Travaux et bâtiment
Assurances de l'immeuble et dégâts des eaux
Par l'équipe Syndo · mis à jour le 30 octobre 2026 · 6 minutes de lecture
La seule assurance que le Code civil impose expressément en copropriété est l'assurance responsabilité du syndic, payée par l'association si son mandat est gratuit. L'assurance incendie de l'immeuble découle en pratique des statuts et reste indispensable : elle couvre le bâtiment entier, parties privatives comprises, et est souscrite par l'association. En cas de sinistre, il faut le déclarer dès que possible. Pour les dégâts des eaux, la plupart des assureurs appliquent une convention qui permet d'indemniser rapidement la victime.
Quelles assurances pour la copropriété ?
| Assurance | Souscrite par | Couvre | Statut |
|---|---|---|---|
| Responsabilité du syndic | Le syndic, aux frais de l'ACP si le mandat est gratuit | Les fautes commises dans l'exercice de sa mission | Obligatoire par la loi |
| Incendie et périls connexes de l'immeuble | L'ACP, pour tout le bâtiment | Incendie, tempête, dégâts des eaux, bris de vitrage, catastrophes naturelles, responsabilité de l'immeuble | Prévue par les statuts ; indispensable |
| Responsabilité civile immeuble | L'ACP, souvent incluse dans le contrat incendie | Dommages causés à des tiers par l'immeuble : chute d'une tuile, chute dans l'escalier | Fortement recommandée |
| Protection juridique | L'ACP | Frais de procédure : recouvrement, litige avec un entrepreneur | Facultative |
| Contenu et responsabilité locative | Chaque copropriétaire ou locataire | Mobilier, embellissements, responsabilité de l'occupant | À charge de chacun |
Le contrat incendie de l'immeuble
Le contrat incendie souscrit par l'association couvre en général le bâtiment dans son ensemble, parties privatives incluses : vérifiez-le dans les conditions particulières. Il évite qu'un appartement non assuré fragilise tout l'immeuble. Points à vérifier :
- le montant assuré, en valeur à neuf, adapté à la reconstruction et indexé ;
- l'abandon de recours au profit des copropriétaires et des occupants : l'assureur renonce alors à se retourner contre celui qui a causé involontairement le dommage ;
- la franchise et sa répartition : à charge de l'association ou du lot à l'origine du sinistre, selon les statuts ou une décision de l'AG ;
- les embellissements des appartements : couverts ou non ;
- les activités particulières : commerce au rez-de-chaussée, bornes de recharge dans le parking.
Comparez les offres tous les deux ou trois ans, dans le cadre du rapport annuel d'évaluation des contrats que le syndic présente à l'AG.
Déclarer un sinistre
La loi impose de déclarer le sinistre dès que possible, et en tout cas dans le délai prévu par le contrat. L'assureur ne peut pas refuser l'indemnisation pour un dépassement de ce délai si la déclaration a été faite aussi vite que cela pouvait raisonnablement se faire. L'assuré doit aussi fournir sans délai les informations utiles et répondre aux demandes de l'assureur.
- Limiter les dégâts : couper l'eau, faire intervenir un plombier ou un couvreur. Le syndic peut le faire seul, au titre des actes conservatoires.
- Documenter : photos datées, description, coordonnées des lots touchés.
- Déclarer à l'assureur de l'immeuble, et prévenir les copropriétaires concernés.
- Conserver les pièces endommagées et les factures jusqu'au passage de l'expert.
- Suivre l'indemnisation et la répartir entre l'association et les lots concernés.
Les dégâts des eaux
C'est le sinistre le plus fréquent en copropriété. Il faut d'abord trouver l'origine : une conduite commune, une installation privative, une infiltration par la toiture ou la façade.
| Origine | Qui intervient en principe |
|---|---|
| Conduite ou colonne commune | L'ACP et l'assureur de l'immeuble |
| Installation privative d'un lot (machine à laver, joint de baignoire) | Le copropriétaire ou l'occupant du lot, et son assurance |
| Infiltration par la toiture ou la façade | L'ACP, qui fait réparer ; l'assureur selon le contrat |
La convention Assuralia « Dégâts d'eau », à laquelle les assureurs adhèrent librement, simplifie le règlement : l'assureur de la victime l'indemnise directement, puis se fait rembourser forfaitairement par l'assureur de responsabilité de celui qui a causé le dommage. Elle prévoit des règles pour les immeubles en copropriété, un plafond de 2 500 € hors TVA par tiers lésé, indexé, et ne s'applique pas aux sinistres déclarés plus de six mois après les faits.
un même dégât qui revient chaque hiver signale un défaut à réparer, pas un sinistre à déclarer. Faites inspecter la toiture et la façade, puis inscrivez les travaux à l'AG.
Avec Syndo chaque police encodée dans l'onglet « Contrats et assurances », avec sa pièce, son échéance et son préavis, apparaît dans l'onglet « Échéances » à la date limite pour la résilier ou la renégocier, marquée « Bientôt » à l'approche. Une indemnité reçue de l'assureur est signalée dans « Banque et livre de comptes » si elle n'est pas reversée dans les 60 jours.
Base légale : Code civil, livre 3, article 3.89, §5, 8° ; loi du 4 avril 2014 relative aux assurances, article 74 ; convention Assuralia « Dégâts d'eau ».
Sources consultées :
- Code civil, livre 3, titre 4 (texte publié par l'IPI)
- Loi du 4 avril 2014 relative aux assurances, article 74
- Assuralia, convention « Dégâts d'eau » (version du 1er janvier 2020)
- Homegrade, « Petites copropriétés »
- KBC Brussels, « Abandon de recours »
Informations générales, à jour en octobre 2026. Votre acte de base et votre règlement de copropriété peuvent prévoir des règles particulières. Cet article ne remplace pas l'avis d'un avocat ou d'un notaire.