Litiges
Litiges en copropriété : médiation, conciliation et juge de paix
Par l'équipe Syndo · mis à jour le 30 octobre 2026 · 6 minutes de lecture
Le juge de paix du lieu de l'immeuble est compétent pour la plupart des litiges de copropriété, quel que soit le montant en jeu. Avant d'en arriver là, une conciliation devant lui est gratuite, et une médiation par un médiateur agréé peut aboutir à un accord homologué. Attention : la conciliation ne suspend pas le délai de quatre mois pour contester une décision de l'assemblée, et il est risqué de compter sur un effet suspensif de la médiation. Les clauses d'arbitrage sont interdites.
Les litiges les plus fréquents
| Litige | Première étape | Voie judiciaire |
|---|---|---|
| Charges impayées | Rappels puis mise en demeure | Action de l'ACP devant le juge de paix |
| Décision d'AG contestée | Discussion avec le syndic et le conseil | Recours devant le juge de paix dans les 4 mois de l'AG |
| Syndic défaillant | Recommandé, puis AG demandée par 1/5 des quotes-parts | Syndic provisoire désigné par le juge |
| Nuisances entre voisins | Rappel du ROI, échange écrit, médiation | Action en trouble de voisinage |
| Travaux bloqués | Nouvelle AG avec devis précis | Autorisation du juge ou substitution en cas de minorité abusive |
La médiation
La médiation est un processus volontaire et confidentiel dans lequel un tiers neutre aide les parties à trouver elles-mêmes un accord. Le SPF Justice la recommande pour les conflits de copropriété, qui opposent des voisins appelés à se croiser longtemps.
- La Commission fédérale de médiation agrée les médiateurs et publie leur liste. Elle ne mène pas elle-même les médiations.
- Si le médiateur est agréé, l'accord peut être homologué par le juge : il devient alors exécutoire comme un jugement.
- Les honoraires sont libres et en général partagés par moitié. L'assurance protection juridique peut intervenir, et une aide existe pour les revenus modestes.
La conciliation devant le juge de paix
Toute partie peut demander au juge de paix de convoquer l'autre en conciliation. La procédure est gratuite et sans avocat obligatoire. Si un accord est trouvé, il est acté dans un procès-verbal revêtu de la formule exécutoire.
une demande de conciliation ne suspend pas le délai de quatre mois pour contester une décision d'AG, et il est risqué de compter sur un effet suspensif de la médiation. Si vous voulez contester, introduisez le recours dans le délai, quitte à négocier en parallèle.
Saisir le juge de paix
- Juge compétent : celui du canton où se trouve l'immeuble.
- Forme : le plus souvent une citation par huissier ; une requête contradictoire dans les cas où la loi le permet, ou une comparution volontaire des deux parties.
- Avocat : pas obligatoire, mais conseillé dès que l'enjeu est important.
- Coûts : droit de mise au rôle, frais d'huissier et, le cas échéant, d'avocat. La partie qui perd supporte en principe les dépens, dont une indemnité de procédure forfaitaire.
- Appel : devant le tribunal de première instance, sauf si la demande ne dépasse pas 2 500 € : le jugement est alors rendu en dernier ressort.
Qui paie quand un copropriétaire attaque l'association ?
Le copropriétaire dont la demande contre l'association est entièrement accueillie ne contribue pas aux frais et dépens auxquels l'association est condamnée : ils sont répartis entre les autres copropriétaires. La même règle protège le copropriétaire attaqué par l'association lorsque celle-ci est entièrement déboutée. En cas de succès partiel, il contribue.
L'association en justice : le rôle du syndic
Le syndic représente l'association en justice. Pour intenter une action au nom de l'ACP, il a en principe besoin d'une autorisation de l'assemblée générale, sauf pour le recouvrement des charges, qu'il peut poursuivre seul, et pour une demande urgente ou conservatoire, à faire ratifier ensuite. Un juge de paix a estimé qu'une clause du ROI autorisant le syndic à demander une conciliation ne vaut pas mandat pour plaider (Uccle, 19 octobre 2021).
Pas d'arbitrage
Une clause des statuts ou du ROI qui confie les litiges de copropriété à un arbitre est réputée non écrite. La médiation, elle, reste possible.
Les troubles de voisinage
Depuis 2021, le Code civil codifie la responsabilité pour trouble anormal de voisinage : celui qui cause un trouble excédant la mesure des inconvénients normaux doit le compenser, même sans faute. Le juge peut accorder une indemnité ou des mesures pour réduire le trouble, sans créer un nouveau déséquilibre. Une action préventive est possible en cas de risque manifeste et grave pour la sécurité, la santé ou l'environnement.
Avec Syndo convocations, preuves d'envoi, rappels, PV signés et comptes approuvés sont datés et conservés, prêts à être produits si un litige survient.
Base légale : Code civil, livre 3, articles 3.85, 3.92, 3.101 et 3.102 ; Code judiciaire, articles 591 et 1724 et suivants.
Sources consultées :
- Code civil, livre 3, titre 4 (texte publié par l'IPI)
- SPF Justice, brochure « La copropriété »
- Portail e-Justice européen, la médiation en Belgique
- Justifit, « Contester une décision d'assemblée générale » (octobre 2026)
- Justifit, « Les compétences du juge de paix »
- Housing-Service, « Troubles de voisinage en Belgique » (2026)
- B. Deraedt, conciliation et mandat du syndic (DIAL UCLouvain)
Informations générales, à jour en octobre 2026. Votre acte de base et votre règlement de copropriété peuvent prévoir des règles particulières. Cet article ne remplace pas l'avis d'un avocat ou d'un notaire.