtmatige reden tegen verzet.
een procedure voor de vrederechter brengt dagvaardingskosten mee en meestal ook advocatenkosten. Een voorlopige syndicus of voorlopig bewindvoerder die de rechter aanstelt, is doorgaans een professional die door de VME betaald wordt; de kosten van de voorlopig bewindvoerder zijn wettelijk ten laste van de VME.
Met Syndo zijn de rekeningen bijgewerkt en de documenten toegankelijk voor elke mede-eigenaar, zodat het zover niet hoeft te komen.
Veelgestelde vragen
Wat als de VME geen syndicus heeft?
Zonder naar de rechter te gaan kan de algemene vergadering worden bijeengeroepen om er een aan te wijzen: door de raad van mede-eigendom, bij gebreke daarvan door de voorzitter van de laatste algemene vergadering, bij gebreke daarvan door één of meer mede-eigenaars die ten minste een vijfde van de aandelen in de gemeenschappelijke delen bezitten (art. 3.87, § 2, vierde lid). Doet niemand dat, dan benoemt de vrederechter een syndicus op verzoek van elke mede-eigenaar of van elke belanghebbende derde (art. 3.89, § 1). Een syndicus die ontslag heeft genomen, blijft in functie tot hij vervangen is: volg dan de weg van de syndicus die in gebreke blijft, hieronder. Is zijn mandaat verstreken zonder hernieuwing, dan is de situatie minder duidelijk; het veiligst is de vrederechter te vragen een syndicus aan te stellen. Is er wel een syndicus, maar blijft hij in gebreke, dan kunnen mede-eigenaars die een vijfde van de aandelen vertegenwoordigen hem vragen een algemene vergadering bijeen te roepen om een andere syndicus aan te stellen; hij moet die binnen 30 dagen bijeenroepen, en doet hij dat niet, dan kan een van de verzoekers ze zelf bijeenroepen.
Wat is het verschil tussen een voorlopige syndicus en een voorlopig bewindvoerder?
De voorlopige syndicus wordt door de rechter aangesteld, op verzoek van elke mede-eigenaar, wanneer de syndicus verhinderd is of tekortschiet, voor de duur die de rechter bepaalt. De voorlopig bewindvoerder is de zwaarste maatregel: hij vervangt de organen van de VME wanneer het financiële evenwicht of het behoud van het gebouw ernstig in gevaar is.
Wie kan een voorlopig bewindvoerder vragen?
De syndicus, of mede-eigenaars met samen minstens een vijfde van de aandelen, wanneer het financiële evenwicht van de mede-eigendom ernstig in gevaar is of de VME het behoud van het gebouw of de naleving van de wettelijke verplichtingen niet meer kan verzekeren. De kosten van de bewindvoerder zijn ten laste van de VME.
Kan de algemene vergadering een syndicus ontslaan die de rechter heeft aangesteld?
Nee. Een syndicus die door de rechter is aangesteld, kan alleen door de rechter worden ontslagen. Een syndicus die de algemene vergadering zelf heeft aangesteld, kan ze daarentegen altijd ontslaan, met volstrekte meerderheid.
Wat als een minderheid noodzakelijke werken blokkeert?
Als een minderheid de algemene vergadering onrechtmatig belet een beslissing te nemen met de vereiste meerderheid, kan elke benadeelde mede-eigenaar de rechter vragen om in de plaats van de algemene vergadering te beslissen. Voor dringende en noodzakelijke werken kan een mede-eigenaar zich ook door de rechter laten machtigen om ze alleen uit te voeren, op kosten van de VME.
Wettelijke basis: Burgerlijk Wetboek, boek 3, artikelen 3.87, 3.89 en 3.92; Gerechtelijk Wetboek, artikel 591.
Geraadpleegde bronnen:
- Burgerlijk Wetboek, boek 3, titel 4, tekst gepubliceerd door het BIV (Franstalig)
- FOD Justitie, brochure ‘Mede-eigendom’
- Test-Aankoop, ‘Uw syndicus antwoordt niet meer?’ (april 2026, Franstalig)
Algemene informatie, bijgewerkt in oktober 2026. Uw basisakte en uw reglement van mede-eigendom kunnen bijzondere regels bevatten. Dit artikel vervangt geen advies van een advocaat of notaris.