Verwarmingskosten verdelen bij collectieve verwarming

Verwarmingskosten verdelen: een vast deel en een variabel deel

Een deel van de geproduceerde warmte hangt niet van de bewoners af: verliezen van de ketel en de leidingen, verwarming van de inkomhal, vorstbeveiliging. Dat deel wordt verdeeld als een gemeenschappelijke last, meestal volgens de aandelen of de oppervlakte. De rest wordt verdeeld volgens het gemeten verbruik in elke woning.

De veelgebruikte sleutel ‘30/70’ reserveert 30 % voor de vaste kosten en 70 % voor het verbruik. Hij is door geen enkele federale tekst opgelegd: het is een afspraak, die in het reglement van mede-eigendom thuishoort. De sleutel wijzigen is een wijziging van de statuten, waarover met een vierdevijfdemeerderheid wordt gestemd.

Warmtemeters en kostenverdelers

• De warmtemeter (calorimeter) meet de energie die een woning binnenkomt. Hij past wanneer elke woning haar eigen verwarmingskring heeft.
• De kostenverdeler hangt op elke radiator en meet een relatief aandeel van de afgegeven warmte. Hij wordt gebruikt wanneer de stijgleidingen door de woningen lopen en een meter per woning technisch niet mogelijk is.

In Brussel verplicht de EPB-regelgeving bij collectieve verwarming dat elke woning een warmtemeter of elektronische kostenverdelers heeft.

De deadline van 1 januari 2027

De Europese richtlijn energie-efficiëntie verplicht, behalve bij een uitzondering wegens rendabiliteit, dat warmtemeters en kostenverdelers die sinds eind oktober 2020 geplaatst zijn op afstand uitleesbaar zijn, en dat bestaande toestellen uiterlijk op 1 januari 2027 aangepast of vervangen worden. Zodra de uitlezing op afstand werkt, moeten de bewoners regelmatig informatie over hun verbruik krijgen, in principe maandelijks tijdens het stookseizoen.

Brusselse verplichtingen voor mede-eigendommen

• periodieke controle van de verwarmingsketel door een erkend EPB-keteltechnicus: om de twee jaar bij gas, elk jaar bij stookolie;
• inspectie, en zo nodig reiniging, van de collectieve schoorstenen om de vijf jaar;
• isolatie, uiterlijk op 31 december 2025, van de toegankelijke leidingen waarin water van meer dan 35 °C stroomt;
• plaatsing van nieuwe stookolieketels verboden sinds 1 juni 2025, behalve bij afwijking;
• vanaf 2033 wordt de vereniging van mede-eigenaars medeverantwoordelijk voor de energieprestatiedoelstellingen van het gebouw.

En de btw?

In 2022 vielen collectief verwarmde mede-eigendommen eerst buiten de btw-verlaging op energie, die voorbehouden was aan natuurlijke personen. Sinds 1 juli 2023 geldt het tarief van 6 % voor gas en elektriciteit voor niet-professioneel verbruik: de vereniging kan het genieten als de syndicus de leverancier uitdrukkelijk meldt dat het verbruik hoofdzakelijk niet-professioneel is. Controleer het tarief op uw facturen.

De jaarafrekening

1. Opname van de meters of kostenverdelers op de afsluitdatum.
2. Totale kosten van het boekjaar: brandstof of energie, onderhoud van de stookplaats, elektriciteit van de pompen als het reglement dat bepaalt.
3. Berekening van het vaste en het variabele deel volgens de statutaire sleutel.
4. Aftrek van de door elke kavel betaalde provisies, daarna regularisatie.
5. Controle op samenhang: een bewoonde woning met een opname van nul, of twee kavels waarvan de waarden omgewisseld lijken, moet u nakijken voor u de afrekening verstuurt.

Veelgestelde vragen