Airbnb en copropriété en Belgique : ce que l'ACP peut décider, région par région

Un vendredi, 22 heures, des valises dans l'escalier

Valises à la main, deux voyageurs cherchent le code d'une boîte à clés accrochée à la grille. Le lundi, un copropriétaire écrit au syndic : « Le 2e gauche est sur Airbnb, c'est permis, ça ? »

Avant de répondre, relisez les statuts : l'acte de base et le règlement de copropriété, deux actes notariés transcrits. Cherchez-y la destination des lots (« à usage exclusif d'habitation », « toute activité commerciale est interdite ») et toute clause sur la location de courte durée. Puis ouvrez le règlement d'ordre intérieur (ROI), rédigé sous seing privé (art. 3.85, § 3). Qui fait quoi entre ces textes : voir statuts, règlement de copropriété et ROI.

Une interdiction écrite dans les statuts suit le lot. Transcrits, les statuts s'imposent à l'acheteur suivant, et un propriétaire ne peut pas accorder à son locataire un usage que les statuts lui refusent. Le Code civil précise que leurs dispositions peuvent être opposées directement par ceux à qui elles sont opposables et qui sont titulaires d'un droit réel ou personnel sur l'immeuble (art. 3.93, § 1er).

Une règle du ROI ou une décision d'AG lie d'office ceux qui avaient le droit de vote lors de son adoption. Un nouveau titulaire ou un occupant n'est lié qu'une fois qu'elle lui a été communiquée. Elle vient de celui qui lui confère son droit, au moment où il le confère, ou du syndic, à sa demande, par recommandé. Pour les décisions suivantes, la communication se fait par recommandé dans les trente jours qui suivent la réception du PV, à l'initiative de celui qui l'a reçu (art. 3.93, § 5). Le versant locataire est traité dans louer son lot.

Quand les statuts ne disent rien

Beaucoup d'actes de base datent d'avant les plateformes : ils parlent d'« habitation » et s'arrêtent là. Cela n'a pas empêché des juges de paix de trancher. V. Defraiteur en recense plusieurs (Revue pratique de l'immobilier, n° 3/2020) :

• J.P. Deinze, 21 mars 2017 : la location de courte durée d'un lot destiné à l'habitation privée a été jugée contraire aux statuts et interdite ;
• J.P. Bruges, 30 mars 2017, confirmé par le tribunal de première instance de Flandre occidentale (division Bruges) le 8 novembre 2017 : la demande d'annulation d'une décision d'AG interdisant les locations Airbnb a été déclarée irrecevable, l'activité étant traitée comme celle d'une entreprise ;
• J.P. Anvers, 27 septembre 2018 : la location Airbnb a été jugée contraire aux statuts, qui destinaient les appartements au logement et excluaient l'horeca ; un copropriétaire a obtenu contre le copropriétaire bailleur des dommages et intérêts limités à 250 € ;
• J.P. Bruxelles (2e canton), 7 décembre 2020 : une décision d'AG refusant l'exploitation d'un lot en Airbnb a été maintenue, l'acte de base interdisant tout commerce dans les parties privatives et l'activité ayant une ampleur professionnelle ;
• J.P. Uccle, 19 février 2021 : la demande d'annulation d'une décision d'AG interdisant la location touristique a été rejetée, le juge ajoutant que l'interdiction n'était pas abusive.

Les deux dernières sont inédites : l'auteur les cite sans qu'elles aient été publiées.

Ce sont des cas d'espèce. Un autre juge peut voir les choses autrement, surtout pour quelqu'un qui loue de temps en temps sa propre résidence. L'auteur doute aussi qu'une clause interdisant toute location, sans condition, résiste au droit de propriété protégé par le premier protocole additionnel à la Convention européenne des droits de l'homme. Mon conseil : une clause qui cible les séjours touristiques de courte durée et laisse en paix les baux ordinaires.

Interdire, encadrer, autoriser : chaque vote a sa majorité

Chaque outil a sa majorité, calculée sur les voix des copropriétaires présents ou représentés. Les abstentions, votes nuls et blancs ne sont pas des voix émises et ne comptent pas (art. 3.87, § 8).

Pourquoi quatre cinquièmes pour interdire ? Parce que l'interdiction restreint l'usage des parties privatives. Les deux tiers ne valent que pour une modification qui « ne concerne que la jouissance, l'usage ou l'administration des parties communes » (art. 3.88, § 1er, 1°, a). Le texte voté passe ensuite chez le notaire, aux frais de l'association.

Le ROI, lui, n'a pas de majorité propre : ses règles se votent à la majorité absolue (art. 3.87, § 8). Mais il reste sous les statuts, qui décrivent les droits de chacun sur sa partie privative (art. 3.85, § 1er). Il peut encadrer la location touristique (prévenir le syndic, horaires, accès), pas restreindre l'usage d'un lot au-delà des statuts. Une telle règle serait en réalité une modification des statuts, votée sans les quatre cinquièmes ni l'acte notarié, et s'exposerait à l'annulation.

Faire payer davantage les lots loués aux touristes est tentant, et glissant. Une clé de répartition différente pour ces lots modifie la répartition des charges : quatre cinquièmes (art. 3.88, § 1er, 2°, a) et critères motivés inscrits dans le règlement de copropriété (art. 3.85, § 1er, 2°). Un forfait « Airbnb » voté à la majorité absolue pourrait donc être annulé. Une amende prévue dans le seul ROI serait tout aussi fragile. Le Code civil ne vise que « les clauses et les sanctions relatives au non-paiement de ces charges » (art. 3.85, § 1er, 2°), sans base pour d'autres sanctions pécuniaires. Pour un dégât précis, réclamez plutôt le coût réel au copropriétaire responsable.

L'AG ne peut pas viser nommément un copropriétaire pour le priver d'un droit que les autres gardent. Elle ne peut pas non plus appliquer une interdiction à un locataire qui n'en a jamais été informé (art. 3.93, § 5). Le copropriétaire à qui une décision irrégulière, frauduleuse ou abusive cause un préjudice personnel a quatre mois à dater de l'AG pour saisir le juge de paix (art. 3.92, § 3 ; voir contester une décision).

Bruxelles, seule Région qui demande l'avis de l'AG

Bruxelles exige l'enregistrement préalable de tout hébergement touristique loué pour une nuit à 90 jours. Il se fait auprès de Bruxelles Économie et Emploi (ordonnance du 8 mai 2014 et arrêté d'exécution du 24 mars 2016). Dans une copropriété, l'exploitant joint au dossier (art. 7, § 1er, 7°, de cet arrêté) « un accord écrit de l'Assemblée générale des copropriétaires portant sur l'exercice de l'activité d'exploitation de l'hébergement touristique au sein de l'immeuble ». S'y ajoutent une attestation de sécurité incendie du bourgmestre, à renouveler tous les cinq ans, et une attestation de conformité urbanistique de la commune.

L'arrêté ne dit pas à quelle majorité cet accord se donne, pas plus que la page officielle ou le dossier de déclaration. Faute de règle propre, la décision se prendrait à la majorité absolue (art. 3.87, § 8), qui est un plancher. Si les statuts réservent les lots à l'habitation ou interdisent le commerce, l'accord reviendrait à admettre une activité qu'ils écartent. La doctrine citée plus haut y voit une modification des statuts. La prudence commanderait alors les quatre cinquièmes et l'acte notarié (art. 3.88, § 1er, 2°, a et b). Dès que l'acte de base parle d'habitation, je retiens cette lecture, la plus exigeante.

La demande devient un point à l'ordre du jour, avec une convocation envoyée quinze jours au moins avant l'AG (art. 3.87, § 3), ou l'objet d'une AG extraordinaire si le demandeur ne veut pas attendre (convoquer une assemblée générale). La résolution vise un lot, un exploitant et une capacité, pas un feu vert général et illimité. Un extrait signé du PV, avec le texte exact et le résultat du vote, rejoint le dossier régional.

Les amendes administratives vont de 41,60 € à 4 160 €, multipliées par les décimes additionnels. Cela donne de 416 € à 41 600 € pour des faits constatés depuis le 1er février 2026, selon Bruxelles Économie et Emploi. L'administration peut aussi suspendre ou retirer le numéro d'enregistrement.

Les règles vont encore bouger. La Cour de justice de l'Union européenne a jugé la réglementation bruxelloise trop imprécise. Le Gouvernement a donc annoncé au printemps 2026 une réforme, plus stricte pour les logements entiers (VRT et BX1, avril 2026). Au 6 novembre 2026, l'accord écrit de l'AG figure toujours parmi les pièces exigées.

Flandre : une déclaration, aucun accord de la VME

Louer à des touristes, même quelques nuits par an via une plateforme, oblige à l'aanmelden auprès de Toerisme Vlaanderen. Base : décret du 5 février 2016 houdende het toeristische logies et arrêté du 17 mars 2017. L'exploitant respecte neuf normes de base. Parmi elles : une attestation de sécurité incendie, une assurance incendie et responsabilité civile, un titre qui l'autorise à exploiter (propriété ou bail) et la conformité urbanistique.

La Région ne demande aucun accord de la VME ; les pages officielles consultées ne parlent ni de copropriété ni de syndic. Restent les statuts et le ROI. À la côte notamment, certaines communes ont leur propre règlement et leur taxe de séjour : renseignez-vous auprès de la commune de l'immeuble.

Wallonie : un enregistrement, et souvent un permis

Le décret du 8 février 2024 a remplacé le Code wallon du Tourisme ; il s'applique depuis le 1er juillet 2025. Nul ne peut exploiter un hébergement touristique sans l'enregistrer auprès de Tourisme Wallonie (art. D.III.21), avec une attestation de sécurité incendie ou de contrôle simplifié et un extrait de casier judiciaire de moins de six mois (art. D.III.23). Les hébergements en règle au 1er juillet 2025 n'ont pas à se réenregistrer, sous réserve du respect des normes incendie.

L'urbanisme pèse plus lourd. Depuis le 30 janvier 2023, louer à des touristes une ou plusieurs pièces existantes, même occasionnellement, est une modification de destination soumise à permis d'urbanisme (CoDT, art. R.IV.4-1, alinéa 2). L'exception couvre moins de six chambres chez l'habitant, sans l'ensemble des fonctions d'un logement. Un appartement entier proposé aux touristes depuis cette date n'y entre pas : il faut un permis, demandé à la commune.

Ni le décret ni les pages de la Wallonie ne prévoient d'accord des copropriétaires. La version consolidée en vigueur depuis le 1er septembre 2026, qui intègre les modifications de 2025 et 2026, ne contient aucune disposition sur les immeubles en copropriété. Comme en Flandre, tout repose sur les statuts. Les autres écarts entre Régions sont dans ce qui change selon la région.

Les trois Régions côte à côte

Ce que la Région ne règle pas

Prévenez d'abord l'assureur. Un lot exploité en hébergement touristique peut constituer une aggravation sensible et durable du risque. Le preneur d'assurance, ici l'ACP, doit la déclarer en cours de contrat (loi du 4 avril 2014 relative aux assurances, art. 81). Non déclarée, elle peut réduire l'indemnité en cas de sinistre. Demandez aussi à l'exploitant la preuve de sa propre assurance (assurances de l'immeuble).

Des occupants qui changent chaque semaine ignorent où sont l'issue de secours et l'extincteur : affichez un plan d'évacuation et gardez les dégagements libres.

Une boîte à clés fixée sur la façade ou la grille touche aux parties communes : pas d'installation sans décision d'AG. Comptez les badges en circulation ; au besoin, changez le code de la porte d'entrée.

Tenez un journal daté des nuisances, photos à l'appui : musique à 2 heures, sacs-poubelle sur le palier. Devant le juge, il pèsera.

Rappelez enfin au copropriétaire exploitant qu'il répond envers l'ACP de ses occupants et doit leur transmettre les règles de l'immeuble.

Quand le lot reste en ligne malgré l'interdiction

Commencez par un courrier simple qui cite la clause des statuts ou la décision d'AG. S'il reste sans effet, envoyez une mise en demeure par recommandé avec un délai précis. Beaucoup de situations s'arrêtent là.

Sinon, l'ACP peut agir en justice : elle a qualité pour agir et le syndic la représente (art. 3.92, § 1er ; art. 3.89, § 5, 4°). Hors urgence, l'AG autorise d'abord l'action. Le syndic peut introduire seul une demande urgente ou conservatoire, à faire ratifier par l'AG au plus vite (art. 3.92, § 1er). Un copropriétaire peut aussi agir seul pour son lot, par exemple contre le bruit sous ses fenêtres, après en avoir informé le syndic (art. 3.92, § 1er).

Le juge de paix du canton de l'immeuble est compétent, quel que soit le montant. Le Code judiciaire lui confie les contestations relatives à l'usage, à la jouissance, à l'entretien, à la conservation ou à l'administration du bien commun en cas de copropriété. Il lui confie aussi les demandes fondées sur les règles de la copropriété (art. 591, 2° et 2°bis). À Bruxelles, une exploitation sans enregistrement relève en plus des contrôles de Bruxelles Économie et Emploi. Voir juge de paix et médiation.

Un modèle de résolution à adapter

Une seule variante par point de l'ordre du jour. Faites relire la variante C par le notaire avant d'envoyer la convocation.

Questions fréquentes