Het geld van het gebouw
De boekhouding van de VME: vereenvoudigd of genormaliseerd
Door Sébastien Dellis, vrijwillige syndicus · bijgewerkt op 6 november 2026 · 6 minuten leestijd
Elke VME voert een duidelijke, nauwkeurige en gedetailleerde boekhouding. Onder 20 kavels, kelders, garages en parkeerplaatsen niet meegeteld, volstaat een vereenvoudigde boekhouding: ontvangsten, uitgaven, kaspositie, werkkapitaal en reservekapitaal, vorderingen op en schulden aan de mede-eigenaars. Vanaf 20 kavels is een dubbele boekhouding volgens het minimum genormaliseerd rekeningenstelsel van het koninklijk besluit van 12 juli 2012 verplicht. De rekeningen worden elk jaar gecontroleerd door een commissaris van de rekeningen en goedgekeurd door de algemene vergadering.
Boekhouding VME: vereenvoudigd of genormaliseerd, de drempel van 20 kavels
| VME | Vereiste boekhouding |
|---|---|
| Minder dan 20 kavels (zonder kelders, garages en parkeerplaatsen) | Vereenvoudigde boekhouding toegestaan |
| 20 kavels of meer | Dubbele boekhouding volgens het minimum genormaliseerd rekeningenstelsel (MGR) |
Een gebouw met precies 20 appartementen valt dus onder het MGR. Vanaf diezelfde drempel is ook een raad van mede-eigendom verplicht.
Wat een vereenvoudigde boekhouding minstens bevat
Een vereenvoudigde boekhouding is meer dan een lijst rekeninguittreksels. Ze toont minstens:
- de ontvangsten en uitgaven van het boekjaar;
- de kaspositie en de bewegingen van de beschikbare middelen, contant en op rekening;
- het bedrag van het werkkapitaal en dat van het reservekapitaal;
- de vorderingen van de vereniging op elke mede-eigenaar, en haar schulden aan hen.
Concreet: elke bankverrichting krijgt een categorie van uitgave of ontvangst en wordt gekoppeld aan haar bewijsstuk, en elke betaling van een mede-eigenaar wordt op zijn rekening geboekt.
Het minimum genormaliseerd rekeningenstelsel (MGR)
Het MGR voor verenigingen van mede-eigenaars is een vereenvoudigde versie van het rekeningenstelsel voor ondernemingen: de vereniging heeft geen echt eigen vermogen. De meest gebruikte rekeningen:
| Klasse | Belangrijkste rekeningen | Gebruik |
|---|---|---|
| 1 | Klasse 1 | Schulden op meer dan een jaar, bijvoorbeeld een lening voor werken |
| 2 | 20 tot 29 | Vaste activa en betaalde borgtochten |
| 4 | 4100 en 4101 | Verstuurde maar nog niet betaalde provisieaanvragen, voor het reservekapitaal en het werkkapitaal, met een subrekening per kavel |
| 4 | 44 | Leveranciers |
| 5 | 550 en 551 | Bankrekeningen van het reservekapitaal en het werkkapitaal |
| 6 | 61 en volgende | Kosten, in een gedetailleerde onderverdeling: bijvoorbeeld het onderhoudscontract van de lift, leveringen van stookolie |
| 7 | 700 en 701 | Inbreng in het reservekapitaal en het werkkapitaal |
De Commissie voor Boekhoudkundige Normen publiceerde op 5 september 2012 advies 2012/14, met de standaardboekingen van dit rekeningenstelsel. Bij twijfel is dat de referentie.
Het boekjaar
Geen enkele tekst legt uitdrukkelijk een boekjaar van twaalf maanden of een afsluitdatum op. Maar de gewone algemene vergadering komt elk jaar samen en keurt elk jaar de begrotingen goed: in de praktijk volgt het boekjaar dus dat jaarritme. De meeste VME's laten het samenvallen met het kalenderjaar, of sluiten het enkele maanden voor de gewone AV af, zodat de commissaris van de rekeningen tijd heeft.
De afsluitdatum wijzigen gebeurt bij beslissing van de algemene vergadering, met een korter of langer overgangsboekjaar dat in de rekeningen ook zo wordt voorgesteld.
Wat de algemene vergadering te zien krijgt
- de resultatenrekening van het boekjaar: kosten en opbrengsten per categorie;
- de vermogenstoestand: kaspositie per rekening, werkkapitaal en reservekapitaal, vorderingen op mede-eigenaars, schulden aan leveranciers;
- de individuele afrekeningen per kavel;
- het verslag van de commissaris van de rekeningen;
- de begroting voor het volgende boekjaar.
De algemene vergadering keurt de rekeningen goed en stemt daarna over de kwijting aan de syndicus, met volstrekte meerderheid. De syndicus stemt niet mee over zijn eigen kwijting.
Veelgemaakte fouten
- Lopende lasten betalen van de rekening van het reservekapitaal, zonder terugbetaling en zonder het aan de AV te melden.
- Uitgaven zonder factuur, of een factuur op naam van een mede-eigenaar in plaats van op naam van de vereniging.
- Betalingen van mede-eigenaars die niet geboekt zijn, waardoor de individuele saldi niet kloppen.
- Een reservekapitaal waarvan het boekhoudkundige bedrag niet overeenstemt met het saldo van de bankrekening.
Met Syndo voert u een vereenvoudigde boekhouding (minder dan 20 kavels), gevoed door de import van uw rekeninguittreksels, met elke boeking gekoppeld aan haar bewijsstuk en beide fondsen apart opgevolgd.
Veelgestelde vragen
Vanaf hoeveel kavels is een genormaliseerde boekhouding verplicht?
Vanaf 20 kavels, kelders, garages en parkeerplaatsen niet meegerekend: dan is een dubbele boekhouding volgens het minimum genormaliseerd rekeningenstelsel (koninklijk besluit van 12 juli 2012) verplicht. Een gebouw met precies 20 appartementen valt daar dus onder. Daaronder volstaat een vereenvoudigde boekhouding.
Wat moet de vereenvoudigde boekhouding van een kleine VME bevatten?
Minstens de ontvangsten en uitgaven van het boekjaar, de kastoestand en de bewegingen van de beschikbare middelen, het bedrag van het werkkapitaal en van het reservekapitaal, en de vorderingen van de vereniging op elke mede-eigenaar en haar schulden tegenover hen. Het is geen gewoon rekeninguittreksel: elke verrichting wordt ingedeeld en aan haar bewijsstuk gekoppeld.
Moet het boekjaar het kalenderjaar volgen?
Geen enkele tekst legt uitdrukkelijk een boekjaar van twaalf maanden of een afsluitdatum op, maar de gewone algemene vergadering komt elk jaar samen en keurt elk jaar de begrotingen goed. De meeste VME's sluiten af op 31 december, of enkele maanden vóór de periode van de algemene vergadering, zodat de commissaris van de rekeningen tijd heeft. Een andere datum beslist u in de algemene vergadering, met een overgangsboekjaar.
Mag de syndicus over zijn eigen kwijting stemmen?
Nee. De algemene vergadering keurt de rekeningen goed en stemt daarna bij volstrekte meerderheid over de kwijting van de syndicus; de syndicus stemt niet mee over zijn eigen kwijting.
Wat zijn de meest voorkomende boekhoudfouten in een VME?
Gewone lasten betalen met de rekening van het reservekapitaal zonder die aan te vullen of het aan de algemene vergadering te melden; uitgaven zonder factuur, of een factuur op naam van een mede-eigenaar in plaats van de vereniging; stortingen die niet zijn toegewezen en zo de individuele saldi vertekenen; een reservekapitaal waarvan het boekhoudkundige bedrag niet overeenkomt met het banksaldo.
Wettelijke basis: Burgerlijk Wetboek, boek 3, artikelen 3.86, 3.89 en 3.91; koninklijk besluit van 12 juli 2012 tot vaststelling van een minimum genormaliseerd rekeningenstelsel voor verenigingen van mede-eigenaars.
Geraadpleegde bronnen:
- Burgerlijk Wetboek, boek 3, titel 4 (tekst gepubliceerd door het BIV, Franstalig)
- Commissie voor Boekhoudkundige Normen, advies over het rekeningenstelsel voor verenigingen van mede-eigenaars
- Homegrade, brochure over kleine mede-eigendommen (Franstalig)
- FOD Justitie, brochure ‘Mede-eigendom’
Algemene informatie, bijgewerkt in oktober 2026. Uw basisakte en uw reglement van mede-eigendom kunnen bijzondere regels bevatten. Dit artikel vervangt het advies van een advocaat of notaris niet.