L'assemblée générale
Le conseil de copropriété et le commissaire aux comptes
Par l'équipe Syndo · mis à jour le 30 octobre 2026 · 5 minutes de lecture
Le conseil de copropriété est obligatoire dans les immeubles d'au moins 20 lots, caves, garages et parkings non compris ; il est facultatif en dessous. Il veille à ce que le syndic remplisse ses missions et présente chaque année un rapport circonstancié à l'assemblée. Le commissaire aux comptes, lui, doit être désigné chaque année par l'assemblée dans toute copropriété, quelle que soit sa taille, pour contrôler les comptes.
Quand faut-il un conseil de copropriété ?
| Immeuble | Conseil de copropriété |
|---|---|
| Au moins 20 lots, sans compter caves, garages et parkings | Obligatoire, constitué par la première assemblée générale |
| Moins de 20 lots | Facultatif, sur décision de l'assemblée |
Un immeuble de 18 appartements avec 18 caves et 10 garages compte 18 lots pour ce calcul : le conseil n'y est pas obligatoire. Tant qu'un conseil obligatoire n'a pas été constitué, tout membre de l'assemblée peut agir en justice contre l'association pour faire désigner un ou plusieurs copropriétaires, ou un tiers aux frais de l'association, chargés d'exercer les fonctions du conseil.
Qui en fait partie ?
- Seuls les titulaires d'un droit réel disposant d'un droit de vote à l'assemblée, copropriétaire ou usufruitier par exemple, peuvent être membres. Un locataire ne peut pas l'être.
- Chaque membre est élu séparément, à la majorité absolue.
- Le mandat court jusqu'à la prochaine assemblée générale ordinaire. Il est renouvelable.
- Le syndic ne peut pas être membre du conseil de la copropriété qu'il gère.
La loi ne fixe pas de nombre de membres. En pratique, trois membres permettent de se répartir le suivi et d'éviter qu'une seule personne porte tout.
Son rôle : contrôler, pas gérer
Le conseil veille à la bonne exécution de ses missions par le syndic. Il ne le remplace pas et ne l'assiste plus, comme c'était le cas avant 2010. Pour remplir sa mission, il peut, après en avoir informé le syndic, prendre connaissance et copie de toutes les pièces et documents liés à la gestion de la copropriété.
L'assemblée peut aussi lui confier d'autres missions, à la majorité des deux tiers. Ces délégations doivent porter sur des actes précis et ne valent qu'un an. Exemple : choisir l'entreprise de nettoyage parmi trois offres, dans une enveloppe fixée par l'AG.
Le rapport annuel
Le conseil présente chaque année à l'assemblée générale un rapport circonstancié sur l'exercice de sa mission. Un rapport utile répond à quelques questions simples : les décisions de la dernière AG ont-elles été exécutées ? Les comptes et les pièces ont-ils été vérifiés ? Les contrats ont-ils été remis en concurrence ? Quels problèmes restent ouverts ?
certaines sources mentionnent encore un rapport semestriel. C'était la règle de la loi de 2010, remplacée en 2018 par un rapport annuel.
Le commissaire aux comptes
Chaque année, l'assemblée générale désigne un commissaire aux comptes ou un collège de commissaires. Il peut s'agir d'un copropriétaire ou d'une personne extérieure ; un professionnel est rémunéré par l'association. Ses compétences et obligations sont précisées par le règlement d'ordre intérieur.
Cette désignation vaut pour toutes les copropriétés, petites ou grandes, et même s'il existe un conseil de copropriété. Le syndic ne peut pas être commissaire aux comptes de la copropriété qu'il gère.
- la concordance entre les soldes bancaires et la comptabilité ;
- la présence d'une pièce justificative pour chaque dépense ;
- la séparation du fonds de roulement et du fonds de réserve ;
- le respect des clés de répartition dans les décomptes ;
- le suivi des créances sur les copropriétaires.
En pratique, il fait rapport à l'assemblée avant le vote sur l'approbation des comptes et la décharge du syndic ; le ROI peut le prévoir expressément.
Avec Syndo le commissaire aux comptes et les membres du conseil reçoivent un accès en lecture aux comptes et aux factures, sans rendez-vous ni classeur à déplacer.
Base légale : Code civil, livre 3, articles 3.89, 3.90 et 3.91.
Sources consultées :
- Code civil, livre 3, titre 4 (texte publié par l'IPI)
- SPF Justice, brochure « La copropriété »
- Notaire.be, « Copropriété : la grande réforme » (2010)
- LexGO, « Copropriétés : la nouvelle loi expliquée » (2010)
Informations générales, à jour en octobre 2026. Votre acte de base et votre règlement de copropriété peuvent prévoir des règles particulières. Cet article ne remplace pas l'avis d'un avocat ou d'un notaire.