Le syndic

Quand la gestion bloque : syndic provisoire et administrateur provisoire

Par l'équipe Syndo · mis à jour le 30 octobre 2026 · 5 minutes de lecture

En bref

Une copropriété ne peut pas rester sans syndic. Si l'assemblée n'en désigne pas, le juge de paix le nomme à la demande de tout copropriétaire ou de tout tiers intéressé. Si le syndic est empêché ou défaillant, le juge peut désigner un syndic provisoire. Et si l'équilibre financier ou la conservation de l'immeuble sont gravement menacés, le syndic ou des copropriétaires représentant un cinquième des quotes-parts peuvent demander un administrateur provisoire, qui remplace les organes de l'association.

Quatre situations, quatre réponses

Situation	Qui agit	Ce que décide le juge
Aucun syndic n'a été désigné	Tout copropriétaire ou tiers intéressé	Il nomme le syndic
Le syndic est empêché ou défaillant	Tout copropriétaire, en appelant le syndic à la cause	Il désigne un syndic provisoire, pour la durée qu'il fixe
Le syndic néglige ou refuse abusivement de convoquer l'AG	Tout copropriétaire	Il ordonne la convocation de l'assemblée
La copropriété est en grave difficulté	Le syndic, ou des copropriétaires détenant au moins 1/5 des quotes-parts	Il désigne un administrateur provisoire

Avant d'aller en justice

La plupart des blocages se règlent sans juge :

Écrivez au syndic, par recommandé, en rappelant précisément l'obligation qu'il ne remplit pas.
Avec d'autres copropriétaires représentant 1/5 des quotes-parts, demandez une assemblée générale. Le syndic doit la convoquer dans les 30 jours ; à défaut, l'un des demandeurs peut la convoquer lui-même.
L'assemblée peut toujours révoquer le syndic, à la majorité absolue, sauf s'il a été désigné par le juge, et lui adjoindre un syndic provisoire pour une durée ou à des fins déterminées.

Le syndic provisoire désigné par le juge

En cas d'empêchement ou de carence du syndic, tout copropriétaire peut demander au juge de paix de désigner un syndic provisoire. Le juge fixe la durée de sa mission. Le syndic en place doit être appelé à la cause, c'est-à-dire mis en mesure de se défendre.

Un syndic désigné par le juge ne peut être révoqué que par le juge.

L'administrateur provisoire

C'est la mesure la plus forte. Le juge peut désigner un administrateur provisoire quand :

l'équilibre financier de la copropriété est gravement compromis, par exemple à cause d'impayés massifs ;
ou l'association ne peut plus assurer la conservation de l'immeuble ou sa conformité aux obligations légales.

La demande émane du syndic ou de copropriétaires détenant au moins un cinquième des quotes-parts. Un ou plusieurs administrateurs provisoires se substituent aux organes de l'association, dans la limite des missions que le juge leur confie. Leurs frais sont à charge de l'association.

Les autres pouvoirs du juge en cas de blocage

Minorité abusive : si une minorité empêche abusivement l'assemblée de prendre une décision à la majorité requise, tout copropriétaire lésé peut demander au juge de se substituer à l'assemblée.
Travaux urgents : lorsque la majorité requise ne peut être atteinte en assemblée, un copropriétaire peut se faire autoriser par le juge à exécuter seul, aux frais de l'association, des travaux urgents et nécessaires affectant les parties communes.
Travaux utiles refusés : il peut aussi se faire autoriser à réaliser à ses frais des travaux qui lui sont utiles, même s'ils affectent les parties communes, lorsque l'assemblée s'y oppose sans juste motif.

Le coût

une procédure devant le juge de paix entraîne des frais de citation et, le plus souvent, d'avocat. Un syndic ou un administrateur provisoire désigné par le juge est en général un professionnel rémunéré par l'association ; les frais de l'administrateur provisoire sont légalement à sa charge.

Avec Syndo comptes à jour et documents accessibles à chaque copropriétaire, pour que la question ne se pose pas.

Base légale : Code civil, livre 3, articles 3.87, 3.89 et 3.92 ; Code judiciaire, article 591.

Sources consultées :

Informations générales, à jour en octobre 2026. Votre acte de base et votre règlement de copropriété peuvent prévoir des règles particulières. Cet article ne remplace pas l'avis d'un avocat ou d'un notaire.