Contrôle électrique en copropriété : l'installation des parties communes, Région par Région

Le rapport « valable 25 ans » : valable pour une dernière visite seulement

Sortez le classeur de l'immeuble et cherchez le dernier rapport de l'organisme agréé sur l'électricité des communs. Bien souvent, il date de la construction ou d'une rénovation, et il renvoie la visite suivante très loin. Cette date tient toujours. Ce qui a changé le 1er juin 2023, c'est le rythme des visites d'après.

Ce jour-là, un arrêté royal du 5 mars 2023 a fait sortir les parties communes des immeubles à appartements de la catégorie « domestique ». Elles relèvent désormais du régime des installations non domestiques, avec une visite de contrôle périodique tous les cinq ans (arrêté royal du 5 mars 2023, art. 1er et rapport au Roi).

Pour l'installation existante, l'article 54 du même arrêté prévoit une exception, et pour la seule prochaine visite : elle a lieu dans le délai prescrit par le dernier rapport de contrôle établi avant le 1er juin 2023. Cette exception ne vaut pas pour une visite qui doit constater la suppression des infractions relevées par un rapport non conforme. Après cette prochaine visite, le rythme passe à cinq ans.

Un rapport ancien qui annonce la prochaine visite en 2040 n'est donc pas faux, mais la visite de 2040 fixera la suivante en 2045. Notez la date qui figure sur votre dernier rapport ; en cas de doute, posez la question à l'organisme agréé.

La règle est fédérale. Depuis le 1er juin 2020, le règlement général sur les installations électriques (RGIE, AREI en néerlandais) compte trois livres. Seul le Livre 1, basse et très basse tension, vise votre immeuble (arrêté royal du 8 septembre 2019). Les Régions n'interviennent qu'autour, on y vient plus bas.

Ce qui revient à l'ACP, ce qui revient à chaque appartement

Le Livre 1 appelle l'immeuble à appartements un « ensemble résidentiel ». Il le découpe en trois zones (définitions du Livre 1, modifiées par l'arrêté royal du 5 mars 2023, art. 1er) :

Le tableau des communs, l'éclairage des escaliers, la ventilation du parking, les prises du local vélos : tout cela est l'affaire de l'ACP. Le tableau de l'appartement du deuxième, lui, reste celle de son propriétaire.

L'arrêté de 2023 n'a pas pour autant traité un immeuble de huit appartements comme une usine. Les schémas, plans et documents des communs peuvent se limiter aux exigences domestiques (art. 7), tout comme le marquage de leurs tableaux (art. 10). La résistance de la prise de terre doit rester inférieure à 100 ohms (art. 13). Pour les contacts indirects, ce sont aussi les règles domestiques qui s'appliquent (art. 17). Ce qui change vraiment, c'est la fréquence du contrôle.

Trois visites, trois déclencheurs

Le contrôle avant mise en usage est celui qu'on oublie quand on ajoute un équipement. Un nouveau circuit pour des bornes, une pompe à chaleur collective, des panneaux sur le toit : rien de cela ne se met en service sans un rapport positif d'un organisme agréé.

Le contrôle à la vente, lui, ne vise en principe pas les communs. Le vendeur d'un logement doit faire contrôler son installation électrique par un organisme agréé ; si elle n'est pas conforme, l'acheteur dispose en principe de 18 mois à dater de l'acte authentique pour la faire remettre en ordre (notaire.be). Les parties communes ne sont pas un logement : elles restent sur leur cycle de cinq ans. Un acheteur attentif demandera quand même le dernier rapport des communs, autant l'avoir sous la main. Pour le reste de la vente : Acheter un appartement en copropriété.

L'organisme doit être agréé par le SPF Économie, qui en publie la liste, et son agrément doit couvrir les installations non domestiques à basse tension. Demandez deux ou trois offres : le prix suit la taille de l'installation.

Quand le rapport conclut « non conforme »

Un rapport non conforme liste des infractions, que l'ACP doit corriger avant que l'organisme ne repasse. Le Livre 1 demande de les supprimer sans retard et, si l'installation reste en service, de prendre d'ici là les mesures qui écartent tout danger. Le rapport indique en général la date de la nouvelle visite. Lisez-le le jour où il arrive et notez cette date ; si elle n'y figure pas, renseignez-vous auprès de l'organisme agréé.

Faites d'abord chiffrer les corrections par un électricien, rapport en main, avec au moins deux devis si le montant le justifie. Triez ensuite. Un défaut qui expose quelqu'un à un risque d'électrocution ou d'incendie n'attend pas l'assemblée : le syndic accomplit seul les actes conservatoires (Code civil, art. 3.89, § 5, 2°), puis il en informe les copropriétaires.

Le reste passe en AG. Les travaux de mise en conformité que la loi impose se décident à la majorité absolue des voix des copropriétaires présents ou représentés (art. 3.88, § 1er, 1°, b). Pas aux deux tiers, comme les autres travaux aux parties communes. Le financement suit les règles habituelles, décrites dans Les travaux en copropriété. Les travaux terminés, faites revenir l'organisme et classez le nouveau rapport avec l'ancien.

Prévenez aussi l'assureur : relisez ce que la police incendie dit de l'électricité et signalez-lui les nouveaux équipements, surtout des bornes dans un parking fermé (Les assurances de l'immeuble).

Le classeur électrique de l'immeuble

Ces papiers ont une vraie valeur. Depuis le 1er juin 2023, lorsque l'installation est conforme, l'installateur et l'organisme agréé signent et datent les schémas unifilaires et les plans de position ; le propriétaire ne les signe plus. Ces documents et le rapport sont remis au propriétaire, au gestionnaire ou à l'exploitant de l'installation, ici l'ACP représentée par le syndic. L'organisme en garde une copie pendant cinq ans. Un duplicata ne peut pas être facturé plus que le prix coûtant d'un contrôle (arrêté royal du 5 mars 2023, art. 6).

Passé ce délai, un classeur perdu oblige à refaire les schémas. Gardez-y :

• les schémas unifilaires et les plans de position, dans leur dernière version signée ;
• tous les rapports de contrôle, conformes ou non, avec la date de la prochaine visite ;
• le document des influences externes, si l'organisme l'a établi ;
• les factures et attestations des mises en conformité, avec le PV d'AG qui les a décidées ;
• pour chaque borne, panneau ou pompe à chaleur, le rapport de contrôle avant mise en service et la preuve de déclaration au gestionnaire de réseau ;

Ce classeur fait partie de ce que le syndic transmet à son successeur dans les trente jours de la fin de son mandat (Code civil, art. 3.89, § 5, 7°), et les copropriétaires peuvent le consulter (art. 3.89, § 5, 9°). S'il existe un dossier d'intervention ultérieure, le syndic le conserve aussi (art. 3.89, § 5, 10°). Voyez aussi Changer de syndic.

Bornes, pompe à chaleur, panneaux : chaque ajout repasse par l'organisme

Pour les bornes de recharge, un copropriétaire peut tirer à ses frais une ligne vers son emplacement, après un recommandé envoyé au moins deux mois à l'avance ; l'ACP peut aussi choisir une installation collective (Bornes de recharge, fibre et raccordements). Côté électrique, exigez le rapport de contrôle de la nouvelle ligne et la preuve de déclaration de la borne au gestionnaire de réseau.

Une pompe à chaleur collective modifie le tableau des communs et souvent la puissance du raccordement. Faites vérifier la puissance disponible avant de signer, et contrôler l'installation avant sa mise en service. Aucune des pages consultées des gestionnaires de réseau n'impose une déclaration propre aux pompes à chaleur : posez la question au vôtre.

Des panneaux photovoltaïques sur le toit commun passent par l'organisme agréé avant la mise en service. On les déclare ensuite au gestionnaire de réseau, avec le rapport et le schéma unifilaire. Le partage de l'électricité produite entre les appartements, et ses règles de majorité, sont traités dans Rénovation énergétique, PEB et primes.

Bruxelles, Wallonie, Flandre : ce qui diffère autour du RGIE

Le RGIE est le même partout, contrôle à la vente compris. Ce qui change d'abord, c'est le gestionnaire de réseau et ce qu'il faut lui déclarer (pages consultées le 6 novembre 2026).

Le certificat PEB des parties communes en Flandre et les autres obligations énergétiques ne sont pas des contrôles électriques : voyez Rénovation énergétique, PEB et primes.

Bruxelles

Le gestionnaire de réseau est Sibelga. Panneaux solaires, batteries et bornes de recharge doivent lui être déclarés dans les 30 jours de leur mise en service. Depuis le 1er mai 2025, Sibelga applique des pénalités aux installations non déclarées, à partir de 50 euros hors TVA pour une déclaration tardive (Ville de Bruxelles). Pour un projet de bornes, l'ACP peut consulter le facilitateur que Bruxelles Environnement met à disposition.

En location, le Code bruxellois du logement exige une installation électrique sans risque pour le locataire, avec un minimum d'équipement. L'inspection régionale du logement n'exige le passage d'un organisme agréé que si elle suspecte un danger (Homegrade). Les primes Renolution sont suspendues, et au 14 septembre 2026 aucune décision ne prévoyait encore leur remplacement (Bruxelles Environnement). Voir la page copropriété à Bruxelles.

Wallonie

Cinq gestionnaires de réseau se partagent la Wallonie : ORES, RESA, AIEG, AIESH et le Réseau d'Énergies de Wavre (CWaPE). La facture d'électricité des communs vous dit lequel dessert l'immeuble. Selon ORES, déclarer une borne de recharge est une obligation légale, fixée par le décret wallon relatif au marché de l'électricité. Elle vise aussi les bornes installées avant le 15 octobre 2022. Pour des panneaux jusqu'à 10 kVA, ORES demande en ligne le rapport signé de l'organisme agréé, le schéma unifilaire signé et des photos de l'onduleur.

Le permis de location vise les petits logements de 28 m² ou moins et les logements collectifs. Il impose une installation non dangereuse et la présentation des attestations de conformité (SPW, janvier 2026). Depuis le 1er octobre 2026, des prêts ont remplacé les primes à la rénovation : une ACP peut obtenir un Rénoprêt à taux zéro pour les parties communes, sur la base d'un audit. La page officielle ne dit pas si des travaux électriques seuls y donnent droit, et je ne compterais pas dessus sans avoir interrogé la SWCS. Voir la page copropriété en Wallonie.

Flandre

Le gestionnaire de réseau est Fluvius. Depuis juin 2021, une borne privée de 5 kVA ou plus doit lui être déclarée, avec le code EAN, la puissance et les coordonnées de l'installateur. Les panneaux solaires et leurs modifications se déclarent dans Mijn Fluvius (Fluvius), qui exige le rapport complet de contrôle des panneaux, pas seulement la conclusion de l'organisme (Vlaanderen.be).

En location, les normes minimales de qualité imposent des installations électriques suffisantes et sûres, vérifiées lors d'un examen de conformité par la commune ou par Wonen in Vlaanderen. Mijn VerbouwPremie comporte un poste électricité et sanitaire pour les parties communes. L'association peut introduire le dossier, mais la prime complémentaire revient surtout aux propriétaires occupants à revenus modestes. Conditions et dates bougent souvent : vérifiez-les sur vlaanderen.be avant de voter des travaux. Voir la page copropriété en Flandre.

Questions fréquentes