Hervorming van de mede-eigendom in België: de wetsvoorstellen in bespreking, elke maand gevolgd

Niets hiervan is al wet. Deze pagina volgt wetsvoorstellen die in de Kamer ingediend zijn en maatregelen die de gewesten alleen nog aangekondigd hebben. Ze wordt elke maand nagelezen en bijgewerkt. Laatste bijwerking: 6 november 2026.

Vier wetsvoorstellen die in de Kamer hangende zijn, zouden het leven van een vereniging van mede-eigenaars (VME) veranderen. Drie ervan raken boek 3 van het Burgerlijk Wetboek, het vierde de vrijwilligerswet. Volgens de parlementaire dossiers, geraadpleegd op 6 november 2026, is geen enkel voorstel in plenaire vergadering gestemd.

Zolang een tekst niet gestemd en in het Belgisch Staatsblad bekendgemaakt is, volgt uw mede-eigendom de huidige wet. Die staat telkens onder het voorstel in kwestie.

De stand van zaken

Tekst	Wat het voor een VME zou veranderen	Waar het staat	Laatste beweging	Bron
DOC 56 1152	Algemene vergadering met tegelijk zaal en scherm, als het RIO en de oproeping erin voorzien (art. 3.87, § 1)	Ingediend, geamendeerd, besproken in de commissie Justitie. Geen advies van de Raad van State in het dossier. Niet gestemd	21/01/2026: commissievergadering	Dossier 56K1152
DOC 56 0849	Vrijstelling van reservekapitaal alleen nog onder 20 kavels; energiewerken bij volstrekte meerderheid binnen een plafond; meer inlichtingen bij de verkoop van een kavel (art. 3.86, 3.88, 3.94)	Ingediend, geamendeerd, besproken in de commissie Energie, Leefmilieu en Klimaat (en voor advies in de commissie Justitie). Advies van de Raad van State uitgebracht. Niet gestemd	13/04/2026: ronddeling van het advies van de Raad van State	Dossier 56K0849
DOC 56 0210	Sanctie als de syndicus niet in de KBO ingeschreven is (art. 3.89, § 3)	Ingediend, geamendeerd, besproken in de commissie Economie, Consumentenbescherming en Digitalisering. Geen advies van de Raad van State in het dossier. Niet gestemd	20/05/2025: bespreking in de commissie	Dossier 56K0210
DOC 56 0214	Vrijwilligersstatuut voor de mede-eigenaar of bewoner die de VME helpt (wet van 3 juli 2005)	Ingediend, besproken in de commissie Sociale Zaken, Werk en Pensioenen. Geen advies in het dossier. Niet gestemd	02/06/2026: bespreking in de commissie	Dossier 56K0214
Richtlijn (EU) 2024/1275, art. 14 (EPBD): omzetting door de gewesten	Voorbekabeling en een laadpunt in nieuwe of ingrijpend gerenoveerde woongebouwen met meer dan drie parkeerplaatsen; drempels wegwerken voor de mede-eigenaar die een laadpunt wil	Omzettingstermijn verstreken op 29/05/2026. Vlaanderen: voorontwerp van decreet principieel goedgekeurd. Wallonië: voorontwerp van decreet in 2025 voor advies voorgelegd, geen bekendgemaakt decreet gevonden. Brussel: geen omzettingstekst gevonden; een besluit van 29/09/2022, aangenomen en van kracht, geldt al voor parkings van woongebouwen met een milieuvergunning	17/07/2026: principiële goedkeuring van het Vlaamse voorontwerp	Richtlijn 2024/1275

Hybride algemene vergadering: wetsvoorstel DOC 56 1152

Officiële titel: Wetsvoorstel tot wijziging van het Burgerlijk Wetboek voor wat betreft het mogelijk maken van hybride algemene vergaderingen van de vereniging van mede-eigenaars.

Wat het zou veranderen. De tekst zou een lid toevoegen aan artikel 3.87, § 1, van het Burgerlijk Wetboek. Op eenzelfde vergadering zouden sommige mede-eigenaars in de zaal zitten en andere online deelnemen: een combinatie van een fysieke en een digitale algemene vergadering, die het voorstel hybride noemt. Er zijn twee voorwaarden. De oproeping zou dat formaat moeten aankondigen. En de mogelijkheid van een digitale of hybride algemene vergadering zou uitdrukkelijk in het reglement van interne orde (RIO) opgenomen moeten zijn.

De Koning zou de nadere regels bepalen. De wet zou in werking treden op de eerste dag van de zesde maand na haar bekendmaking. Amendement nr. 1 van 14 januari 2026 zou ze beperken tot vergaderingen en beslissingen van na die datum. Voor een VME zou de volgorde dus zijn: eerst het RIO aanvullen in de algemene vergadering, daarna bijeenroepen met vermelding van het formaat.

Wat de adviezen zeggen. De Federale Adviesraad voor Ouderen (advies 2026/003 van 5 februari 2026, Franstalig) stemt in met het principe, onder voorwaarden. Wie persoonlijk wil komen, moet dat altijd kunnen, en niemand mag verplicht worden om digitaal deel te nemen. De volmacht moet behouden blijven. Wie op afstand deelneemt, zou dezelfde rechten hebben als wie in de zaal zit. In het dossier staat geen advies van de Raad van State.

Wat u vandaag doet. Artikel 3.87, § 1, blijft de maatstaf: elke mede-eigenaar neemt fysiek deel, of op afstand als de oproeping daarin voorziet. Een algemene vergadering die volledig online verloopt en zo aangekondigd wordt, is dus toegelaten. Zaal en videoconferentie combineren is een grijze zone, en de toelichting bij het voorstel geeft dat toe: volgens de indieners zijn hybride vergaderingen ‘echter wettelijk niet toegelaten’. De voorzorgen voor de tussentijd staan in algemene vergadering op afstand en schriftelijke beslissingen.

Reservekapitaal en energiebesparende werken: DOC 56 0849

Officiële titel: Wetsvoorstel tot wijziging van het Burgerlijk Wetboek met betrekking tot de gedwongen mede-eigendom van gebouwen of groepen van gebouwen, teneinde drempels voor de verduurzaming van appartementen weg te nemen.

Wat het zou veranderen. Het gaat hier om de geamendeerde versie, die aan de Raad van State voorgelegd is.

De vrijstelling van reservekapitaal (Burgerlijk Wetboek, art. 3.86, § 3). Met een vierdevijfdemeerderheid afzien van het reservekapitaal zou alleen nog kunnen in een gebouw met minder dan twintig kavels, kelders, garages en parkeerplaatsen niet meegerekend (amendement nr. 2). De oorspronkelijke tekst sprak van minder dan drie. Onder die drempel zou er niets veranderen.

Waarvoor het reservekapitaal dient (zelfde artikel). Werken voor energie-efficiëntie (in de tekst: op energetisch vlak batige ingrepen) zouden uitdrukkelijk genoemd worden bij de uitgaven die het financiert.

De meerderheid voor die werken (art. 3.88, § 1, 1°, b, amendement nr. 9). Voor de gemeenschappelijke delen zou de volstrekte meerderheid de tweederdemeerderheid vervangen, met twee plafonds. De kostprijs zou niet hoger mogen liggen dan 0,5 % van de heropbouwwaarde van het gebouw. Samen met gelijkaardige werken van de vier vorige boekjaren zou hij niet hoger mogen liggen dan 1,5 %. Daarboven zou de tweederdemeerderheid de regel blijven. Amendementen nrs. 1 en 5, die in dezelfde richting gingen zonder plafond, zijn ingetrokken (amendement nr. 7).

De verkoop van een kavel (artikel 3.94, § 1, amendementen nrs. 4 en 8). De lijst van inlichtingen die de syndicus vóór de verkoop op verzoek meedeelt, zou langer worden. Daarbij zouden komen: de lopende kredietovereenkomsten van de VME, met het openstaande bedrag, en de attesten over de gemeenschappelijke delen die verplicht overgedragen moeten worden en voorhanden zijn. Ook het reglement van mede-eigendom en de basisakte zouden erbij horen.

De inwerkingtreding. Amendement nr. 6 zou ze vastleggen op de eerste dag van de dertiende maand na de bekendmaking (de oorspronkelijke tekst zei de zevende). Zo zouden de VME’s de tijd hebben om erover te beslissen op een gewone algemene vergadering.

De overgang (amendement nr. 3). De regels over de algemene vergadering zouden alleen gelden voor vergaderingen na de inwerkingtreding. Zijn de gemeenschappelijke delen al minstens vijf jaar voorlopig opgeleverd, dan zou de verplichting om een reservekapitaal aan te leggen ingaan vanaf het tweede boekjaar na de inwerkingtreding.

Een voorbeeld (veronderstelde bedragen). Een gebouw met 10 kavels is verzekerd voor een heropbouwwaarde van € 2.000.000. Het plafond zou dan € 10.000 per investering bedragen, en € 30.000 over het lopende boekjaar en de vier vorige samen. Een dakisolatie van € 9.000 zou met volstrekte meerderheid kunnen. Een collectieve verwarmingsketel van € 25.000 zou wel een tweederdemeerderheid blijven vragen.

Wat de Raad van State zegt (advies nr. 78.992/2 van 31 maart 2026). De energiewerken uitdrukkelijk vermelden zou maar een beperkte meerwaarde hebben, want de huidige lijst is niet limitatief. De drempel van twintig kavels zou een verschil in behandeling creëren dat redelijk verantwoord moet kunnen worden.

Dan zijn er de VME’s die volgens de huidige wet al met een vierdevijfdemeerderheid van het reservekapitaal afgezien hebben. Voor hen merkt de Raad op: ‘Die maatregel gaat bovendien niet gepaard met enige specifieke overgangsregeling.’ Hun beslissing, die vandaag geldig is, zou op de helling komen te staan. Amendement nr. 3 bepaalt wanneer de verplichting zou ingaan, zonder eigen regel voor die al gestemde vrijstellingen. Het advies behandelt de tekst met zijn negen amendementen, maar bespreekt dat amendement niet.

Bij de nieuwe meerderheidsregel zou de wetgever moeten aantonen dat hij rekening houdt met de financiële draagkracht van de mede-eigenaars. En de datum van inwerkingtreding zou afgestemd moeten worden op de stemming en op de cyclus van de jaarlijkse algemene vergaderingen.

Wat u vandaag doet. De VME moet uiterlijk vijf jaar na de voorlopige oplevering van de gemeenschappelijke delen een reservekapitaal aanleggen. De jaarlijkse bijdrage bedraagt minstens 5 % van het totaal van de gewone gemeenschappelijke lasten van het vorige boekjaar. Alleen een stemming met vierdevijfdemeerderheid laat toe ervan af te zien, ongeacht de grootte van het gebouw (art. 3.86, § 3, vierde lid). Zie het reservefonds van de VME.

Werken aan de gemeenschappelijke delen worden met een tweederdemeerderheid gestemd. Uitzonderingen, met volstrekte meerderheid: de wettelijk opgelegde werken, de werken tot behoud van het goed en de daden van voorlopig beheer (art. 3.88, § 1, 1°, b). Zie werken in mede-eigendom.

Bij een verkoop kan de notaris, de tussenpersoon of de verkoper u de inlichtingen van de huidige lijst van artikel 3.94, § 1, vragen. U hebt vijftien dagen om ze te bezorgen (een appartement verkopen in mede-eigendom).

Inschrijving van de syndicus in de KBO: DOC 56 0210

Officiële titel: Wetsvoorstel betreffende het invoeren van een sanctie voor de niet-inschrijving van de syndicus in de Kruispuntbank van Ondernemingen.

Wat het zou veranderen. De syndicus moet nu al ingeschreven zijn in de Kruispuntbank van Ondernemingen (KBO), volgens een procedure die de Koning bepaalt (art. 3.89, § 3). Wie het vergeet, wordt echter niet bestraft. De oorspronkelijke tekst voorzag in een administratieve geldboete van € 26 tot € 10.000.

Sinds de amendementen van februari en mei 2025 zou de Koning de sancties bepalen, die de FOD Financiën zou kunnen opleggen en, volgens de verantwoording, ook innen. Een syndicus die mede-eigenaar is, zou eerst een waarschuwing krijgen. Amendement nr. 2 mikt op een inwerkingtreding op 1 januari 2027, die de Koning zou kunnen vervroegen. Die datum staat in een tekst die niet gestemd is en geldt vandaag voor niemand. In het dossier staat geen advies van de Raad van State.

Wat u vandaag doet. De inschrijving is verplicht sinds 1 april 2017 (art. 3.89, § 3, en koninklijk besluit van 15 maart 2017). Ze moet opnieuw gebeuren bij elke wissel van syndicus, ook als die een vrijwilliger is. Regel ze in de week na uw aanstelling: zie zelf syndicus worden.

De mede-eigenaar die het gebouw helpt: DOC 56 0214

Officiële titel: Wetsvoorstel tot uitbreiding van de wet van 3 juli 2005 betreffende de rechten van vrijwilligers tot personen die houder zijn van een persoonlijk of zakelijk recht op een gebouw in gedwongen mede-eigendom.

Wat het zou veranderen. De wet van 3 juli 2005 (art. 3, 2°) zou ook gelden voor wie een persoonlijk of zakelijk recht heeft op het gebouw in gedwongen mede-eigendom. Neem de bewoner die vrijwillig materiële taken voor het gebouw op zich neemt, bijvoorbeeld als contactpersoon. Of hij nu mede-eigenaar of bewoner is, hij zou volgens de toelichting het statuut van vrijwilliger krijgen. De VME zou zijn kosten terugbetalen, forfaitair of op basis van de werkelijke kosten. Volgens dezelfde toelichting is het wenselijk dat zijn aansprakelijkheid gedekt is.

De syndicus zou als enige aansprakelijk blijven voor zijn beheer (art. 3.89, § 6, van het Burgerlijk Wetboek, aangehaald in de toelichting). Zijn eigen vergoeding valt er niet onder. In het dossier is geen advies gepubliceerd.

Wat u vandaag doet. De wet van 3 juli 2005 (art. 3) vermeldt deze personen niet. Volgens de toelichting oordeelden de ministers van Financiën en van Sociale Zaken in 2008 dat zij geen vrijwilligers zijn. Betaal wie een handje toesteekt dus de werkelijke kosten terug, op basis van bewijsstukken. Voor de vergoede syndicus staat de fiscale regeling in zelf syndicus worden.

Laadpunten: de omzetting van de Europese richtlijn over gebouwen (EPBD)

Wat de richtlijn bepaalt. Richtlijn (EU) 2024/1275 van 24 april 2024 herschikt de Europese regels over de energieprestatie van gebouwen. Volgens de samenvatting op EUR-Lex moesten de lidstaten de nieuwe bepalingen uiterlijk op 29 mei 2026 omzetten. In België is de energieprestatie van gebouwen een bevoegdheid van de gewesten.

Voor woongebouwen gaat artikel 14, lid 4, over nieuwbouw en ingrijpende renovaties met meer dan drie parkeerplaatsen. Het legt voorbekabeling op voor minstens 50 % van de parkeerplaatsen en leidingen voor de andere. Een nieuw gebouw zou daarnaast minstens één laadpunt krijgen, en twee fietsenstallingen per wooneenheid. Bij een renovatie zouden die regels alleen gelden als de parking in of naast het gebouw ligt en de werken de parking of haar elektrische installatie raken.

Artikel 14, lid 8, vraagt de lidstaten om de drempels weg te werken voor wie een laadpunt wil plaatsen in een woongebouw met parking (vaak het ‘recht op een stopcontact’ of ‘right to plug’ genoemd). Het verzoek van een huurder of een mede-eigenaar zou alleen om ernstige en gegronde redenen geweigerd mogen worden. De procedures in gebouwen met meerdere wooneenheden zouden eenvoudiger moeten worden.

Waar de gewesten staan (op 6 november 2026, volgens de geraadpleegde bronnen):

• Vlaanderen. Op 17 juli 2026 keurde de Vlaamse Regering principieel een voorontwerp van decreet goed dat de richtlijn gedeeltelijk zou omzetten, en legde het voor advies voor. Volgens de memorie van toelichting zou de huidige verplichting om leidingen te voorzien vervangen worden door voorbekabeling en wachtleidingen, en zouden de precieze verplichtingen later in het Energiebesluit volgen. Het voorontwerp bevat geen eigen regel voor mede-eigendom. Er is niets gestemd.
• Wallonië. Een voorontwerp van decreet over de energieprestatie van gebouwen, dat de richtlijn zou omzetten, werd in 2025 voor advies voorgelegd. De CESE Wallonie gaf er op 11 en 12 september 2025 commentaar op: de tekst zou voorbekabeling voor minstens 50 % van de parkeerplaatsen opleggen. Wij vonden geen aangenomen of in het Belgisch Staatsblad bekendgemaakt decreet.
• Brussel. Wij vonden geen tekst die artikel 14 omzet, aangenomen noch ingediend.

Wat de omzetting voor een VME zou veranderen. Een bestaand gebouw zou voor de voorbekabeling alleen geraakt worden bij een ingrijpende renovatie die de parking of de elektriciteit ervan raakt. Wie zulke werken laat stemmen, zou de bekabeling dan mee moeten begroten. Het ‘recht op een stopcontact’ zou daarentegen elke mede-eigendom met parking kunnen raken. Maar dat valt onder het recht van de mede-eigendom, dus onder het Burgerlijk Wetboek, een federale bevoegdheid. Geen van de wetsvoorstellen die deze pagina volgt, wijzigt het.

Wat vandaag geldt. Artikel 3.82 van het Burgerlijk Wetboek laat een mede-eigenaar nu al toe om op eigen kosten kabels en leidingen door de gemeenschappelijke delen te laten aanleggen die de energievoorziening van zijn kavel verbeteren, bijvoorbeeld voor een laadpunt. Hij brengt de VME minstens twee maanden vóór de werken per aangetekende brief op de hoogte. De VME kan zich alleen verzetten op grond van een rechtmatig belang, of beslissen om zelf een gemeenschappelijke installatie te laten uitvoeren. De procedure staat in laadpalen, glasvezel en aansluitingen.

De huidige gewestelijke verplichtingen gelden vooral voor nieuwbouw:

• in Vlaanderen moet een nieuw woongebouw met minstens twee parkeerplaatsen leidingen voorzien voor elke parkeerplaats, net als een ingrijpende renovatie met meer dan tien parkeerplaatsen (omgevingsvergunning aangevraagd sinds 11 maart 2021). Voor een bestaand gebouw zonder ingrijpende renovatie zijn er volgens vlaanderen.be geen verplichtingen;
• in Wallonië moet een nieuw of ingrijpend gerenoveerd woongebouw met meer dan tien parkeerplaatsen elke parkeerplaats van leidingen voorzien (decreet van 28 november 2013, art. 13/2);
• in Brussel raakt een tekst al bestaande gebouwen. Het besluit van 29 september 2022, dat van kracht is, geldt voor parkings met een milieuvergunning. Sinds 1 januari 2025 legt het voor een parking van woongebouwen een laadpunt op de plaats van de bewoner op, binnen een redelijke termijn nadat die gemeld heeft dat hij een elektrisch voertuig heeft. De verplichting rust op de vergunninghouder. Heeft uw gebouw zo’n vergunning voor zijn parking, laat dan nagaan wat dat voor de VME betekent.

Aangekondigd door de gewesten, zonder bekende aangenomen tekst

Brussel. De Renolution-premies zijn opgeschort. Volgens Leefmilieu Brussel heeft de regering nog geen beslissing genomen over nieuwe steun (pagina van 14 september 2026). Volgens BX1 zou het begrotingsakkoord dat op 5 oktober 2026 voorgesteld werd, renteloze energie- en renovatieleningen voor gezinnen aankondigen vanaf de lente van 2027. Ze zouden Renolution vervangen, met minstens 66 miljoen euro per jaar. De voorwaarden en een eventuele openstelling voor VME’s zijn niet bekendgemaakt.

Vlaanderen. Volgens vlaanderen.be zou de verdere verstrenging van de renovatieverplichting die vanaf 2028 gepland was, afgeschaft worden, zoals het Vlaamse regeerakkoord 2024-2029 aankondigt. De pagina noemt daarvoor geen gestemde tekst. Die verplichting geldt voor elk gekocht appartement, niet voor het gebouw.

De regels die vandaag in elk gewest gelden, staan in energierenovatie: verplichtingen en premies.

Wat er sinds de vorige bijwerking veranderde

6 november 2026: eerste editie. Bij de volgende bijwerkingen noteren we hier, datum per datum, elk nieuw parlementair stuk, elk advies en elke stemming.

6 november 2026: opvolging van de omzetting van de EPBD toegevoegd (richtlijn (EU) 2024/1275, laadpunten), gewest per gewest.

Wordt een tekst gestemd en in het Belgisch Staatsblad bekendgemaakt, dan verdwijnt hij van deze pagina en krijgt hij een eigen artikel, met zijn datum van inwerkingtreding.