Réforme de la copropriété en Belgique : les textes en discussion, suivis chaque mois

Rien de ce qui suit n’est encore une loi. Cette page suit des propositions déposées à la Chambre et des mesures seulement annoncées par les Régions. Elle est relue et mise à jour chaque mois. Dernière mise à jour : 6 novembre 2026.

Quatre propositions de loi pendantes à la Chambre modifieraient la vie d’une association des copropriétaires (ACP). Trois touchent le livre 3 du Code civil, la quatrième la loi sur le volontariat. D’après les dossiers parlementaires consultés le 6 novembre 2026, aucune n’a été votée en séance plénière.

Tant qu’un texte n’est pas voté puis publié au Moniteur belge, votre copropriété suit la loi actuelle, rappelée sous chaque proposition.

Le tableau de suivi

Texte	Ce qu’il changerait pour une ACP	Où il en est	Dernier mouvement	Source
DOC 56 1152	AG mixte salle et écran, si le ROI et la convocation le prévoient (art. 3.87, § 1er)	Déposé, amendé, examiné en commission Justice. Pas d’avis du Conseil d’État au dossier. Pas de vote	21/01/2026 : réunion de commission	Dossier 56K1152
DOC 56 0849	Dispense de fonds de réserve réservée aux ACP de moins de 20 lots ; travaux énergétiques à la majorité absolue sous plafond ; plus d’informations à fournir lors de la vente d’un lot (art. 3.86, 3.88, 3.94)	Déposé, amendé, examiné en commission Énergie (et en commission Justice pour avis). Avis du Conseil d’État rendu. Pas de vote	13/04/2026 : distribution de l’avis du Conseil d’État	Dossier 56K0849
DOC 56 0210	Sanction si le syndic n’est pas inscrit à la BCE (art. 3.89, § 3)	Déposé, amendé, examiné en commission Économie. Pas d’avis du Conseil d’État au dossier. Pas de vote	20/05/2025 : discussion en commission	Dossier 56K0210
DOC 56 0214	Statut de volontaire pour le copropriétaire ou l’occupant qui aide l’ACP (loi du 3 juillet 2005)	Déposé, examiné en commission Affaires sociales. Pas d’avis au dossier. Pas de vote	02/06/2026 : discussion en commission	Dossier 56K0214
Directive (UE) 2024/1275, art. 14 (EPBD) : transposition par les Régions	Pré-câblage et point de recharge dans les immeubles résidentiels neufs ou en rénovation importante de plus de trois emplacements ; obstacles à lever pour le copropriétaire qui veut une borne	Délai de transposition échu le 29/05/2026. Flandre : avant-projet de décret approuvé en première lecture. Wallonie : avant-projet de décret soumis pour avis en 2025, aucun décret publié trouvé. Bruxelles : aucun texte de transposition trouvé ; un arrêté du 29/09/2022, adopté et en vigueur, vise déjà les parkings de logements sous permis d’environnement	17/07/2026 : approbation en première lecture de l’avant-projet flamand	Directive 2024/1275

AG hybride : la proposition DOC 56 1152

Ce qu’elle changerait. Le texte ajouterait un alinéa au Code civil, à l’article 3.87, § 1er. Une même assemblée pourrait réunir des copropriétaires en salle et d’autres derrière leur écran : une AG « partiellement physique et partiellement en ligne, dite hybride ». Deux conditions. La convocation devrait annoncer ce format. Le ROI, lui, devrait prévoir explicitement la possibilité d’une AG en ligne ou hybride.

Le Roi fixerait les modalités. La loi entrerait en vigueur le premier jour du sixième mois après sa publication. L’amendement n° 1 du 14 janvier 2026 la limiterait aux assemblées et aux décisions postérieures à cette date. Pour une ACP, il faudrait donc d’abord compléter le ROI en AG, puis convoquer en précisant le format.

Ce qu’en disent les avis. Le Conseil consultatif fédéral des aînés (avis 2026/003 du 5 février 2026) approuve le principe, sous conditions. Il demande que celui qui veut venir en personne puisse toujours le faire, et que personne ne soit forcé de passer par le numérique. La procuration devrait être maintenue. Le participant à distance aurait les mêmes droits que celui qui est dans la salle. Aucun avis du Conseil d’État ne figure au dossier.

Ce que vous faites aujourd’hui. L’article 3.87, § 1er, reste la référence : chaque copropriétaire participe « physiquement ou si la convocation le prévoit, à distance ». Une AG tenue tout entière en ligne, et annoncée ainsi, est donc permise. Combiner salle et visioconférence relève d’une zone grise, et l’exposé des motifs le reconnaît : pour ses auteurs, le droit en vigueur n’autorise pas ce mélange. Les précautions à prendre d’ici là sont dans l’AG à distance et les décisions écrites.

Fonds de réserve et travaux d’économie d’énergie : DOC 56 0849

Ce qu’elle changerait. Il s’agit ici de la version amendée, celle qui a été soumise au Conseil d’État.

La dispense du fonds de réserve (Code civil, art. 3.86, § 3). Renoncer au fonds aux quatre cinquièmes ne resterait possible que sous vingt lots, caves, garages et parkings non compris (amendement n° 2). Le texte initial disait moins de trois. Sous ce seuil, rien ne bougerait.

L’usage du fonds (même article). Les travaux d’efficience énergétique seraient cités parmi les dépenses qu’il finance.

La majorité pour ces travaux (art. 3.88, § 1er, 1°, b, amendement n° 9). Sur les parties communes, la majorité absolue remplacerait les deux tiers, avec deux plafonds. Le coût ne dépasserait pas 0,5 % de la valeur de reconstruction de l’immeuble. En cumul avec les travaux du même type des quatre exercices précédents, il ne dépasserait pas 1,5 %. Au-delà, les deux tiers resteraient la règle. Les amendements n° 1 et 5, qui allaient dans le même sens sans plafond, ont été retirés (amendement n° 7).

La vente d’un lot (article 3.94, § 1er, amendements n° 4 et 8). La liste des informations que le syndic communique sur demande avant la vente s’allongerait. S’y ajouteraient les crédits contractés par l’ACP avec leur encours, et les attestations relatives aux parties communes qui doivent être transmises et sont disponibles. Le règlement de copropriété et l’acte de base en feraient aussi partie.

L’entrée en vigueur. L’amendement n° 6 la fixerait au premier jour du treizième mois après la publication (le texte initial disait le septième). Les ACP auraient ainsi le temps d’en décider en AG ordinaire.

La transition (amendement n° 3). Les règles touchant l’AG ne vaudraient que pour les assemblées tenues après l’entrée en vigueur. Si les parties communes ont été réceptionnées provisoirement depuis au moins cinq ans, l’obligation de fonds de réserve démarrerait au deuxième exercice comptable qui suit l’entrée en vigueur.

Un exemple (montants hypothétiques). Un immeuble de 10 lots est assuré pour une valeur de reconstruction de 2 000 000 €. Le plafond serait de 10 000 € par investissement, et de 30 000 € sur l’exercice en cours et les quatre précédents. Une isolation de toiture à 9 000 € passerait à la majorité absolue. Une chaudière collective à 25 000 €, elle, resterait aux deux tiers.

Ce qu’en dit le Conseil d’État (avis n° 78.992/2 du 31 mars 2026). Citer les travaux énergétiques n’apporterait qu’une plus-value limitée, car la liste actuelle n’est pas fermée. Le seuil de vingt lots crée une différence de traitement qu’il faudrait justifier.

Restent les ACP qui ont déjà renoncé au fonds aux quatre cinquièmes, sous la loi actuelle. Pour elles, la mesure n’est « assortie d’aucun régime transitoire spécifique » : leur décision, valable aujourd’hui, serait remise en cause. L’amendement n° 3 fixe le moment où l’obligation commencerait, sans règle propre à ces dispenses déjà votées. L’avis porte sur le texte et ses neuf amendements, mais ne le commente pas.

Pour la nouvelle majorité, le législateur devrait montrer qu’il tient compte de la capacité financière des copropriétaires. Et la date d’entrée en vigueur serait à caler sur le vote et le cycle des AG.

Ce que vous faites aujourd’hui. Le fonds de réserve doit exister cinq ans au plus tard après que les parties communes ont été réceptionnées provisoirement. La contribution annuelle atteint au moins 5 % du total des charges communes ordinaires de l’exercice qui précède. Seul un vote aux quatre cinquièmes permet d’y renoncer, quelle que soit la taille de l’immeuble (art. 3.86, § 3, alinéa 4). Voir le fonds de réserve, pas à pas.

Les travaux sur les parties communes se votent aux deux tiers. Exceptions, votées à la majorité absolue : les travaux imposés par la loi et les travaux conservatoires et d’administration provisoire (art. 3.88, § 1er, 1°, b). Voir les travaux en copropriété.

Lors d’une vente, le notaire, l’intermédiaire ou le vendeur peut vous demander les informations de la liste actuelle de l’article 3.94, § 1er. Vous avez quinze jours pour les transmettre (vendre un lot).

Inscription du syndic à la BCE : DOC 56 0210

Ce qu’elle changerait. Le syndic doit déjà être inscrit à la Banque-Carrefour des Entreprises, selon une procédure fixée par le Roi (art. 3.89, § 3). Mais l’oubli n’est pas sanctionné. Le texte initial prévoyait une amende administrative de 26 à 10 000 €.

Depuis les amendements de février et mai 2025, le Roi fixerait les sanctions, que le SPF Finances pourrait infliger et, selon la justification de l’amendement, percevoir. Un syndic copropriétaire recevrait d’abord un avertissement. L’amendement n° 2 vise une entrée en vigueur au 1er janvier 2027, que le Roi pourrait avancer. Cette date figure dans un texte non voté et ne s’applique à personne aujourd’hui. Pas d’avis du Conseil d’État au dossier.

Ce que vous faites aujourd’hui. L’inscription est obligatoire depuis le 1er avril 2017 (art. 3.89, § 3, et arrêté royal du 15 mars 2017). Elle se refait à chaque changement de syndic, même bénévole. Faites-la dans la semaine qui suit votre désignation : voir devenir syndic bénévole.

Le copropriétaire qui aide l’immeuble : DOC 56 0214

Ce qu’elle changerait. La loi du 3 juillet 2005 (art. 3, 2°) viserait aussi « les personnes titulaires d’un droit réel ou personnel sur l’immeuble en copropriété forcée ». Prenons le résident qui accomplit des tâches matérielles pour l’immeuble, par exemple comme personne de contact. Copropriétaire ou occupant, il aurait le statut de volontaire, selon l’exposé des motifs. L’ACP lui rembourserait ses frais, au forfait ou au réel. Couvrir sa responsabilité serait souhaitable, selon le même exposé.

Le syndic resterait seul responsable de sa gestion (art. 3.89, § 6, du Code civil, cité par l’exposé des motifs). Son indemnité à lui n’est pas visée. Aucun avis n’est publié au dossier.

Ce que vous faites aujourd’hui. La loi du 3 juillet 2005 (art. 3) ne mentionne pas ces personnes. L’exposé des motifs rapporte que les ministres des Finances et des Affaires sociales ont estimé en 2008 qu’elles ne sont pas des volontaires. Remboursez donc les frais réels, sur justificatifs, à ceux qui donnent un coup de main. Pour le syndic indemnisé, le régime fiscal est expliqué dans devenir syndic bénévole.

Bornes de recharge : la transposition de la directive européenne sur les bâtiments (EPBD)

Ce que prévoit la directive. La directive (UE) 2024/1275 du 24 avril 2024 refond les règles européennes sur la performance énergétique des bâtiments. Les États membres devaient transposer ses dispositions nouvelles au plus tard le 29 mai 2026, selon la synthèse publiée sur EUR-Lex. En Belgique, la performance énergétique des bâtiments relève des Régions.

Pour les bâtiments résidentiels, l’article 14, paragraphe 4, vise les immeubles neufs et ceux qui font l’objet d’une rénovation importante, quand ils comptent plus de trois emplacements de stationnement. Il impose le pré-câblage d’au moins 50 % des emplacements et des gaines pour les autres. Un immeuble neuf aurait en plus au moins un point de recharge, et deux emplacements vélo par logement. Pour une rénovation, ces règles ne joueraient que si le parking est dans l’immeuble ou attenant, et si les travaux touchent le parking ou son installation électrique.

L’article 14, paragraphe 8, demande aux États de lever les obstacles à l’installation d’une borne dans un immeuble résidentiel avec parking (on parle souvent de « droit à la prise »). La demande d’un locataire ou d’un copropriétaire ne pourrait être refusée que pour des raisons sérieuses et légitimes. Les démarches dans les immeubles à plusieurs logements devraient être simplifiées.

Où en sont les Régions (au 6 novembre 2026, d’après les sources consultées) :

• Flandre. Le Gouvernement flamand a approuvé en première lecture, le 17 juillet 2026, un avant-projet de décret qui transposerait en partie la directive, puis l’a soumis pour avis. D’après l’exposé des motifs, il remplacerait l’obligation actuelle de gaines par du pré-câblage et des gaines d’attente, et renverrait les obligations précises à un arrêté ultérieur. Il ne contient pas de règle propre aux copropriétés. Rien n’est voté.
• Wallonie. Un avant-projet de décret relatif à la performance énergétique des bâtiments, qui transposerait la directive, a été soumis pour avis en 2025. Le CESE Wallonie l’a commenté les 11 et 12 septembre 2025 : le texte prévoirait un pré-câblage d’au moins 50 % des emplacements. Nous n’avons trouvé aucun décret adopté ni publié au Moniteur belge.
• Bruxelles. Nous n’avons trouvé aucun texte de transposition de l’article 14, ni adopté ni déposé.

Ce que changerait la transposition pour une ACP. Un immeuble existant ne serait concerné, pour le pré-câblage, qu’à l’occasion d’une rénovation importante qui touche le parking ou son électricité. Avant de voter de tels travaux, l’AG aurait alors à prévoir le câblage dans le budget. Le « droit à la prise » pourrait, lui, toucher toutes les copropriétés avec parking. Mais il relève du droit de la copropriété, donc du Code civil, qui est fédéral. Aucune des propositions suivies sur cette page ne le modifie.

Ce qui s’applique aujourd’hui. L’article 3.82 du Code civil permet déjà à un copropriétaire de faire passer à ses frais, dans les parties communes, les câbles et conduites qui améliorent l’alimentation de son lot en énergie, par exemple pour une borne. Il prévient l’ACP par recommandé au moins deux mois avant les travaux. L’ACP ne peut s’y opposer que pour un intérêt légitime, ou décider de réaliser elle-même une installation collective. La procédure est détaillée dans bornes de recharge, fibre et raccordements.

Les obligations régionales actuelles visent surtout le neuf :

• en Flandre, un immeuble résidentiel neuf avec au moins deux emplacements doit prévoir des gaines pour chaque emplacement, de même qu’une rénovation importante au-delà de dix emplacements (permis demandé depuis le 11 mars 2021). Pour un immeuble existant sans rénovation lourde, il n’y a pas d’obligation, selon Vlaanderen.be ;
• en Wallonie, un immeuble résidentiel neuf ou en rénovation importante de plus de dix emplacements doit équiper chaque emplacement de gaines (décret du 28 novembre 2013, art. 13/2) ;
• à Bruxelles, un texte touche déjà l’existant. L’arrêté du 29 septembre 2022, en vigueur, s’applique aux parkings soumis à permis d’environnement. Depuis le 1er janvier 2025, pour un parking de logements, il impose un point de recharge à l’emplacement de l’habitant qui signale qu’il a un véhicule électrique, dans un délai raisonnable. L’obligation pèse sur le titulaire du permis. Si votre immeuble a un tel permis pour son parking, faites vérifier ce qu’il implique pour l’ACP.

Annoncé par les Régions, sans texte adopté connu

Bruxelles. Les primes Renolution sont suspendues. Bruxelles Environnement indique qu’aucune décision n’a été prise sur un nouveau soutien (page du 14 septembre 2026). Selon BX1, l’accord budgétaire présenté le 5 octobre 2026 annoncerait des prêts énergie et rénovation à 0 % pour les ménages, au printemps 2027. Ils remplaceraient Renolution, avec au moins 66 millions d’euros par an. Ni leurs conditions ni leur ouverture aux ACP ne sont publiées.

Flandre. D’après Vlaanderen.be, le durcissement de l’obligation de rénovation prévu à partir de 2028 serait supprimé, comme l’annonce l’accord de gouvernement flamand 2024-2029. Aucun texte voté n’est cité. Cette obligation porte sur chaque appartement acheté, pas sur l’immeuble.

Les règles en vigueur dans chaque région sont dans rénovation énergétique : obligations et aides.

Ce qui a bougé depuis la dernière mise à jour

6 novembre 2026 : première édition. Les prochaines mises à jour noteront ici, date par date, chaque nouveau document parlementaire, avis ou vote.

6 novembre 2026 : ajout du suivi de la transposition de l’EPBD (directive (UE) 2024/1275, bornes de recharge), Région par Région.

Quand un texte est voté et publié au Moniteur belge, il quitte cette page et fait l’objet d’un article dédié, avec sa date d’entrée en vigueur.